Bberg - Frenazo inmobiliario en España...

[UNTROLL]

Otra preguntilla

A ver si me explico, pero no se si voy bien (alguien me lo confirma?? )
Los bancos no prestan "su" dinero a los pepitos para comprar piso. Bueno, lo hacen, pero para recuperarlo, prefieren emitir bonos:
http://www.monografias.com/trabajos10/bono/bono.shtml

Imaginate que tienes un dinero para invertir.
Supongamos que decides invertirlo en bonos, definidos arriba.
Yo le puedo prestar el dinero a un banco que ofrece bonos sobre deuda hipotecaria de pepitos, con un rendimiento x, o al estado, que me da un rendimiento y.
Cuanto mas riesgo tenga prestar al pepito, mas tiene que rentar el bono, y x tiene que ser cada vez mas grande.
Además, hay otro problema: hay muchos bonos hipotecarios. Eso hace que sea un problema colocarlos, porque hay mucha oferta.
La manera que tienen los bancos para evitar ese exceso de oferta es hacer menos bonos, lo que implica conceder menos hipotecas.

Bueno más o menos lo he entendido, aunque no te prometo nada. :

Queria haceros otra preguntita, logicamente estos bonos que emiten los bancos de deuda hipotecaria, que como dices al ser más inseguros debido al tipo de deuda contraida, y debido a la cantidad en circulación de los mismos , lo que lógicamente hace que sean menos rentables y al ser menos rentables , no se pueden conceder hipotecas con esa alegria ¿no es asi?.

¿Esto de la emisión de este tipo de bonos me imagino que sera para financiar en parte dicha deuda,no, como hacen los estados con su deuda publica?,bueno....sigo ¿estos bonos forman parte de ciertos fondos de renta fija ,solo variables ó también mixtos?.

En el momento de un estallido de la burbuja inmobiliaria, ¿los gestores de estos fondos podrian retirar el dinero de golpe de este tipo de bonos?, con la consiguiente perdida de capital en los mismos, como ocurrio en el pasado con el sector tecnológico.

¿Eso haria que el estallido fuera más terrible aún y descapitalizaria aún más a los bancos, con el consiguiente crack del sistema financiero? ¿algo parecido paso en Japón?.

Lo pregunto porque que una vez lei un articulo sobre el porque algunos fondos de los llamados renta fija podian perder dinero también como los fondos de renta variable, no en el mismo porcentaje, claro porque los variables dependen de la volatilidad de sus activos.

Un saludo y perdona por el ladrillo.

 

[LoboDeMar]

¿los gestores de estos fondos podrian retirar el dinero de golpe de este tipo de bonos?

UNTROLL, creo que no es tan sencillo. Hace tres años tuve unos bonos a ¡¡¡15 años!!! -me los encalomaron por ignorancia y desconocimiento-, que rentaban un 4,02% TAE y yo feliz como una lombriz en la época de los tipos al 2%.

Al tiempo conocí a un analista financiero, el cual me aconsejó ya a finales de 2004 que me deshiciera de ellos uregentísimamente porque sabía que las subidas de tipos estaban a la vuelta de la esquina, lo que significaría quedarme ATADO durante mogollón de años a una obligación cuyo rendimiento quedaría muy por debajo del de otras alternativas de inversión.

Lo primeró que pensé: "Ja! voy al banco y que me devuelvan mi dinero y me regularicen los intereses -por cancelación anticipada, pensaba, como si de un plazo fijo se tratase-". A lo que me dijo este amigo que nanay de la china, que lo que tenía era una OBLIGACIÓN y que la única forma de deshacerme de ella era vendiéndosela a alguien -en el mercado secundario-.

Seguí su consejo, di orden de venta al corredor y, por suerte, aparecieron compradores -ahora ellos sí tienen un marrón entre manos-. Al final recuperé el 100% del nominal y pude disponer de mi dinero. La idea no era hacerme rico sino combatir la inflación lo máximo posible sin correr ningún riesgo.

Te digo esto porque, si estamos hablando de lo mismo, en caso de gran batacazo estos corredores tendrán que acudir al mercado y encontrar compradores para los mismos y en esa coyuntura imagino que la gente huirá de ellos como de la peste, con lo que no va a ser tan fácil salirse de ellos.

 

[Deadzoner]

Te digo esto porque, si estamos hablando de lo mismo, en caso de gran batacazo estos corredores tendrán que acudir al mercado y encontrar compradores para los mismos y en esa coyuntura imagino que la gente huirá de ellos como de la peste, con lo que no va a ser tan fácil salirse de ellos.

