*Tema mítico* : Es buen momento para comprar (Parte III)

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Máximo Décimo Hispanio dijo:
Que son recambios totalmente de acuerdo, que son inversores no, los números no dan, el gap precio compra y alquiler no da, los alquileres se están regulando primero, por una razón sencilla, la gente no puede pagar más, hay muchos sitios que el mercado no admite subidas de alquiler por economía local, lo de los inversores es el cuento de la vieja, todo bola

Ahora mismo nadie entra en inmobiliario para invertir a no ser que tenga muchísimo dinero y aun así, alquilar los inmuebles no le va salir a cuenta, al mínimo cambio legislativo con el gap actual les arruinan la rentabilidad y el bien depende donde es, puede ser altamente ilíquido

Y los espabilados de los pisos viejos a reformar con habitacionales se preparen, son viviendas con comunidades viejas, fallas en reaccionariodas y cubiertas que a la mínima el ayuntamiento va sancionar sino reforman, no es rentable, te comen el margen en un pleno

Hay comunidades autónomas con obligación de pasar ITEs cada 5 años a edificios de más de 30-40 años, una ITE desfavorable y se arruinó el beneficio....

Hay un parque escaso de viviendas nuevas desde los 90 en adelante y muchísimo piso viejo del desarrollismo franquista que necesita morteradas de dinero para rehabilitar, esos pisos son de baja calidad, por dentro y por fuera, el edificio está mal

Lo de los 4 millones de viviendas vacías es la risión, están en zonas rurales o en una ciudad en condiciones de nula habitabilidad en un edificio en ruinas, muchos maquillan el portal, la risión, insuficiente
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Pues vamos listos si tenemos que vivir todos en obra nueva. Mi edificio tiene 50 años, pasó la ITE y hay que hacer arreglos y habrá alguna derrama, claro, pero eso no significa que vaya a caerse e incluso según los arquitectos está mucho más reforzado que otras construcciones más recientes. Te fías más de los pisos de la burbuja? En muchísimas ciudades te cuesta encontrar pisos de menos de 60 años si quieres vivir medio céntrico y la obra nueva son cajas de zapatos a precio de oro, no sé qué propones, vaya.
 
Marqués de la Fina Loncha dijo:
Pues vamos listos si tenemos que vivir todos en obra nueva. Mi edificio tiene 50 años, pasó la ITE y hay que hacer arreglos y habrá alguna derrama, claro, pero eso no significa que vaya a caerse e incluso según los arquitectos está mucho más reforzado que otras construcciones más recientes. Te fías más de los pisos de la burbuja? En muchísimas ciudades te cuesta encontrar pisos de menos de 60 años si quieres vivir medio céntrico y la obra nueva son cajas de zapatos a precio de oro, no sé qué propones, vaya.
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Hay edificios y edificios, en ese segmento tienes razon, tambien hay dos velocidades, el piso de ha 50 años premium y orientado a un sector mas pudiente donde los vecinos si han ido realizando mejoras, y el piso barato masivo hecho para el desarrollismo, no son lo mismo, llevas razon, la unica pega de los pisos de esa epoca mas premium es la calefaccion central, portero si tenian y la falta de accesibilidad, pero es facilmente subsanable, ahora es un piso mas grande y mas iliquido en una venta, tarda mas en venderse

Pero sigue siendo peor ese tipo promociones en cuanto a que necesitan mas revisiones y actualizaciones, si es de calefaccion central, el cambio caldera o la individualizacion de la calefaccion es pasta y obra

En la burbuja pasa igual, hay calidades y calidades

En caso de vivienda habitual no es problema, el propietario asume los gastos y no mide rentabilidades, en el caso de una inversion es arruinar los numeros, no salen, se pueden asumir pero conlleva en la mayoria los casos la liquidacion del activo por inversion fallida si la revalorizacion da o medio da

El inversor ataca el segmento barato del desarrollismo, bajo precio entrada, maquillaje y rendimiento a maximo pulmon

Y no iba que todo el mundo va vivir en ese tipo bloques, sino que el inversor busca un producto que colocar facilmente en el mercado y con demanda, es muy diferente un perfil inversor profesional a un perfil de comprador de vivienda habitual, luego esta el inversor sin dinero buscando chollos y rentabilidades
 
Última edición:
desev dijo:
Hay un perfil de inversores aparte del que indicas: los langostos a los que les sobra la pensión premium junto con los alquileres de pisos que ya tienen, y se dedican a meterlo en comprar incluso más pisos cuando tienen demasiada pasta, ya que no tienen interés en otro tipo de inversión -solo invierten en ladrillo y en plazos fijos mientras acumulan para el ladrillo-.
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Los langostos, son todos inteligentísimos, sí, muchos pisos y también andan metidos en todo tipo de inversiones, como fondos indexados, bolsa y demás, se apuntan a una ronda aspirinas, ahora bien, si les perjudican, eso empiezan a pulir viviendas rapidito, se les arruinan los números y no duran un telediario, paniquean con facilidad porque son inversores con la cuenta la vieja

Te podrán resistir a pérdidas unos años, pero si se han cargado en exceso ladrillo tóxico, lo van a ir vendiendo, aunque sea a pérdidas

Las normativas se van a endurecer y el piso que las cumple es caro y tiene mucho gap entre precio compra y alquiler, los habitacionales son cuentos de la lechera, la rotación es altísima y los problemas son diarios y no con el inmueble, sino de convivencia, que esos son dificilísimos de solucionar, una ventana rota o un frigorífico estropeado es una tarde, un lío entre convivientes eso ni los mediadores de Palestina Israel te lo sacan....
 
