Efecto de la inflacion en las cuotas

[Blackbird]

En primer lugar, cuado dices "Pierdes", supongo que te refienres, que la opcion de alquiler, pierde. Por favor, no me la atorgues, que yo aun no lo he hecho.

Respecto a tu comentario de "un escenario de tipos ascendentes" no tiene sentido en un estudio a 30 años. Subiran y bajaran, toma de media entre un 4% y un 6%, que son los valores mas logicos de tipo de interes que los de los ultimos años.

Bueno, aqui lo hemos analizado diferente. Tu supones que la parte de interes es gasto, y el resto inversion. Me parece mas correcto que mi planteamiento, pero este hecho va ligado con lo de: "Yo tendre un patrimonio cuando acabe de pagar el piso". Mi análisis es mas extremo, y computa toda la cuota como gasto, ignorando que al final el piso es tuyo, para analizar el principio nuncabajista dede "la inflacion erosionara la cuota" independientemente del "al final tienes algo".

No. No he tenido en cuenta ni gastos adicioneales, como los que comentas, ni ingresos adicionales (ayudad primera vivienda, ayuda a alquiler...). Estan fuera de lugar en como afecta la inflacion a las cuotas.

No acabo de entender la pregunta sobre ahorros alquiler contra compra, antes de responder algo que no preguntas, preferira que me la aclarases, gracias

 

[andres85]

Blackbird, tienes razon, no tengo en cuenta el IPC en el alquiler, pero tampoco en la compra, quiero decir, segun los expertos los tipos de interes estan subiendo porque el precio del dinero no puede o no debe estar por debajo de la inflacción, con lo cual los tipos subirian y la cuota tambien.

El tema es muy complejo, yo creo que la conveniencia de alquilar o comprar no esta en los 900 o en los 600 euros, no es esa la cuestion, quiero decir que todo es relativo y depende de cada caso en particular, independientemente del IPC y del Euribor, el tema esta en lo que cada uno ingresa al mes, yo comparo mi casa-familia con una empresa, en la que los ingresos son mi nomina y mis comisiones por venta y en la que los gastos son lo que todos sabemos, comida, luz, agua, vestir, ... bien pues si mis ingresos son, por ejemplo 1200 €/mes me conviene alquilar, ya que dispongo de otros 600 para vivir, si compro solo tengo 300, mal asunto, pero si mis ingresos son 1800, la mejor opción es comprar, ya que me quedan 900 para vivir.

Como ha mi no me gusta mucho el futuro y todo esto, no me convence eso de que con el tiempo mi cuota equivaldra a ..., o a tal, yo miro el dia a dia y lo que me conviene hoy, y si comprar va a significar vivir esclavo de una cuota mensual durante los 35 mejores años de mi vida, pues alquilar y fuera.

Os puedo decir que soy propietario de una casa y que tengo como cualquier hijo de vecino una hipoteca, pequeña, pero hipoteca.

 

[titito]

Respecto a tu comentario de "un escenario de tipos ascendentes" no tiene sentido en un estudio a 30 años. Subiran y bajaran, toma de media entre un 4% y un 6%, que son los valores mas logicos de tipo de interes que los de los ultimos años.

Es una buena observación. Vamos a cambiar un poco tus datos poniendo euribor al 6%, más consistente con una inflación del 4% (si bajamos una, bajamos la otra, ¿vale?).

Supongamos que me compro un piso hoy (si echáramos las cuentas con datos del año pasado el drama sería mayor). Una cuota de 900 euros con el EURIBOR al 3,5 (teniendo en cuenta el +0.45% que se queda el banco) es un préstamo de 190000 euros. Pongámoslo al 6% + 0.45. Sale una cuota media aproximada durante los 30 años de 1194 euros.

Así: 1194*12*30 = 430.000 €
600 + 600*1.04+ 600*1.04*1.04 +....= 403.812 €

Tú mismo...

 

[Blackbird]

Pongámoslo al 6% + 0.45. Sale una cuota media aproximada durante los 30 años de 1194 euros.

