Resumen del debate: *Tema mítico* : Es buen momento para comprar (Parte III)

«Han ajustado los precios»: 80.000 euros más en un mes​

¿Es buen momento para comprar? La pregunta, repetida hasta la saciedad en los últimos años, vuelve a estar sobre la mesa. Los datos que manejan compradores y vendedores dibujan un mercado que no se parece al de 2008: no se construye lo suficiente, la oferta es escasa y la demanda, aunque limitada por el crédito, sigue siendo intensa. En este contexto, los precios no dejan de subir. Un ejemplo: en una promoción de obra nueva en Málaga, el precio de un piso de tres dormitorios pasó de 437.000 a 510.000 euros en apenas un mes, según relata un comprador que acudió a la cita con el comercial. La historia se repite en otras zonas: en un pueblo cercano a Barcelona, una vivienda de 400.000-500.000 euros recibió 25-30 visitas sin una sola oferta, según cuenta otro participante. El mercado está tenso, y las señales de agotamiento se multiplican.

La oferta no llega y los precios se desbocan​

La escasez de obra nueva es el factor que más tensiona el mercado. En zonas como Málaga, la falta de construcción y la presión de la demanda extranjera han disparado los precios. Un comprador relata que en una promoción en el barrio de El Cónsul, el precio de salida de un tres dormitorios era de 437.000 euros, pero un mes después, el comercial le informó de que el más barato costaba 510.000 euros sin IVA. «Han ajustado los precios», le justificaron. Ese ajuste, de 73.000 euros, equivale a un 17% de subida en apenas cuatro semanas. No es un caso aislado: en otra zona, un piso similar al de un participante ha pasado de 120.000-130.000 euros antes de la pandemia a 250.000 euros ahora, según su testimonio. La oferta es tan limitada que los vendedores se permiten subidas agresivas sin miedo a quedarse sin comprador.

La demanda, mientras tanto, no se detiene. A pesar de que los tipos de interés han subido y el euríbor ha encarecido las hipotecas, la necesidad de vivienda sigue ahí. La inmigración, con la llegada de personas que necesitan alojarse, añade presión adicional, según sostienen algunos participantes. Algunos análisis apuntan a que este flujo migratorio podría revertirse en el medio plazo, pero a corto plazo, la demanda se mantiene firme. La consecuencia es un mercado en el que los precios solo saben ir hacia arriba.

¿Por qué el mercado no se parece al de 2008?​

A diferencia de la burbuja inmobiliaria de 2008, hoy no se construye en exceso ni se conceden hipotecas por encima del 80% del valor de la vivienda, según sostienen algunos participantes. En 2008, recuerdan, se daban créditos por el 120% y se construía sin parar. Ahora, la situación es la contraria: la producción de vivienda nueva es insuficiente y el crédito es más restrictivo. Eso no evita que los precios suban, pero cambia la naturaleza del riesgo. El mercado actual no está inflado por una burbuja de crédito, sino por una escasez estructural de oferta, según esta lectura. Quien espera una corrección rápida puede llevarse una decepción.

La comparación con 2008 también falla en otro aspecto: entonces, muchos compradores tenían trabajos precarios y temporales, y aun así accedían a hipotecas, según recuerdan algunos. Hoy, los compradores suelen tener ingresos más estables, pero se enfrentan a precios que superan con creces su capacidad de ahorro. Un participante calcula que una vivienda comprada en 2025 en obra nueva costó 130.000 euros más que la misma promoción en su primera fase, tres años antes. Ese diferencial es imposible de seguir para cualquier salario medio.

El euríbor y la hipoteca: ¿un freno real?​

La subida del euríbor ha encarecido las hipotecas variables, pero no ha enfriado la demanda. Quien compra para vivir, y no para especular, asume el coste. Un participante lo resume: «Compré para vivir, no especular». Otros, en cambio, ven en la subida de tipos una señal de que el mercado debería corregir. La realidad es que el euríbor ha pasado de tipos negativos a niveles superiores al 3%, y la vivienda, lejos de bajar, ha seguido subiendo, según recuerdan algunos. Eso ha dejado en evidencia a quienes pronosticaban un desplome cuando los tipos subieran.

El encarecimiento del crédito también ha cambiado el perfil del comprador. Ahora se exige más entrada y las cuotas son más altas. Pero la oferta sigue siendo tan escasa que los vendedores no necesitan rebajar precios. En algunos casos, incluso piden cantidades por adelantado solo para hacer una oferta: 10.000 euros para iniciar una negociación, según relata un comprador. Esa práctica, impensable hace unos años, muestra hasta qué punto el mercado está del lado del vendedor.

La vivienda como refugio de inversión​

La falta de alternativas de inversión ha convertido a la vivienda en un refugio, según sostienen algunos participantes. Con los tipos de interés aún moderados en términos históricos y la inflación erosionando el ahorro, muchos inversores buscan en el ladrillo una protección. Eso añade presión a un mercado ya de por sí tensionado. Los fondos de inversión y las empresas también compran vivienda para alquilar, lo que reduce la oferta disponible para compraventa, según algunos. Algunos participantes proponen limitar la compra de vivienda por parte de fondos o equiparar su fiscalidad a la de los hoteles, pero son medidas que no terminan de llegar.

El resultado es un mercado en el que el que tiene dinero compra, y el que no, alquila a precios cada vez más altos. La vivienda se ha convertido en un activo refugio, y eso tiene consecuencias para quienes solo quieren un techo. La tensión entre ambos usos, el residencial y el inversor, está en el centro del problema.

¿Qué pasará con los precios?​

Nadie tiene la bola de cristal, pero los indicios apuntan a que la tendencia alcista se mantendrá mientras no aumente la oferta. La construcción de vivienda nueva sigue lastrada por la falta de suelo, la burocracia y el encarecimiento de los materiales, según algunos participantes. Sin un cambio en esas condiciones, los precios difícilmente bajarán. Algunos analistas creen que el mercado está cerca de tocar techo, pero otros recuerdan que llevamos años escuchando lo mismo y los precios siguen subiendo.

La situación es especialmente dura para los jóvenes, que ven cómo la vivienda se aleja de su alcance. Un participante lo expresa con crudeza: «Una pena la situación actual para los jóvenes». La brecha entre salarios y precios se agranda, y eso tiene consecuencias sociales y económicas que van más allá del mercado inmobiliario.

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Al final, la pregunta sigue sin respuesta. Comprar hoy es caro, pero esperar puede ser peor. Los datos no invitan al optimismo para quien busca una corrección, y la escasez de oferta no parece que vaya a resolverse pronto. Así que, si alguien tiene la fórmula mágica, que la comparta. Porque el mercado, de momento, no da tregua.