Máximo Décimo Hispanio dijo:
Los langostos, son todos inteligentísimos, sí, muchos pisos y también andan metidos en todo tipo de inversiones, como fondos indexados, bolsa y demás, se apuntan a una ronda aspirinas, ahora bien, si les perjudican, eso empiezan a pulir viviendas rapidito, se les arruinan los números y no duran un telediario, paniquean con facilidad porque son inversores con la cuenta la vieja

Te podrán resistir a pérdidas unos años, pero si se han cargado en exceso ladrillo tóxico, lo van a ir vendiendo, aunque sea a pérdidas

Las normativas se van a endurecer y el piso que las cumple es caro y tiene mucho gap entre precio compra y alquiler, los habitacionales son cuentos de la lechera, la rotación es altísima y los problemas son diarios y no con el inmueble, sino de convivencia, que esos son dificilísimos de solucionar, una ventana rota o un frigorífico estropeado es una tarde, un lío entre convivientes eso ni los mediadores de Palestina Israel te lo sacan....
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No conozco ninguna persona mayor que invierta en indexados (y normal, porque suele ser a traves de neobancos de los cuales no se fian; y hasta hace apenas 6-7 años directamente era imposible hacerlo, llevan toda la vida sin hacerlo y no van a aprender ahora)

Como mucho, habra alguno que invierta en un plan de pensiones o fondo de la banca tradicional con comisiones disparadas.
 
tack50 dijo:
No conozco ninguna persona mayor que invierta en indexados (y normal, porque suele ser a traves de neobancos de los cuales no se fian; y hasta hace apenas 6-7 años directamente era imposible hacerlo, llevan toda la vida sin hacerlo y no van a aprender ahora)

Como mucho, habra alguno que invierta en un plan de pensiones o fondo de la banca tradicional con comisiones disparadas.
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aqui hay en el hilo de esto va explotar uno que su peluquero y los jubiletas del barrio le meten duro al SP500, te puedes sorprender de esos grupos de jubilados en una peluqueria, preguntale a Ilargi creo que es su nick

Le dan a todo, en serio, no todos pero haberlos haylos
 
Máximo Décimo Hispanio dijo:
Los langostos, son todos inteligentísimos, sí, muchos pisos y también andan metidos en todo tipo de inversiones, como fondos indexados, bolsa y demás, se apuntan a una ronda aspirinas, ahora bien, si les perjudican, eso empiezan a pulir viviendas rapidito, se les arruinan los números y no duran un telediario, paniquean con facilidad porque son inversores con la cuenta la vieja

Te podrán resistir a pérdidas unos años, pero si se han cargado en exceso ladrillo tóxico, lo van a ir vendiendo, aunque sea a pérdidas

Las normativas se van a endurecer y el piso que las cumple es caro y tiene mucho gap entre precio compra y alquiler, los habitacionales son cuentos de la lechera, la rotación es altísima y los problemas son diarios y no con el inmueble, sino de convivencia, que esos son dificilísimos de solucionar, una ventana rota o un frigorífico estropeado es una tarde, un lío entre convivientes eso ni los mediadores de Palestina Israel te lo sacan....
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Yo, por lo que conozco, veo exactamente lo contrario. La gente mayor no se mete en indexados y demás (obviamente alguno habrá) y si van a seguir metiéndose en pisos. Estén equivocados o no, la experiencia les dice que a largo plazo la vivienda siempre sube. Con lo cual, no es calcular el % de rendimiento con el alquiler ahora, es que si cada año me da un 5% bruto de alquilar y un 5% bruto de revalorización, pues es un 10%. No se si habrá algo mejor, pero desde luego funciona... y no cuento que vayan comprando mediante hipoteca muy barata (apalancamiento) que entonces se disparan los rendimientos.

Y me puedes decir, ya vendrá la caída, pero es que a largo plazo, no viene salvo que compres en un pueblo perdido de 300 habitantes. Ya me dirás que vivienda ha perdido valor a 30 años.

Y ojo, que no metería mucho patrimonio en inmobiliario, pero te pongo el punto de vista de mucha gente con pasta.
 
Me rechina mucho eso que leo con cierta asiduidad de que los pisos de la burbuja tienen malas calidades y necesitan muchas reformas asi que he preguntado a Chat GPT 5.6 sobre datos y me dice los siguiente:

Buena pregunta, porque aquí se mezclan dos cosas distintas: la necesidad de rehabilitar por antigüedad y los defectos de ejecución o malas calidades de una promoción concreta. Mi conclusión, adelantándome un poco, es que no hay datos sólidos que permitan afirmar que todos los pisos construidos durante la burbuja sean peores, aunque sí hubo condiciones que pudieron aumentar el riesgo en determinadas promociones.