Así: 1194*12*30 = 430.000 €
600 + 600*1.04+ 600*1.04*1.04 +....= 403.812 €

Tú mismo...

En primer lugar, un euribor al 6% es un caso poco realista. Se ha de considerar ligeramente por encima de la inflacion, que consideramos de 4, pero un 6% supone un 50% masa. En todo caso, es anecdotico para el análisis.

De lo que expones, podemos decir que, es casi lo mimo, pasarte paganda toda la vuda una cuota fija de unos 1200, que meterte en un alquiler de 600. No?

Bien, creo q eso queda claro. Ahora es interesante otros factores que aqui voy mas perdido
- A favor de alquile:Como son gastos de compra o IBI...,
- A favor de compra: 15% de ayudas del estado (en nuestro caso: 64.500) y que despues de los 30 años ya no pagas (triste argumento, pero muy significativo)

 

[cibex]

ja ja ja
si el ipc sube un 4% durante 30 años, no tienes que preocuparte de pagar tu hipoteca porque no vas ha tener dinero para pagarla NI TRABAJO.
con un 4% durante 30 años seriamos el pais mas caro de toda europa, CONSECUENCIA... PARO Y EMPRESAS EMIGRANDO, nuestros productos serian los mas caros y nadie les compraria, el objetivo del BCE es mantener el ipc en el 2% y asi lo hara para alemania y francia, si nuestro ipc es mucho mayor que el suyo españa se hunde hasta el puñetero fondo, que es lo que empieza a pasar ya con el deficit exterior, el Banco de España ya ha advertido que es porque no somos competitivos, si seguimos asi sera la ecatombe.
asi que lo que estais diciendo es pan para hoy y mucho hambre para mañana.
un ipc del 4% es todo un desastre para la economia española, espero que en un futuro cercano se corrija de lo contrario pues ya sabeis... BUUUUMMM

 

[Deadzoner]

Mi análisis es mas extremo, y computa toda la cuota como gasto, ignorando que al final el piso es tuyo, para analizar el principio nuncabajista dede "la inflacion erosionara la cuota" independientemente del "al final tienes algo".

No. No he tenido en cuenta ni gastos adicioneales, como los que comentas, ni ingresos adicionales (ayudad primera vivienda, ayuda a alquiler...). Estan fuera de lugar en como afecta la inflacion a las cuotas.

No acabo de entender la pregunta sobre ahorros alquiler contra compra, antes de responder algo que no preguntas, preferira que me la aclarases, gracias

Tienes toda la razon, dada la inflacion, la cuota decrece con respecto al coste de la vida, y el alquiler no. No hay nada que discutir, yo creo que es evidente: A 30 años, has pagado más de alquiler que comprando teniendo en cuenta cualquier factor que quieras. Por tanto, si no quieres/necesitas los añadidos de flexibilidad del alquiler, la compra es mas rentable. Claro, que para eso tiene que mantenerse el precio del alquiler.