Como bien indicas, todo depende del plazo. Leo el informe de la AHE de Julio:

El saldo de las cédulas hipotecarias, tanto emitidas en serie como titulizadas, alcanzó un volumen de 213.341 millones de euros, un 61,1% más que la cifra registrada en julio de 2005. Así, el saldo total de títulos hipotecarios en circulación se sitúa actualmente en los 295.863 millones de euros. Esto significa que más de un 34% del saldo de crédito hipotecario gestionado está financiado a través de la emisión de títulos hipotecarios, adquiridos mayoritariamente, por inversores extranjeros.

Los titulos los podemos ver/comprar por ejemplo en esta web del BSCH:
http://www.gruposantander.es/particulares/prod/fon/par_fon_tituliz.html?x=2
La "vida media" varía, y es de 2-3 años los que he visto. No se si este es el "plazo", supongo que el mercado de renta secundaria es como comenta Lobo de Mar, hay que encontrar comprador.
Y ahora, la idea peregrina de hoy:
¿Es posible que si se dan bajadas bruscas, o exceso de oferta constatable, la "calidad crediticia" baje y los bonos hipotecarios españoles se conviertan en "bonos sarama", que deben dar muy alta rentabilidad? ¿Afectaría esto a los diferenciales sobre el euribor, de manera que los pepitos no solamente sufrirían las subidas del euribor sino el impacto de la calidad crediticia?

 

[willy]

Pero me pregunto si una frenada inducida por el cambio de timón de los bancos puede tener efectos secundarios sobre la demanda en España.

Es decir, si hasta ahora buena parte del crecimiento se debía a la manga ancha hipotecaria, al mercado le va a faltar el "fuel" que necesita por la parte baja del mercado para mantenerse. Si la teoría que expuso Deadzoner es correcta, los bancos se pueden encontrar con la situación de que no sólo se reducen los créditos peligrosos sino que también bajan los créditos con mejores expectativas, ya que, en parte, dependen de los anteriores. Quizás a los bancos eso ya no les importa, aunque debería preocuparles una bajada muy brusca del número de hipotecas.

Has acertado de lleno, esa es la explicacion mas sencilla los bancos a dia de hoy son la gasolina q permiten o han permitido q el motor de la construcion en este pais siga en funcionanmiento, ha falta de fuel pues el motor se para y si se para se estabiliza o retrocedera dependiendo del tiempo del parón, es asi de sencillo. el mundo de la economia ligado al sector inmobiliaria se rige por unas directrices muy sencillas y esa es una explicacion q se esta dando ahora en estos momentos.

para deadzoner tiene toda la razon en la explicacion q a dado de acuerdo en todo con el.

 

[UNTROLL]

Has acertado de lleno, esa es la explicacion mas sencilla los bancos a dia de hoy son la gasolina q permiten o han permitido q el motor de la construcion en este pais siga en funcionanmiento, ha falta de fuel pues el motor se para y si se para se estabiliza o retrocedera dependiendo del tiempo del parón, es asi de sencillo. el mundo de la economia ligado al sector inmobiliaria se rige por unas directrices muy sencillas y esa es una explicacion q se esta dando ahora en estos momentos.

para deadzoner tiene toda la razon en la explicacion q a dado de acuerdo en todo con el.

Entonces lo que esta claro es que la maquinaria FinancieroLadrillil de prestamos de manga ancha no se puede sostener ya, un cosa que me temo es que todavia quieran mantener los últimos coletazos a base de algún tipo de subvenciones finales del estado via impuestos de los demás claro esta, a los pepitos más pillados

 

[Deadzoner]

Entonces lo que esta claro es que la maquinaria FinancieroLadrillil de prestamos de manga ancha no se puede sostener ya, un cosa que me temo es que todavia quieran mantener los últimos coletazos a base de algún tipo de subvenciones finales del estado via impuestos de los demás claro esta, a los pepitos más pillados