Conclusión rápida​

  • Los edificios con más probabilidad de necesitar reformas profundas son, en general, los construidos entre 1940 y 1979, especialmente los de los años 50, 60 y 70.
  • Los años 60 y 70 son probablemente el periodo de mayor riesgo global, por la combinación de antigüedad, construcción masiva, escaso aislamiento, instalaciones envejecidas y posibles materiales problemáticos.
  • Los edificios de 2000 a 2008 no son estadísticamente los que aparecen en peor estado de conservación. Son mucho más recientes y se construyeron bajo normas considerablemente más exigentes que las de mediados del siglo XX.
  • Sin embargo, dentro de la burbuja hay mucha dispersión: algunas promociones se ejecutaron muy bien y otras sufrieron prisas, subcontratación excesiva, acabados económicos y controles deficientes.
  • La fecha decisiva no es exactamente 2000 o 2008, sino el proyecto, la licencia y la normativa aplicable, sobre todo si la vivienda es anterior o posterior a la implantación efectiva del Código Técnico de la Edificación de 2006.

Riesgo aproximado por década en España​

Esta clasificación combina antigüedad, normativa disponible, eficiencia energética, materiales habituales e intervenciones previsibles. No significa que todos los edificios de una década estén mal.
DécadaRiesgo de necesitar reformasProblemas más probables
1940-1949AltoEstructuras y cubiertas envejecidas, instalaciones antiguas, ausencia de aislamiento, accesibilidad
1950-1959Muy altoForjados, posibles cementos aluminosos, tuberías, electricidad, humedades, falta de ascensor
1960-1969Muy altoConstrucción masiva, escaso aislamiento, puentes térmicos, bajantes, reaccionariodas, posible amianto
1970-1979Alto o muy altoInstalaciones al final de su vida útil, aislamiento insuficiente, reaccionariodas, cubiertas, amianto
1980-1989Medio-altoPrimer aislamiento obligatorio pero limitado, ventanas antiguas, fontanería, electricidad, ascensores
1990-1999MedioEnvolvente térmica mejorable, impermeabilización, instalaciones con 25-35 años
2000-2009Medio y muy variableDefectos de ejecución puntuales, impermeabilización, reaccionariodas, aislamiento acústico o térmico irregular
2010-2019Bajo o medio-bajoReparaciones puntuales, defectos específicos de promoción, mantenimiento preventivo

1. Años 40​

Son edificios que actualmente superan los 75 años. Aunque algunos tienen estructuras muy robustas y distribuciones atractivas, pueden acumular varias generaciones de instalaciones superpuestas.
Lo habitual es encontrar necesidad de revisar:
  • Cubiertas y terrazas.
  • Bajantes y redes de saneamiento.
  • Instalación eléctrica.
  • Fontanería general.
  • Reaccionariodas y patios interiores.
  • Accesibilidad y ascensor.
  • Aislamiento térmico prácticamente inexistente.
El factor favorable es que muchos edificios de esta época situados en buenos barrios han recibido reformas sucesivas. Por tanto, un edificio de 1947 rehabilitado integralmente puede estar mejor que uno de 2005 mal mantenido.

2. Años 50, 60 y 70​

Este es, para mí, el bloque que merece mayor precaución. El desarrollo urbano acelerado produjo grandes cantidades de vivienda y, en algunos casos, soluciones constructivas económicas. El propio preámbulo del Código Técnico reconoce que los procesos acelerados de urbanización de la segunda mitad del siglo XX no siempre alcanzaron parámetros de calidad adaptados a las demandas posteriores. [boe.es], [lamoncloa.gob.es]
Además, la primera norma nacional específicamente dedicada a las condiciones térmicas, la NBE-CT-79, se aprobó en 1979 y entró en vigor posteriormente. Es decir, la mayor parte de los edificios de los años 40 a 70 se proyectaron sin las exigencias de aislamiento térmico que empezaron a implantarse a partir de 1980. [boe.es], [boe.es]
En determinados edificios construidos aproximadamente entre los años 50 y 70 puede existir cemento aluminoso en viguetas de forjado. Esto no significa que todos tengan aluminosis, pero sí justifica una comprobación técnica cuando hay antecedentes, fisuras, deformaciones, humedades persistentes o reparaciones estructurales anteriores. [analizatupiso.com], [idealista.com]
También es el periodo donde más atención prestaría a:
  • Posible fibrocemento con amianto en bajantes, cubiertas, depósitos o conductos.
  • Corrosión de armaduras en zonas húmedas o costeras.
  • Reaccionariodas con desprendimientos.
  • Impermeabilización agotada.
  • Tuberías de hierro o plomo.
  • Instalaciones eléctricas insuficientes.
  • Falta de aislamiento térmico y acústico.
El amianto no se prohibió completamente en España hasta 2002, por lo que puede aparecer en edificios anteriores, aunque su presencia no implica automáticamente peligro inmediato. El riesgo aumenta cuando el material está degradado o se rompe, perfora o manipula. [avecan.es], [fjverticales.com]

3. Años 80​

Aquí se aprecia una mejora importante. La NBE-CT-79 hizo obligatorias ciertas condiciones térmicas y controles sobre materiales aislantes, condensaciones y ejecución. [boe.es], [w3.ual.es]
Sin embargo, las exigencias eran mucho menos estrictas que las actuales. Por eso, en un edificio de los 80 es frecuente encontrar:
  • Aislamiento térmico muy fino.
  • Puentes térmicos en pilares y frentes de forjado.
  • Ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico.
  • Calderas y sistemas centrales antiguos.
  • Bajantes y tuberías con 35-45 años.
  • Cubiertas que ya han agotado una o varias impermeabilizaciones.
No suele ser la década de mayor riesgo estructural, pero sí puede requerir una inversión fuerte en eficiencia energética, reaccionarioda e instalaciones.