Pero, ¿Que ocurre si el precio de la vivienda se estanca o baja? ¿Que ocurre si baja el alquiler? Veamos una bajada del 10% en los alquileres en 10 años:
<table x:str="" style="border-collapse: collapse; width: 120pt;" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" width="160"><col style="width: 60pt;" span="2" width="80"> <tbody><tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt; width: 60pt;" height="17" width="80">Bajada</td> <td class="xl24" style="width: 60pt;" x:num="0.1" align="right" width="80">10%</td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" height="17">Años</td> <td class="xl25" x:num="10" align="right">10 </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="900" height="17"> 900,00 € </td> <td class="xl23" x:num="600"> 600,00 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="864" x:fmla="=A3*0.96" height="17"> 864,00 € </td> <td class="xl23" x:num="576"> 576,00 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="829.44" x:fmla="=A4*0.96" height="17"> 829,44 € </td> <td class="xl23" x:num="552.96"> 552,96 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="796.26239999999996" x:fmla="=A5*0.96" height="17"> 796,26 € </td> <td class="xl23" x:num="530.84159999999997"> 530,84 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="764.41190399999994" x:fmla="=A6*0.96" height="17"> 764,41 € </td> <td class="xl23" x:num="509.60793599999994"> 509,61 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="733.83542783999997" x:fmla="=A7*0.96" height="17"> 733,84 € </td> <td class="xl23" x:num="489.22361855999992"> 489,22 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="704.48201072639995" x:fmla="=A8*0.96" height="17"> 704,48 € </td> <td class="xl23" x:num="469.65467381759993"> 469,65 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="676.30273029734394" x:fmla="=A9*0.96" height="17"> 676,30 € </td> <td class="xl23" x:num="450.86848686489594"> 450,87 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="649.25062108545012" x:fmla="=A10*0.96" height="17"> 649,25 € </td> <td class="xl23" x:num="432.83374739030006"> 432,83 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="623.28059624203206" x:fmla="=A11*0.96" height="17"> 623,28 € </td> <td class="xl23" x:num="415.52039749468804"> 415,52 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl23" style="height: 12.75pt;" x:num="598.3493723923508" x:fmla="=A12*0.96" height="17"> 598,35 € </td> <td class="xl23" x:num="398.8995815949005"> 398,90 € </td> </tr> </tbody></table>

He tenido en cuenta una inflacion del 4% que afecta al alquiler y a la vivienda, y una bajada del 10% que solamente afecta al alquiler.
¿Puede ocurrir?

 

[Blackbird]

En primer lugar, reconocer que el 4% de inflaccion de media a 30 años puede que no sea la mejor aproximacion. Ha estado mirado los ultimos años, y estariamos hablando mas de un máximo que de un valor medio.

Deadzoner, entiendo tu razonamiento, pero no veo como lo plasma. En primer lugar, los numeros de alguilar, decrementan un 4% anual, y no un 10%. Creo que los numeros estan mal, o te he malentendido.

Respecto al transfondo de la idea, que podriamos decir que en el caso del aquiler estas a expuesto a los incrementos/decrementos que sufra, estoy de acuerdo contigo. Y que se puede dar un escenario favorable, vale (aunque prefiero para el analisis que se mantendra, es mas neutro q apostar a q subiran o a q bajaran). En todo caso, una bajada continuada de 10 % relativo anual (14% asbsoluto) durante 10 años, lo encuentro totalmente injusticable. Creo q estas hipotesis desvirtuarian totalmente los calculos

 

[h3ck]

Amo a ver, supongamos que no tienes pasta para ahorrar si te pillas un zulito. Si el IPC sube un 4% al año, o te suben más de ese 4% todos los años (ojalá lo hicieran), o adiós a la erosión en la hipoteca, pq te estarás gastando la subida en lo que cuesta vivir

 

[Deadzoner]