Bueno, creo que todavía queda cuerda. Lo que ocurre es que el grifo se cierra, y ese cierre frena el precio de la vivienda, lo que ademas realimenta el cierre del grifo. Mientras, sobreoferta, lo que aumenta el riesgo, y cierra mas el grifo: http://oferta.notlong.com
Lo que es nuevo, y muy significativo, es que se comente que los bonos españoles sean mas arriesgados que los otros. ¡Y eso acaba de empezar!
Veremos las hipotecas concedidas:
1. nos volverán a vender el crecimiento del volumen hipotecario con máximos históricos y que barbaridad como crece y que bien va el mercado.
2. nosotros leeremos el incremento del crecimiento, que es lo significativo: si se incrementa el crecimiento es que hay mas hipotecas, si decrementa o se queda igual, con la subida de precios, es que hay menos.
3. si hay muchas menos, sabremos que se está parando, puede que estacionalmente.
Lo que sería interesante es tener una comparativa entre las titulizaciones en España y el resto de paises europeos. BBerg comenta de pasada el mercado Aleman...

 

[Chester]

Falsa alarma, me temo. El redactor de Londres me contesta que es un error de edición, que el parrafo original solo decía que el crecimiento estaba bajando... Pronto publicarán una versión corregida.
¿Como puede ocurrir un error así (pasar de una afirmación general a una mucho más detallada y erronea)?
Seguiremos esperando.

Os iba a contestar que debe tratarse de un error.

La vivienda nueva se hipoteca tan pronto el promotor obtiene la licencia y efectúa la División Horizontal. Esto quiere decir que mientras el dato de los visados en colegio de arquitectos o de las licencias de obra no baje, las hipotecas tampoco bajarán. Hoy por hoy no es así, los visados y las licencias se incrementan, los promotores desean realizar los solares que ya tienen comprados, entre otros motivos porque en algunos hay compromisos de entrega de obra por la compra de solar.

A falta de organismos españoles que fiscalicen las ventas de vivienda de segunda mano, lo interesante sería conocer el indicador de hipotecas en vivienda de segunda mano, dato que es manejado "en tiempo real" por la AHE y por TINSA, pero nunca lo facilitan.

Este dato de la caída en las ventas o hipotecas de las viviendas de segunda mano es el único que nos puede avanzar un frenazo en las ventas del mercado inmobiliario en general.

Saludos.

 

[Marai]

Os iba a contestar que debe tratarse de un error.

La vivienda nueva se hipoteca tan pronto el promotor obtiene la licencia y efectúa la División Horizontal. Esto quiere decir que mientras el dato de los visados en colegio de arquitectos o de las licencias de obra no baje, las hipotecas tampoco bajarán. Hoy por hoy no es así, los visados y las licencias se incrementan, los promotores desean realizar los solares que ya tienen comprados, entre otros motivos porque en algunos hay compromisos de entrega de obra por la compra de solar.

A falta de organismos españoles que fiscalicen las ventas de vivienda de segunda mano, lo interesante sería conocer el indicador de hipotecas en vivienda de segunda mano, dato que es manejado "en tiempo real" por la AHE y por TINSA, pero nunca lo facilitan.

Este dato de la caída en las ventas o hipotecas de las viviendas de segunda mano es el único que nos puede avanzar un frenazo en las ventas del mercado inmobiliario en general.

Saludos.

Esto que tú dices si que es un completo error. Por dos razones. Primero, y más importante, que las hipotecas no se formalizan hasta la entrega de las llaves, después de que el constructor recibe el Certificado de final de obra. Segundo, porque no se pueden hacer contratos de venta hasta DESPUES de que el constructor recibe la licencia y el visado. Es obvio que los contratos de venta (que no las hipotecas) se van realizando desde ese momento y a medida que se construye, y muchas veces no se completan (más ahora) hasta después de la finalización de la obra (vete a visitar unas cuantas promociones terminadas y verás como la promotora todavía tiene pisos en venta).

Incluso algunos de los que firman contratos de venta sobre plano luego no formalizan la compra. Este acoplamiento que tu mencionas entre visados o licencias e hipotecas no existe. Es más, es absurdo.

 

[revellin]

Y fijate como sera...

...que cerca de donde escribo esto hay unos cuantos bloques en manos de constructor con una alta proporcion de pisos acabados hace muchos meses esperando comprador.