4. Años 90​

Normalmente representan un equilibrio razonable entre antigüedad, normativa y técnicas constructivas. Ya existía una regulación más desarrollada sobre estructuras, incendios, cubiertas y aislamiento, aunque todavía anterior al Código Técnico de 2006.
Los problemas habituales suelen ser más de:
  • Carpinterías y aislamiento desfasados.
  • Terrazas y cubiertas.
  • Juntas de reaccionarioda.
  • Ascensores y sistemas de climatización.
  • Primeras renovaciones de zonas comunes.
Un edificio de los 90 bien mantenido suele ser una compra técnicamente bastante previsible.

¿Son peores los pisos construidos durante la burbuja de 2000-2008?​

La parte cierta​

Durante la burbuja se produjo un volumen extraordinario de construcción. Solo entre 2002 y 2011 se construyeron más de 1,5 millones de edificios, y 2005 y 2006 fueron los años de mayor actividad de ese periodo. [ine.es]
Ese volumen pudo generar en determinadas zonas:
  • Escasez de mano de obra cualificada.
  • Muchas capas de subcontratación.
  • Presión por terminar y escriturar rápidamente.
  • Supervisión irregular.
  • Uso de acabados económicos para maximizar márgenes.
  • Promociones levantadas por empresas con poca experiencia.
Esto puede explicar que existan promociones de 2003-2007 con problemas de filtraciones, terrazas, garajes, revestimientos, carpinterías o aislamiento acústico. Pero son principalmente defectos de ejecución y acabados, no necesariamente problemas estructurales generalizados.

La parte que no está demostrada​

Los datos del INE sobre estado de conservación sí permiten cruzar el estado del edificio con su periodo de construcción y muestran la pauta esperable: los edificios más antiguos presentan una proporción mayor de estados ruinosos, malos o deficientes, mientras que los más recientes aparecen mayoritariamente clasificados en buen estado. El censo diferencia los periodos 1941-1950, 1951-1960, 1961-1970, 1971-1980, 1981-1990, 1991-2001 y 2002-2011. [ine.es], [mivau.gob.es]
Por tanto, el Censo no respalda la idea de que los edificios de 2002-2011 estén globalmente peor conservados que los de los 80 o 90, y mucho menos que los de los 50-70. Hay que tener presente que el Censo mide el estado general observable, no defectos ocultos ni calidad de acabados.
Además, desde 1999 existía la Ley de Ordenación de la Edificación y en marzo de 2006 se aprobó el Código Técnico de la Edificación, que reforzó las exigencias de seguridad estructural, incendio, salubridad, ahorro energético y habitabilidad. Su implantación fue pogre durante los meses siguientes, con determinados periodos transitorios. [boe.es]
Esto crea tres subperiodos bastante diferentes:

2000-2005​

  • Normativa anterior al CTE.
  • Aislamiento razonable para entonces, pero claramente inferior al actual.
  • Mucha construcción y, en ciertas promociones, acabados ajustados.
  • Mayor riesgo de encontrar deficiencias acústicas, térmicas o de impermeabilización.

2006-2008​

  • Periodo de transición.
  • El año de finalización no garantiza que el proyecto se hiciera conforme al CTE.
  • Una vivienda terminada en 2007 o incluso 2008 podía proceder de una licencia anterior y acogerse a normativa previa, siempre que cumpliera las condiciones transitorias. [boe.es]

2009-2010​

  • Menor volumen de obra nueva.
  • CTE más asentado.
  • En algunos proyectos afectados por la crisis puede haber habido cambios de constructora, paralizaciones o ajustes de presupuesto, algo que debe revisarse promoción por promoción.

Mi valoración final​

Yo no penalizaría automáticamente una vivienda de 2000-2008. La clasificaría así:
  • Riesgo por antigüedad: bajo o medio-bajo.
  • Riesgo energético: medio, especialmente si es anterior al CTE.
  • Riesgo de defectos de ejecución: muy variable según promotora y edificio.
  • Probabilidad de reforma estructural profunda: normalmente inferior a la de edificios de 1940-1979.
  • Probabilidad de gastos comunitarios inesperados: depende muchísimo más del mantenimiento, las actas y el fondo de reserva que de pertenecer a la “burbuja”.
Si tuviera que elegir únicamente por década, mi zona de mayor cautela sería 1950-1979, no 2000-2008. Los edificios de la burbuja pueden presentar malas calidades, pero los edificios de mediados del siglo XX acumulan antigüedad, obsolescencia energética, instalaciones agotadas y determinadas patologías de época.

Comprobaciones antes de comprar​

Más que descartar por el año, yo pediría siempre:
  1. ITE o IEE completo y resultado de las últimas inspecciones.
  2. Actas de la comunidad de los últimos 4 o 5 años.
  3. Derramas aprobadas, pendientes o discutidas.
  4. Fondo de reserva y nivel de segarro.
  5. Reformas realizadas en cubierta, reaccionarioda, bajantes, garaje y ascensores.
  6. Certificado energético del edificio o vivienda.
  7. Proyecto, memoria de calidades y año de licencia, especialmente en promociones de 2006-2008.
  8. Historial de filtraciones en terrazas, áticos y garajes.
  9. Si es de 1950-1975, antecedentes de análisis de forjados o cemento aluminoso.
  10. Si es anterior a 2002, comprobación de posibles elementos con fibrocemento.
Mi regla práctica sería: el año de construcción sirve para saber qué preguntar, pero las actas de la comunidad y una inspección técnica independiente sirven para decidir si comprar.
 
khalil dijo:
Me rechina mucho eso que leo con cierta asiduidad de que los pisos de la burbuja tienen malas calidades y necesitan muchas reformas asi que he preguntado a Chat GPT 5.6 sobre datos y me dice los siguiente:

Buena pregunta, porque aquí se mezclan dos cosas distintas: la necesidad de rehabilitar por antigüedad y los defectos de ejecución o malas calidades de una promoción concreta. Mi conclusión, adelantándome un poco, es que no hay datos sólidos que permitan afirmar que todos los pisos construidos durante la burbuja sean peores, aunque sí hubo condiciones que pudieron aumentar el riesgo en determinadas promociones.

