Inmobiliaria: ¿Por qué ya nadie se ríe de los pepitos?

El pepito pagó su hipoteca; el que esperaba el crash, sigue alquilado​

Durante dos décadas, la España de la burbuja inmobiliaria tuvo un villano favorito: el pepito. El que firmaba una hipoteca a treinta años por un zulo, se apretaba el cinturón para pagar la letra y presumía de propiedad. La crisis de 2008 pareció dar la razón a quien esperaba con paciencia el desplome. Pero el tiempo no ha repartido las cartas como prometía aquel relato: los precios han vuelto a subir y el que apostó por el tapayogurismo se ha quedado fuera del mercado.

Qué era un pepito y por qué se reían de él​

Hace quince años, alquilar de por vida parecía la apuesta inteligente. Comprar era tirar el dinero, endeudarse con el banco era de ilusos y quien se hipotecaba por un piso pequeño recibía el apodo con retintín. Estalló la burbuja, el mercado se hundió y los precios cayeron. Ese era el manual.

El manual se cumplió a medias. Sí hubo divorcios que se llevaron por delante hipotecas, ventas con pérdidas y gente que volvió a casa de sus padres. Pero el gran desplome definitivo, el que iba a dejar los pisos a precio de saldo para quien hubiera esperado con el dinero en el banco, nunca llegó con la fuerza prometida.

Comprar o alquilar: qué dicen los números​

El cálculo más repetido es tozudo. Hay quien lleva años pagando de hipoteca, comunidad, IBI y seguro prácticamente lo mismo que le costaría alquilar una vivienda equivalente. La diferencia: más de la mitad de ese dinero es amortización de deuda, no gasto. Lo que se va en alquiler no vuelve; lo que se va en hipoteca se recupera al vender.

Ahí está el nudo. Un inquilino recupera cero. Un propietario recupera lo amortizado más lo que haya subido el inmueble. Y en las grandes capitales, el inmueble ha subido. Quien compró barato hace años ve hoy un patrimonio. Quien esperó, sigue pagando a otro.

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Por qué el precio no baja aunque no haya burbuja​

El argumento que peor ha envejecido es el de la burbuja que iba a estallar otra vez. Hay quien sostiene que ya no hay burbuja, sino escasez: el precio sube porque no hay suficientes viviendas para la demanda concentrada en las capitales, no porque el crédito corra a espuertas.

Y construir es caro. Levantar obra nueva cumpliendo la normativa europea de eficiencia energética cuesta del orden de 2.500 a 2.600 euros por metro cuadrado y, entre permisos y entrega de llaves, se van unos cuatro años. La rentabilidad anual se queda por debajo del 7% bruto. Nadie construye a pérdida, y el suelo disponible no se multiplica. ¿Un precio justo? El que cada cual considera razonable: para unos, que la compra no pase del 30% del salario medio; para otros, que el alquiler no supere el 15%.

Lo que ha envejecido peor es la risa. Hay quien sostiene que el que se mofaba del vecino hipotecado ahora comparte piso de alquiler, mientras el propietario mira cómo su deuda se convierte en patrimonio. La broma se ha girado sin que nadie moviera ficha.

Queda la pregunta incómoda: si el precio de la vivienda no cede, el ciclo no se repite y la espera ya no compensa, ¿en qué momento deja de ser un error comprar?