Unos son de ferrovial, que segun su pagina web te financian ellos mismos el 80% sin pedirte nomina, ni avales ni nada de nada. Tambien dicen que tienes un ahorro de costes en notario, registro, etc. ¿¿¿???

http://www.ferrovialinmobiliaria.com/ventajas_economicas.asp

 

[Deadzoner]

Cuidadito

Vamos que nos vamos:
Ya lo vió Miss Marple:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=20374&highlight=BBerg
Ahora lo oficializa 5 días:
http://www.cincodias.com/articulo/m.../hipotecarias/cdsmer/20061002cdscdimer_2/Tes/

Deuda
El parón inmobiliario enfría el pujante mercado de cédulas hipotecarias

Bloomberg / MADRID (02-10-2006)

Las emisiones de cédulas hipotecarias, garantizadas por los préstamos sobre la vivienda que conceden las entidades financieras españolas, podrían caer por vez primera desde 2001 lastradas por el enfriamiento del sector inmobiliario en Madrid y en la costa del Sol.

A juicio de BBVA, el precio de la vivienda en España subirá un 4,5% en 2007, frente al 10,6% que experimentó durante el segundo trimestre de este año. Al mismo tiempo, se espera que el crecimiento económico descienda desde el 3,7%, marcado en junio, al 3,2% en 2007.

'Es posible que los bancos de la quinta economía europea reduzcan en 2007 en un 23% la emisión de cédulas para financiar hipotecas, hasta un volumen de 50.000 millones de euros', declara Avelino Abellas, director de mercados de capitales de Calyon, el mayor colocador de deuda española el año pasado. Los bancos han reunido en este país 59.000 millones de euros en lo que va de año con las emisiones de cédulas hipotecarias, el mejor resultado en Europa y casi tanto como en todo 2005, según datos que maneja Bloomberg.

El mercado de hipotecas cayó en tres de los últimos cuatro meses como respuesta al alza de los tipos de interés. Una menor venta de bonos podría impulsar los beneficios para los inversores, de acuerdo con la apreciación de Pacific Investment Management (Pimco), firma que gestiona el mayor fondo de bonos del mundo.

'Da la sensación de ralentización en el mercado inmobiliario y la actividad hipotecaria', afirma Luis Sánchez Guerra, director de mercados de capitales de Ahorro Corporación, entidad que mantiene el liderazgo como vendedor de cédulas hipotecarias. El directivo de Ahorro Corporación reconoce que su firma podría recortar los préstamos en 3.000 millones, hasta situarse en 10.000 millones el próximo año.

Los inversores demandan cuatro o cinco puntos de diferencial sobre los activos alemanes similares para comprar las cédulas hipotecarias españolas, en parte debido al mayor volumen de venta, sostiene Ted Packmohr, analista de Dresdner Kleinwort en Fráncfort.

El mercado de cédulas en España, que comenzó a operar en 1998, tiene en la actualidad una envergadura de 190.000 millones de euros.

Los tenedores de la emisión de cédulas del Banco Popular por 2.500 millones , con cupón 3% y vencimiento en 2012, han perdido en lo que va de 2006 un 0,5%, dice Citigroup. Una caída superior al 0,1% en un activo similar vendido por el Muenchener Hypothekenbank, con sede en Múnich. La agencia Moody's ha establecido una calificación para ambas emisiones de Aaa.

El diferencial de las cédulas hipotecarias sobre la deuda pública del Tesoro con similar vencimiento se elevó diez puntos este año, hasta los 29 puntos básicos, según los índices iBoxx. En Alemania la diferencia tan sólo aumentó dos puntos, hasta alcanzar los 17 puntos básicos.

 

[Chester]

Esto que tú dices si que es un completo error. Por dos razones. Primero, y más importante, que las hipotecas no se formalizan hasta la entrega de las llaves, después de que el constructor recibe el Certificado de final de obra. Segundo, porque no se pueden hacer contratos de venta hasta DESPUES de que el constructor recibe la licencia y el visado. Es obvio que los contratos de venta (que no las hipotecas) se van realizando desde ese momento y a medida que se construye, y muchas veces no se completan (más ahora) hasta después de la finalización de la obra (vete a visitar unas cuantas promociones terminadas y verás como la promotora todavía tiene pisos en venta).

Incluso algunos de los que firman contratos de venta sobre plano luego no formalizan la compra. Este acoplamiento que tu mencionas entre visados o licencias e hipotecas no existe. Es más, es absurdo.

Me temo que quien está en un error eres tú, equivocas la hipoteca con la subrogación.

La hipoteca la realizan los promotores tan pronto constituyen la División Horizontal, ten en cuenta que es la única forma de financiar la promoción, salvo que tengas muchos riñones y edifiques con dinero propio, entonces tus compradores se encontrarán con la vivienda libre de cargas, cosa que jamás he visto.