Conclusión rápida​

  • Los edificios con más probabilidad de necesitar reformas profundas son, en general, los construidos entre 1940 y 1979, especialmente los de los años 50, 60 y 70.
  • Los años 60 y 70 son probablemente el periodo de mayor riesgo global, por la combinación de antigüedad, construcción masiva, escaso aislamiento, instalaciones envejecidas y posibles materiales problemáticos.
  • Los edificios de 2000 a 2008 no son estadísticamente los que aparecen en peor estado de conservación. Son mucho más recientes y se construyeron bajo normas considerablemente más exigentes que las de mediados del siglo XX.
  • Sin embargo, dentro de la burbuja hay mucha dispersión: algunas promociones se ejecutaron muy bien y otras sufrieron prisas, subcontratación excesiva, acabados económicos y controles deficientes.
  • La fecha decisiva no es exactamente 2000 o 2008, sino el proyecto, la licencia y la normativa aplicable, sobre todo si la vivienda es anterior o posterior a la implantación efectiva del Código Técnico de la Edificación de 2006.

Riesgo aproximado por década en España​

Esta clasificación combina antigüedad, normativa disponible, eficiencia energética, materiales habituales e intervenciones previsibles. No significa que todos los edificios de una década estén mal.
DécadaRiesgo de necesitar reformasProblemas más probables
1940-1949AltoEstructuras y cubiertas envejecidas, instalaciones antiguas, ausencia de aislamiento, accesibilidad
1950-1959Muy altoForjados, posibles cementos aluminosos, tuberías, electricidad, humedades, falta de ascensor
1960-1969Muy altoConstrucción masiva, escaso aislamiento, puentes térmicos, bajantes, reaccionariodas, posible amianto
1970-1979Alto o muy altoInstalaciones al final de su vida útil, aislamiento insuficiente, reaccionariodas, cubiertas, amianto
1980-1989Medio-altoPrimer aislamiento obligatorio pero limitado, ventanas antiguas, fontanería, electricidad, ascensores
1990-1999MedioEnvolvente térmica mejorable, impermeabilización, instalaciones con 25-35 años
2000-2009Medio y muy variableDefectos de ejecución puntuales, impermeabilización, reaccionariodas, aislamiento acústico o térmico irregular
2010-2019Bajo o medio-bajoReparaciones puntuales, defectos específicos de promoción, mantenimiento preventivo

1. Años 40​

Son edificios que actualmente superan los 75 años. Aunque algunos tienen estructuras muy robustas y distribuciones atractivas, pueden acumular varias generaciones de instalaciones superpuestas.
Lo habitual es encontrar necesidad de revisar:
  • Cubiertas y terrazas.
  • Bajantes y redes de saneamiento.
  • Instalación eléctrica.
  • Fontanería general.
  • Reaccionariodas y patios interiores.
  • Accesibilidad y ascensor.
  • Aislamiento térmico prácticamente inexistente.
El factor favorable es que muchos edificios de esta época situados en buenos barrios han recibido reformas sucesivas. Por tanto, un edificio de 1947 rehabilitado integralmente puede estar mejor que uno de 2005 mal mantenido.

2. Años 50, 60 y 70​

Este es, para mí, el bloque que merece mayor precaución. El desarrollo urbano acelerado produjo grandes cantidades de vivienda y, en algunos casos, soluciones constructivas económicas. El propio preámbulo del Código Técnico reconoce que los procesos acelerados de urbanización de la segunda mitad del siglo XX no siempre alcanzaron parámetros de calidad adaptados a las demandas posteriores. [boe.es], [lamoncloa.gob.es]
Además, la primera norma nacional específicamente dedicada a las condiciones térmicas, la NBE-CT-79, se aprobó en 1979 y entró en vigor posteriormente. Es decir, la mayor parte de los edificios de los años 40 a 70 se proyectaron sin las exigencias de aislamiento térmico que empezaron a implantarse a partir de 1980. [boe.es], [boe.es]
En determinados edificios construidos aproximadamente entre los años 50 y 70 puede existir cemento aluminoso en viguetas de forjado. Esto no significa que todos tengan aluminosis, pero sí justifica una comprobación técnica cuando hay antecedentes, fisuras, deformaciones, humedades persistentes o reparaciones estructurales anteriores. [analizatupiso.com], [idealista.com]
También es el periodo donde más atención prestaría a:
  • Posible fibrocemento con amianto en bajantes, cubiertas, depósitos o conductos.
  • Corrosión de armaduras en zonas húmedas o costeras.
  • Reaccionariodas con desprendimientos.
  • Impermeabilización agotada.
  • Tuberías de hierro o plomo.
  • Instalaciones eléctricas insuficientes.
  • Falta de aislamiento térmico y acústico.
El amianto no se prohibió completamente en España hasta 2002, por lo que puede aparecer en edificios anteriores, aunque su presencia no implica automáticamente peligro inmediato. El riesgo aumenta cuando el material está degradado o se rompe, perfora o manipula. [avecan.es], [fjverticales.com]