Me he equivocado con el excel.
Estoy suponiendo una bajada del 10% en 10 años, esto es, una bajada de 0,01 mas la bajada ocasionada por la inflacion. Aqui estan los datos:
<table x:str="" style="border-collapse: collapse; width: 120pt;" border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" width="160"><col style="width: 60pt;" span="2" width="80"> <tbody><tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt; width: 60pt;" height="17" width="80">Bajada</td> <td class="xl26" style="width: 60pt;" x:num="0.1" align="right" width="80">10%</td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" height="17">Años</td> <td class="xl27" x:num="10" align="right">10 </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="900" height="17"> 900,00 € </td> <td class="xl25" x:num="600"> 600,00 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="864" x:fmla="=A3*0.96" height="17"> 864,00 € </td> <td class="xl25" x:num="570"> 570,00 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="829.44" x:fmla="=A4*0.96" height="17"> 829,44 € </td> <td class="xl25" x:num="541.5"> 541,50 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="796.26239999999996" x:fmla="=A5*0.96" height="17"> 796,26 € </td> <td class="xl25" x:num="514.42499999999995"> 514,43 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="764.41190399999994" x:fmla="=A6*0.96" height="17"> 764,41 € </td> <td class="xl25" x:num="488.70375000000001"> 488,70 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="733.83542783999997" x:fmla="=A7*0.96" height="17"> 733,84 € </td> <td class="xl25" x:num="464.26856249999992"> 464,27 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="704.48201072639995" x:fmla="=A8*0.96" height="17"> 704,48 € </td> <td class="xl25" x:num="441.05513437499991"> 441,06 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="676.30273029734394" x:fmla="=A9*0.96" height="17"> 676,30 € </td> <td class="xl25" x:num="419.00237765624991"> 419,00 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="649.25062108545012" x:fmla="=A10*0.96" height="17"> 649,25 € </td> <td class="xl25" x:num="398.05225877343742"> 398,05 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="623.28059624203206" x:fmla="=A11*0.96" height="17"> 623,28 € </td> <td class="xl25" x:num="378.14964583476552"> 378,15 € </td> </tr> <tr style="height: 12.75pt;" height="17"> <td class="xl25" style="height: 12.75pt;" x:num="598.3493723923508" x:fmla="=A12*0.96" height="17"> 598,35 € </td> <td class="xl25" x:num="359.24216354302723"> 359,24 € </td> </tr> </tbody></table>
El analisis a precio constante esta muy claro, y es un muy buen argumento nuncabajista. El problema que tiene es que no contempla la posible fluctuacion, como tu ya has indicado.

Un estancamiento tambien es probable, y esencialmente los numeros son los mismos.

En primer lugar, reconocer que el 4% de inflaccion de media a 30 años puede que no sea la mejor aproximacion. Ha estado mirado los ultimos años, y estariamos hablando mas de un máximo que de un valor medio.

Deadzoner, entiendo tu razonamiento, pero no veo como lo plasma. En primer lugar, los numeros de alguilar, decrementan un 4% anual, y no un 10%. Creo que los numeros estan mal, o te he malentendido.

Respecto al transfondo de la idea, que podriamos decir que en el caso del aquiler estas a expuesto a los incrementos/decrementos que sufra, estoy de acuerdo contigo. Y que se puede dar un escenario favorable, vale (aunque prefiero para el analisis que se mantendra, es mas neutro q apostar a q subiran o a q bajaran). En todo caso, una bajada continuada de 10 % relativo anual (14% asbsoluto) durante 10 años, lo encuentro totalmente injusticable. Creo q estas hipotesis desvirtuarian totalmente los calculos

 

[Blackbird]

Deadzone, perdona, pero sigo sin entender los numeros. A ver si me los aclaras.

Yo del primer año (600) al segundo (570) veo una bajada relativa del 5%, o lo que es lo mismo, absoluta del 9%.

Si no me equivoco, esto corresponde a una bajada abolusta anula del 9% durante 10 años. No?

No acabo de entender "mas la bajada ocasionada por la inflacion". Deberia ser "menos" la bajada ocasionada por la inflacion. Piensa q al alquiler si le penaliza.

 

[Deadzoner]

Si el alquiler baja en terminos absolutos, hay que aplicarle la inflación. Estoy suponiendo una bajada asi:
Primer año: 600
Segundo año: 600, menos (1% caida + 4% inflación), 570 ponderados, 594 visibles.

Por tanto, una bajada del 10% en el precio del alquiler en 10 años con una inflacion del 4%, equivale a una caida real del 10% anual.
Si la vivienda baja un 10%, o menos, una caida del alquiler del 10% o mas me parece posible, por salir mas al mercado. De hecho me parece mas posible esto que un sostenimiento en el crecimiento del precio de la vivienda a niveles inflacionistas.
El alquiler es un mercado mas flexible que la vivienda. En mi barrio en Madrid han decrecido un 1% en un año en neto, así que el caso que te expongo no anda desencaminado.

Deadzone, perdona, pero sigo sin entender los numeros. A ver si me los aclaras.

Yo del primer año (600) al segundo (570) veo una bajada relativa del 5%, o lo que es lo mismo, absoluta del 9%.

