VIVIENDA: No habrá casas para tantos hogares: el Banco de España avisa de que la oferta será insuficiente y provocará más tensión

El Banco de España avisa: no habrá casas para tantos hogares​

El Banco de España publicó su diagnóstico en junio de 2023 y no tiene nada de tranquilizador: la oferta de vivienda será insuficiente para la demanda prevista y eso tensará aún más los precios. El organismo insta a facilitar la construcción para aliviar la presión y avisa de que los precios mostrarán «resistencia a la baja». Léase: no cuenten con rebajas.

La foto que deja ese aviso es la de un mercado que no falla por falta de producto, sino por exceso de incentivos para no producirlo. Construir poco sale rentable. Y quien ya tiene un piso —o tres— no tiene ninguna prisa.

Qué dice el aviso del Banco de España sobre la oferta​

El punto de partida es aritmético. El INE prevé que el número de hogares residentes en España siga creciendo mientras la obra nueva no acompaña. La demanda ya es muy superior a la oferta y va a más. Con ese desajuste, el organismo no espera un desplome de precios, sino tensión sostenida.

El mensaje tiene una parte incómoda para el relato oficial: no basta con regular alquileres ni con declarar zonas tensionadas si debajo no hay más vivienda que alquilar. Regular la escasez es gestionar la escasez, no resolverla.

Impuestos, suelo y el negocio de no construir​

Hay una contradicción que aparece en cuanto se rasca un poco: la vivienda es un derecho constitucional, pero comprarla nueva soporta un IVA del 10%, más actos jurídicos documentados, más IBI todos los años. A eso se suma la escritura de compraventa. La factura fiscal se paga antes de tener las llaves.

La otra mitad del problema es el suelo. Se argumenta que liberarlo no cuesta nada salvo a los ayuntamientos, que perderían ingresos por IBI; y que los promotores solo construyen cuando los números salen, dejando mientras tanto los terrenos en barbecho. Cuando vuelve la época buena, ese coste de espera entra en el precio del piso nuevo.

No es una teoría exótica. Basta mirar quién compra: los grandes fondos de inversión adquieren y edifican vivienda para dedicarla a alquiler. Apostar por rentas futuras no cuadra con un escenario de precios en caída libre.

Pisos cerrados en pleno centro y alquiler turístico​

Otra perla poco discutida: el stock de vivienda vacía que no llega al mercado ni para vender ni para alquilar. Hay edificios enteros cerrados y tapiados en pleno centro de Madrid, no en la periferia. Detrás suele haber herencias repartidas entre varios herederos que no se ponen de acuerdo o no tienen dinero para rehabilitar. La casa existe; el propietario útil, no.

A esto se añade el alquiler turístico, que según las cifras que circulan representa solo un 4% del parque pero se concentra en los barrios con más tirón, donde expulsa a vecinos e inquilinos de larga estancia. Cuatro de cada cien parecen pocos. Concentrados en la misma manzana, cambian una ciudad entera.

El desajuste entre oferta y llegada de población​

La tensión tiene otra pata demográfica. Frente a una natalidad muy baja, se registran entradas de población muy elevadas, con cifras que se manejan en torno a 400.000 personas al año para el conjunto del país. La conclusión que extraen muchos lectores es sencilla: si llega más gente y no se construye, el precio sube.

Conviene separar el dato del juicio. Que la presión demográfica sobre la vivienda existe es aritmética; que la solución sea cerrar la puerta o abrirla más es política. Lo que el mercado no hace es construir al ritmo de la demanda, y ahí coinciden casi todas las posturas.

Paro, natalidad y el ladrillo como salvavidas​

Sobre todo esto planea un telón de fondo que casi nadie quiere mirar: un desempleo que se mantiene por encima del 10% y una natalidad muy baja. Durante años, la construcción funcionó como válvula de escape cuando el paro apretaba, y en aquella época llegó a bajar hasta el 8%. El problema es que aquel modelo se pagó con una burbuja que estalló en 2007 y arrastró a media economía.

De ahí sale una pregunta incómoda que el debate deja abierta: si el país necesita más vivienda pero una parte creciente de su población no puede pagarla, ¿el objetivo es abaratar el producto o sostener el valor de los activos que ya existen? Puede parecer la misma cosa. No lo es.

La respuesta oficial ha sido, de momento, regulatoria: zonas tensionadas, topes, promesas de intervención. Con los datos disponibles, eso no construye un solo piso. Y sin pisos, la única variable que se mueve es el precio, hacia arriba o hacia el aire.

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Aquí se queda el análisis. La oferta no llega, la demanda no baja y quienes podrían mover la primera palanca no tienen incentivos para hacerlo. El Banco de España pone la cifra. Nadie pone la solución.