3. Años 80​

Aquí se aprecia una mejora importante. La NBE-CT-79 hizo obligatorias ciertas condiciones térmicas y controles sobre materiales aislantes, condensaciones y ejecución. [boe.es], [w3.ual.es]
Sin embargo, las exigencias eran mucho menos estrictas que las actuales. Por eso, en un edificio de los 80 es frecuente encontrar:
  • Aislamiento térmico muy fino.
  • Puentes térmicos en pilares y frentes de forjado.
  • Ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico.
  • Calderas y sistemas centrales antiguos.
  • Bajantes y tuberías con 35-45 años.
  • Cubiertas que ya han agotado una o varias impermeabilizaciones.
No suele ser la década de mayor riesgo estructural, pero sí puede requerir una inversión fuerte en eficiencia energética, reaccionarioda e instalaciones.

4. Años 90​

Normalmente representan un equilibrio razonable entre antigüedad, normativa y técnicas constructivas. Ya existía una regulación más desarrollada sobre estructuras, incendios, cubiertas y aislamiento, aunque todavía anterior al Código Técnico de 2006.
Los problemas habituales suelen ser más de:
  • Carpinterías y aislamiento desfasados.
  • Terrazas y cubiertas.
  • Juntas de reaccionarioda.
  • Ascensores y sistemas de climatización.
  • Primeras renovaciones de zonas comunes.
Un edificio de los 90 bien mantenido suele ser una compra técnicamente bastante previsible.

¿Son peores los pisos construidos durante la burbuja de 2000-2008?​

La parte cierta​

Durante la burbuja se produjo un volumen extraordinario de construcción. Solo entre 2002 y 2011 se construyeron más de 1,5 millones de edificios, y 2005 y 2006 fueron los años de mayor actividad de ese periodo. [ine.es]
Ese volumen pudo generar en determinadas zonas:
  • Escasez de mano de obra cualificada.
  • Muchas capas de subcontratación.
  • Presión por terminar y escriturar rápidamente.
  • Supervisión irregular.
  • Uso de acabados económicos para maximizar márgenes.
  • Promociones levantadas por empresas con poca experiencia.
Esto puede explicar que existan promociones de 2003-2007 con problemas de filtraciones, terrazas, garajes, revestimientos, carpinterías o aislamiento acústico. Pero son principalmente defectos de ejecución y acabados, no necesariamente problemas estructurales generalizados.

La parte que no está demostrada​

Los datos del INE sobre estado de conservación sí permiten cruzar el estado del edificio con su periodo de construcción y muestran la pauta esperable: los edificios más antiguos presentan una proporción mayor de estados ruinosos, malos o deficientes, mientras que los más recientes aparecen mayoritariamente clasificados en buen estado. El censo diferencia los periodos 1941-1950, 1951-1960, 1961-1970, 1971-1980, 1981-1990, 1991-2001 y 2002-2011. [ine.es], [mivau.gob.es]
Por tanto, el Censo no respalda la idea de que los edificios de 2002-2011 estén globalmente peor conservados que los de los 80 o 90, y mucho menos que los de los 50-70. Hay que tener presente que el Censo mide el estado general observable, no defectos ocultos ni calidad de acabados.
Además, desde 1999 existía la Ley de Ordenación de la Edificación y en marzo de 2006 se aprobó el Código Técnico de la Edificación, que reforzó las exigencias de seguridad estructural, incendio, salubridad, ahorro energético y habitabilidad. Su implantación fue pogre durante los meses siguientes, con determinados periodos transitorios. [boe.es]
Esto crea tres subperiodos bastante diferentes:

2000-2005​

  • Normativa anterior al CTE.
  • Aislamiento razonable para entonces, pero claramente inferior al actual.
  • Mucha construcción y, en ciertas promociones, acabados ajustados.
  • Mayor riesgo de encontrar deficiencias acústicas, térmicas o de impermeabilización.

2006-2008​

  • Periodo de transición.
  • El año de finalización no garantiza que el proyecto se hiciera conforme al CTE.
  • Una vivienda terminada en 2007 o incluso 2008 podía proceder de una licencia anterior y acogerse a normativa previa, siempre que cumpliera las condiciones transitorias. [boe.es]

2009-2010​

  • Menor volumen de obra nueva.
  • CTE más asentado.
  • En algunos proyectos afectados por la crisis puede haber habido cambios de constructora, paralizaciones o ajustes de presupuesto, algo que debe revisarse promoción por promoción.

Mi valoración final​

Yo no penalizaría automáticamente una vivienda de 2000-2008. La clasificaría así:
  • Riesgo por antigüedad: bajo o medio-bajo.
  • Riesgo energético: medio, especialmente si es anterior al CTE.
  • Riesgo de defectos de ejecución: muy variable según promotora y edificio.
  • Probabilidad de reforma estructural profunda: normalmente inferior a la de edificios de 1940-1979.
  • Probabilidad de gastos comunitarios inesperados: depende muchísimo más del mantenimiento, las actas y el fondo de reserva que de pertenecer a la “burbuja”.
Si tuviera que elegir únicamente por década, mi zona de mayor cautela sería 1950-1979, no 2000-2008. Los edificios de la burbuja pueden presentar malas calidades, pero los edificios de mediados del siglo XX acumulan antigüedad, obsolescencia energética, instalaciones agotadas y determinadas patologías de época.