Si no me equivoco, esto corresponde a una bajada abolusta anula del 9% durante 10 años. No?

No acabo de entender "mas la bajada ocasionada por la inflacion". Deberia ser "menos" la bajada ocasionada por la inflacion. Piensa q al alquiler si le penaliza.

 

[Deadzoner]

Es lo mismo si la vivienda "sube" un 2% en Madrid. En terminos reales, con inflacion del 4%, ha bajado un 2%. Que es lo que parece que ha ocurrido. Si baja un 2%, pues ha bajado un 6% en terminos reales. Igual que lo que tu haces con la cuota, ¿no?
El caso es que las subidas y bajadas siempre son absolutas en los medios de comunicación, nunca se toma como referencia la inflación para anunciarlas, salvo en casos en los que interesa.

 

[Blackbird]

Ahora te entiendo Deadzoner. Y, una vez te q te entiendo, puedo decir que creo q no esta del todo bien.

Revismos: Si baja un 1% mas 4% de la inflacion: -1% +4%= 3%.
Los has hecho supoinendo un 9%. Fijate: -9% + 4% = -5%

La inflacion hace subir los precios de alquiler, no bajarlo.

 

[Pinchazo]

Revismos: Si baja un 1% mas 4% de la inflacion: -1% +4%= 3%.
Los has hecho suponiendo un 9%. Fijate: -9% + 4% = -5%

A riesgo de equivocarme, creo que se refería a la bajada del precio de la vivienda (para la hipoteca) no del alquiler.
Esto es, que hablamos de una bajada del precio de la vivienda del 9%, que con una inflación del 4% representa a una bajada del 13%.
( Por cierto... no se hace así. Se hace 0,91*1/1,04=0,875=-12,5% )
Ahora, si lo que hacemos es especular la paridad alquiler- precio de vivienda, creo más bien que lo correcto es no poner la inflación a ningún lado, porque en la vivienda deprecia su valor (si la vivienda no sube, pero la inflación es el 4%, la vivienda en términos reales se ha abaratado un 100*(1/1,04)), pero el alquiler
Esto es, si la vivienda baja un 9% el alquiler también lo hace.
En fin... no creo que haya una paridad constante. Me inclino por pensar que bajadas del precio de vivienda provocarán bajadas en alquiler, pero más reducidas, luego el ratio alquiler/cuota hipotecaria sería menor, aunque dependerá de diversos factores.
Una subida muy brusca de los tipos de interés incrementarían la diferencia.
Y es que este no es un cálculo sencillo. Hay demasiados factores en el caso real.

Yo me inclino por pensar que en una situación de precios de vivienda estable, comprar es más barato que alquilar. Pero en una situación de bajada de vivienda, subidas de tipo de interés, etc., la cosa se da la vuelta.
Además, en mercados cíclicos (periodos significativos al alza y baja), no hay que menospreciar la postura "alquilo hasta que los precios estén en el punto más bajo (respecto a la inflación)".

Hay otras cosas de consideración. Por ejemplo, la movilidad. La movilidad con compra supone tener que realizar una compraventa que tiene unos gastos nada poco apreciables. Si la frecuencia de cambio es de pocos años, es muy probable que las operaciones no compensen.

Pero lo que está claro es que comprar en punto alcista con perspectivas de bajada supone con alta probabilidad una mala inversión. Tanto frente al alquiler de los años en bajada como respecto a los futuros compradores en el nuevo marco de precios.

 

[Blackbird]

creo que se refería a la bajada del precio de la vivienda (para la hipoteca) no del alquiler.

No lo creo, fijate que le preguntaba el pq de la bajada del 5% en el análisis de alquiler.

Pero lo que está claro es que comprar en punto alcista con perspectivas de bajada supone con alta probabilidad una mala inversión...

Bueno, creo q mas que una mala inversion, podriamos decir que es mejor inversion a que bajem para comprar. En todo caso, los ciclos a 30 años seran varios, de subidas y bajadas. El analisisi compra-alquiler deberia ser independiente del momento del ciclo en que nos encontremos