Tribunal Supremo: las comunidades de vecinos podrán erradicar los pisos turísticos

El Supremo avala que la comunidad vete pisos turísticos​

¿Puede una junta de vecinos tumbar el negocio de quien alquila su piso a turistas? La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha resuelto el caso de dos comunidades, una en Oviedo y otra en Donosti, y ha avalado que ambas vetaran la existencia de pisos turísticos en las viviendas de sus respectivos edificios al haber prohibido las actividades económicas en ellos. El fallo llega con un argumento que no admite muchas lecturas: «El alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica», dicen los jueces. Traducido: si tus estatutos prohíben actividades económicas, tu piso no puede ser un alojamiento vacacional. Ni uno.

Qué ha decidido exactamente el Tribunal Supremo​

La clave está en la redacción de los estatutos de la comunidad. Las dos resoluciones se apoyan en que la prohibición de ejercer actividad económica ya figuraba en ellos, no en una votación posterior de la junta. Esa precisión importa y mucho: no es lo mismo un edificio que nació con la cláusula que otro que pretende añadirla a posteriori. Para el segundo supuesto entra en juego el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que rebaja la exigencia de unanimidad a una mayoría de tres quintos de votos y cuotas de participación para incorporar esa prohibición. Es decir, el camino existe, pero no es un chasquido de dedos.

Hay quien sostiene que la sentencia abre la puerta a que cualquier comunidad decida mañana lo que hoy tolera. En contra pesa el argumento de que el Supremo no inventa nada: interpreta una cláusula que ya estaba escrita. La diferencia entre una cosa y otra es la diferencia entre un derecho y un capricho.

Por qué el propietario que pagó la licencia se queda con la cara partida​

La pregunta circula por todas las conversaciones sobre el fallo: ¿y quién le devuelve la licencia turística al que la pagó? El Ayuntamiento la cobró en su momento, no es barata, y ahora el propietario puede quedarse con un permiso que no le sirve para nada. Nadie ha puesto encima de la mesa un mecanismo de compensación. El piso, además, se deprecia: si deja de generar ingresos de alquiler vacacional, su valor como inversión cae y el propietario se encuentra con un activo que ya no renta lo que rentaba.

El cálculo más optimista para el inversor asume que el piso vuelve al mercado residencial y sigue dando rentabilidad. El escenario pesimista parte de que el alquiler tradicional no cubre la hipoteca y el activo se convierte en un lastre. Entre esos dos extremos se mueve un parque de viviendas que en algunas ciudades se ha especializado en el uso turístico.

El argumento que nadie esperaba: el abogado del tercero también molesta​

La sentencia ha abierto un flanco que sus defensores no habían previsto. Si la comunidad puede prohibir una actividad económica en un piso, ¿por qué no va a poder prohibir la consulta del abogado, el despacho del arquitecto o el taller del consultor que recibe clientes en casa? Esa es la grieta. La norma habla de actividad económica, no de pisos turísticos. Y una comunidad con mayoría suficiente puede leerla en la dirección que le convenga.

Frente a eso, el otro bando responde con una evidencia que no necesita estadística: un piso turístico genera entradas y salidas constantes, maletas a las tres de la mañana, cerraduras que se estropean, telefonillos que suenan y un trasiego que ningún vecino firmó cuando compró. La convivencia en un bloque de viviendas no es un concepto abstracto. Es lo que pasa en el rellano.

El negocio hotelero mira desde la barrera​

Hay una lectura incómoda que recorre el asunto: si se cierran apartamentos turísticos y se reduce la oferta, los precios del alojamiento suben. Y quien tiene capacidad de subir precios sin que le tiemblen las piernas es el sector hotelero, que lleva años viendo cómo una parte de su clientela se le escapa a pisos particulares. Que la medida beneficie a las cadenas hoteleras no la convierte en falsa, pero conviene tenerlo presente antes de aplaudir con las orejas.

La otra cara es la de siempre: el propietario que alquila a turistas no es un fondo buitre ni un especulador de manual. Muchas veces es una familia que compró un piso, lo reformó y encontró en el alquiler vacacional una forma de pagar la hipoteca. La sentencia no distingue entre esos perfiles. Prohíbe la actividad, no el bolsillo.

¿Y si mi comunidad quiere prohibir los pisos turísticos?​

Depende de lo que digan sus estatutos. Si la prohibición de actividades económicas ya está recogida en ellos, la comunidad puede vetar el uso turístico sin más trámite. Si no está, hay que modificarlos con una mayoría de tres quintos de votos y cuotas de participación, según el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El proceso no es inmediato ni gratuito, y cualquier propietario afectado puede impugnarlo por la vía judicial. La seguridad jurídica del inversor, mientras tanto, queda en el aire: lo que hoy es legal en tu edificio puede dejar de serlo con una junta y una votación.

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Al final, el Supremo ha hecho lo que hacen los tribunales: leer una cláusula y decir qué significa. Los vecinos celebran poder dormir. Los propietarios calculan cuánto han perdido. Y los hoteles, discretamente, se frotan las manos. Todo el mundo contento, o casi.