Comprobaciones antes de comprar​

Más que descartar por el año, yo pediría siempre:
  1. ITE o IEE completo y resultado de las últimas inspecciones.
  2. Actas de la comunidad de los últimos 4 o 5 años.
  3. Derramas aprobadas, pendientes o discutidas.
  4. Fondo de reserva y nivel de segarro.
  5. Reformas realizadas en cubierta, reaccionarioda, bajantes, garaje y ascensores.
  6. Certificado energético del edificio o vivienda.
  7. Proyecto, memoria de calidades y año de licencia, especialmente en promociones de 2006-2008.
  8. Historial de filtraciones en terrazas, áticos y garajes.
  9. Si es de 1950-1975, antecedentes de análisis de forjados o cemento aluminoso.
  10. Si es anterior a 2002, comprobación de posibles elementos con fibrocemento.
Mi regla práctica sería: el año de construcción sirve para saber qué preguntar, pero las actas de la comunidad y una inspección técnica independiente sirven para decidir si comprar.
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Es que en burbuja se dice mucho que lo de antes era mejor... Y sí, hay pisos antiguos muy buenos. Son pisos grandes y con una calidad de construcción para la época muy buena. Pero lo que no te dicen es que son minoritarios, están en zonas muy buenas, y los compraban los adinerados de la época (los que se lo podían permitir). Cuando sale uno a la venta valen un riñón, por tamaño, calidad y ubicación. Lo demás de la época que compraba la gente trabajadora era, en término medio, mucho peor que lo más reciente (mucho era de mala calidad). Y no niego que actualmente haya chapuzas, que las hay (y siempre las habrá), pero lo de los trabajadores de antes era malo y ahora además viejo y con muchas necesidades de actualización.
 
Naga2x dijo:
De 237 a 370 que he pagado yo. Si les han subido por el camino no se, solo se lo que pagaron final y lo que he pagado yo.
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Yo los dos casos que conozco que han comprado sobre plano antes del 2022, les han subido el precio justificando coste de los materiales. Eran pisos eso sí.
 
Máximo Décimo Hispanio dijo:
aqui hay en el hilo de esto va explotar uno que su peluquero y los jubiletas del barrio le meten duro al SP500, te puedes sorprender de esos grupos de jubilados en una peluqueria, preguntale a Ilargi creo que es su nick

Le dan a todo, en serio, no todos pero haberlos haylos
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Encima son los más listos del cementerio y operan con La Caixa ahí dándole duro a las comisiones.
 
Trapezoide dijo:
Yo los dos casos que conozco que han comprado sobre plano antes del 2022, les han subido el precio justificando coste de los materiales. Eran pisos eso sí.
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Yo reservé un piso de obra nueva en 2022 sobre plano. Cuando fuimos a firmar el contrato de compra venta nos informaron que por la subida de precios de los materiales, tenían que cambiar las ventanas a doble cristal en lugar de triple o bien pagar nosotros más. Una vez que se firmó el contrato ya no te pueden ni cambiar la memoria de calidades ni incrementar el precio. Otra cosa es si compras por cooperativa en lugar de a un promotor.
 
josete dijo:
Es que en burbuja se dice mucho que lo de antes era mejor... Y sí, hay pisos antiguos muy buenos. Son pisos grandes y con una calidad de construcción para la época muy buena. Pero lo que no te dicen es que son minoritarios, están en zonas muy buenas, y los compraban los adinerados de la época (los que se lo podían permitir). Cuando sale uno a la venta valen un riñón, por tamaño, calidad y ubicación. Lo demás de la época que compraba la gente trabajadora era, en término medio, mucho peor que lo más reciente (mucho era de mala calidad). Y no niego que actualmente haya chapuzas, que las hay (y siempre las habrá), pero lo de los trabajadores de antes era malo y ahora además viejo y con muchas necesidades de actualización.
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Resumen: algunos boomers quieren que le pagues si piso de 1960-1975 a precio de nuevo sin reformar y con el crucifijo de la difunta abuela a precio de obra nueva porque su piso lo vale.

Solo les falta añadir “descendiente, cotiza, que tienes que contribuir a la pensión”
 
alexforum dijo:
Resumen: algunos boomers quieren que le pagues si piso de 1960-1975 a precio de nuevo sin reformar y con el crucifijo de la difunta abuela a precio de obra nueva porque su piso lo vale.

Solo les falta añadir “descendiente, cotiza, que tienes que contribuir a la pensión”
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Efectivamente, se hacen valer de que está mejor situado que la mayoría de obras nuevas...
 
josete dijo:
Efectivamente, se hacen valer de que está mejor situado que la mayoría de obras nuevas...
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A ver, en mi zona apenas hay obra nueva (Arapiles, nivel medio dentro de Chamberí, construido alrededor de 1930) y se anunciaba mucho piso con render a precio de reformado (de un 20 a un 30% por encima del precio razonable, no merecía la pena ni entrar a negociar), tan fácil como decir no. Es cierto que comprar a reformar y que el descuento se reflejara en el precio no era sencillo, pero se podía, yo compré por debajo del valor de tasación y vi cosas incluso más baratas (que no me pillaron tan preparado).