Saludos.

 

[aterriza como puedas]

El caso es que mirando de cerca no se ve el frenazo por ninguna parte. Caso real: ático en pueblo aledaño a Valencia construído a partir de 2002 y entregado en 2004, cuyo coste fué de 186.000 Euros. Vendido la semana pasada por 360.000 Euros en solo 72h desde que colgó el cartel en el balcón. Hubo 2 compradores dispuestos, pero uno de ellos trabaja en un banco y consiguió la pasta antes que el otro. No parece que ninguno de los dos tuviera excesivos problemas para conseguir el dinero necesario.

Ya sé que es surrealista, pero es cierto y conozco a los vendedores. No hay trampa ni cartón ahí.

Habrá problemas, pero no antes de 2009/2010, proclamo.

Por cierto, al hilo de la titulización de hipotecas, ¿afecta de alguna forma a los bonos emitidos el que aumente el número de impagados hipotecarios?. Lo cierto es que no es la primera vez que leo que, si peta seriamente la burbuja, algún fondo de activos inmobiliarios puede irse a freir espárragos....

 

[Deadzoner]

El caso es que mirando de cerca no se ve el frenazo por ninguna parte. Caso real: ático en pueblo aledaño a Valencia construído a partir de 2002 y entregado en 2004, cuyo coste fué de 186.000 Euros. Vendido la semana pasada por 360.000 Euros en solo 72h desde que colgó el cartel en el balcón. Hubo 2 compradores dispuestos, pero uno de ellos trabaja en un banco y consiguió la pasta antes que el otro. No parece que ninguno de los dos tuviera excesivos problemas para conseguir el dinero necesario.

A ver, ¿cuanto pidieron?
Imaginate que el año que viene, prestan un 23% menos que este año.
¿Que pasa con el precio?

 

[aterriza como puedas]

A ver, ¿cuanto pidieron?
Imaginate que el año que viene, prestan un 23% menos que este año.
¿Que pasa con el precio?

Irrelevante lo que pidieron por varias causas. La principal es que no han tenido el piso en venta durante 6 meses, sino solo 72h. Doy fé de que el cartel ya no está puesto. Me chocó que lo vendieran por el poco tiempo que viven ahí. Repito que CONOZCO a los vendedores. Descarto bajadas de precio, es más, si estuviera en su situación me estaría preguntando cuanto más podría haber sacado.

Imaginar es fácil, muchacho. Y uno puede imaginarse lo que quiera, incluso que el cielo cae sobre su cabeza, como en los tebeos de Asterix y Obelix. Pero la realidad es que, de momento, el cielo sigue testarudamente ahí arriba.

El verdadero problema que empiezo a ver a la vista de los foros burbujistas es que esto se puede mantener mucho más tiempo del previsto. Me manifiesto incapaz de saber hasta qué punto sostendrá la demanda futura la cantidad de burbujistas convencidos que en cuanto oigan que los precios han bajado un 10 o 15% correrán como posesos a comprar su pisito y volverse, como un Dr Jeckyll a la hispana, nuncabajista convencido con tan potentes argumentos como los tenía antes para ser burbujista. Solo confío en que, para entonces, los bancos hayan puesto condiciones leoninas para dar créditos y ni siquiera con las bajadas puedan los neonuncabajistas comprar pisos a tutiplén (salvo aquellos tan afortunados y previsores como para tener un 60% del importe ahorrado y un curro a prueba de bombas atómicas).

 

[Deadzoner]

Irrelevante lo que pidieron por varias causas. La principal es que no han tenido el piso en venta durante 6 meses, sino solo 72h. Doy fé de que el cartel ya no está puesto. Me chocó que lo vendieran por el poco tiempo que viven ahí. Repito que CONOZCO a los vendedores. Descarto bajadas de precio, es más, si estuviera en su situación me estaría preguntando cuanto más podría haber sacado.

¿Que lo pedido es irrelevante porque se vendió pronto?
Lo que es irrelevante es la venta de un ático en Valencia, amiguito. Lo que me vienes a contar es mas o menos que no hay mercado inmobiliario, que el valor del inmueble es algo subjetivo. Pero de ahí a decir que lo pedido es irrelevante...
Lo importante es saber si el atico en concreto dentro de 10 años habrá ganado o perdido valor. Y eso depende mas de los diferenciales de las cédulas hipotecarias que de la localización ya que "nadie" tiene ese cash.
Por eso es relevante.