El tema es que tenias que ir con la pasta en la mano o la hipoteca prácticamente preconcedida, si no te lo quitaban de las manos.

Lo pongo en pasado porque desde que compré no estoy atento a los precios.

También se habla de que no hay margen de negociación, eso es cierto en los pisos que salen en precio o por debajo (peña que necesita vender ya), yo compré un 10% por debajo del precio del anuncio, unos amigos el año pasado sacaron un descuento similar (en Madrid pero en otra zona) y en mi edificio han comprado este año con un 10% de descuento respecto del anuncio (conozco al comprador y se por cuanto se anunció el piso y cuanto ha pagado).
 
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Cabrejas dijo:
Yo, por lo que conozco, veo exactamente lo contrario. La gente mayor no se mete en indexados y demás (obviamente alguno habrá) y si van a seguir metiéndose en pisos. Estén equivocados o no, la experiencia les dice que a largo plazo la vivienda siempre sube. Con lo cual, no es calcular el % de rendimiento con el alquiler ahora, es que si cada año me da un 5% bruto de alquilar y un 5% bruto de revalorización, pues es un 10%. No se si habrá algo mejor, pero desde luego funciona... y no cuento que vayan comprando mediante hipoteca muy barata (apalancamiento) que entonces se disparan los rendimientos.

Y me puedes decir, ya vendrá la caída, pero es que a largo plazo, no viene salvo que compres en un pueblo perdido de 300 habitantes. Ya me dirás que vivienda ha perdido valor a 30 años.

Y ojo, que no metería mucho patrimonio en inmobiliario, pero te pongo el punto de vista de mucha gente con pasta.
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voy más allá , el 90% de gente “joven” (20-40 años) no sabe que es un indexado
yo he llegado a conocer gente que estudió económicas y no saben lo que son
 
Naga2x dijo:
A mí cuando me dicen eso ya tengo el dato más devastador: mí vivienda, comprada en 2025 (obra nueva, segunda fase), me ha costado 130.000 euros más cara que los que compraron sobre plano en fase 1 (3 años antes). Ya me dirás que salario es capaz de seguir ese ritmo.
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¿Y cuanto vale ahora tu vivienda?
 
Última edición:
Los apartamentos de 30-50 metros ya estan a casi 6000 euros el metro cuadrado.

Y sin garaje!

Que barbaridad que haya alguien comprando viviendas pequeñas a precio de Chalete con acceso a playa privada.
 
Naga2x dijo:
Pues en el momento de compra me la tasaron en ~420k creo recordar, y de eso hace menos de 1 año. Una subida de prácticamente 50k en 8 meses.
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¿Y por cuanto crees que está ahora de precio uno como el tuyo? Mirando idealista o por referencias de alguno que se venda ahora o se haya vendido recientemente.
 
dinodini dijo:
¿Y por cuanto crees que está ahora de precio uno como el tuyo? Mirando idealista o por referencias de alguno que se venda ahora o se haya vendido recientemente.
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El más barato, aún no construido, está en 372k. Ya construido el más barato está en 460k en idealista.
 
¿Puede alguien explicar porque Aranjuez es mas caro que Seseña estando mas lejos de Madrid capital? ¿Solo por el hecho de ser municipio de Madrid se paga un plus que no pagan localidades de otra CCAA?
 
Naga2x dijo:
El más barato, aún no construido, está en 372k. Ya construido el más barato está en 460k en idealista.
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O sea, del 2022 a día de hoy ha pasado de 237.000 a 460.000. Ha duplicado su precio en solo 4 años. Como se está empobreciendo los jóvenes hoy en día sin ser consciente aún de ello. Menudo sacrificiio personal va a suponer a los que quierran comprar ahora una vivienda. Diferencia brutal entre pagar una hipoteca durante 30 años de 200.000 o de 400.000 euros.
 
dinodini dijo:
O sea, del 2022 a día de hoy ha pasado de 237.000 a 460.000. Ha duplicado su precio en solo 4 años. Como se está empobreciendo los jóvenes hoy en día sin ser consciente aún de ello. Menudo sacrificiio personal va a suponer a los que quierran comprar ahora una vivienda. Diferencia brutal entre pagar una hipoteca durante 30 años de 200.000 o de 400.000 euros.
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Yo porque "tuve suerte". No es que haya sido barato, pero como eran las últimas que les quedaban en la promoción, no se fueron de progenitora en precio (he pagado más o menos lo mismo que la gente de fase 3, que fue la última y más cara, pero siendo mi casa de fase 2 que no sé cuánto costarían mientras estaban en construcción). La fase 1 cuando se estuvo construyendo la de 237 fue la de orientación sur, las de orientación norte imagino que fueron más baratas (aunque no las querría, tienen toda la pared llena de moho porque no les da ni un rayo de sol).

Es una locura, quien diga que es por "los viajecitos, los iphones y las suscripciones" está muy equivocado. Ni yendo a las maldivas todos los años se iguala la subida.
 
dinodini dijo:
¿Puede alguien explicar porque Aranjuez es mas caro que Seseña estando mas lejos de Madrid capital? ¿Solo por el hecho de ser municipio de Madrid se paga un plus que no pagan localidades de otra CCAA?
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Porque uno es un pueblo bonito e histórico y otro un sitio horrible, no sólo cuenta la distancia si no Getafe o Leganés serían top
 
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