Resumen del debate: ¿Por qué ya nadie se ríe de los pepitos?

De qué se reían: el pepito que compró piso tenía razón​

Comprar un piso en el pico de la burbuja era de tontos. Firmar una hipoteca a treinta años parecía el chiste de la década. Veinte años después, ese chiste se ha convertido en una nómina inmobiliaria que el inquilino paga cada mes y el propietario ya no. Los pepitos —los que se empeñaron cuando todos señalaban— no solo siguen ahí: los que aguantaron están, en muchos casos, a punto de terminar de pagar.

El cambio de relato no viene de un informe del Banco de España. Viene de la cuenta corriente. Quien compró hace más de dos décadas afronta ya la recta final de su hipoteca, a veces con refinanciaciones por el camino, pero con un activo en la mano. Quien decidió esperar a que los precios cayeran, sigue esperando. Y pagando.

El que esperó a que bajara: entre 50 y 10.000 euros​

La tesis de la paciencia tiene su grano de verdad. Ha habido tramos en los que aguantar el tirón supuso un ahorro real, que un forero calcula entre 50 y 10.000 euros según el momento y la ciudad. No fue siempre mala idea mirar de lejos. Pero el saldo de dos décadas de espera es otro: el precio de la vivienda ha recorrido una trayectoria ascendente desde los años setenta, con baches que sepultaron a los que compraron arriba y una escalada posterior que devoró cualquier ventaja.

Ahí está la paradoja incómoda. La burbuja existió, sí. Y también existió —existe— un mercado donde las grandes capitales suben porque la necesidad de vivienda supera la oferta disponible. Da igual el precio. Da igual el régimen. Faltan unidades.

¿Por qué el alquiler se come el sueldo?​

Porque el propietario cobra lo que el mercado aguanta, y el mercado aguanta mucho. La regla que defiende un forero es sencilla: la compra no debería superar el 30% del salario medio de la zona y el alquiler no debería pasar del 15%. En una capital española no se ven esos números desde hace años. Como sostiene un forero, si el alquiler no se hubiera disparado hasta la estratosfera, casi todos los inquilinos pagarían religiosamente. El problema no es la morosidad: es la cuota.

El rescate que nadie devolvió​

Hay una cifra que un forero repite en cualquier discusión sobre propiedades y bancos: 122.000 millones de euros de dinero público inyectados en el rescate financiero, más sus intereses. Según ese mismo relato, viviendas compradas con ese dinero siguen cerradas o en carteras que nunca volvieron al contribuyente: la banca se quedó el ladrillo y el ciudadano, la factura.

Sobre ese suelo se monta la desconfianza que recorre cualquier conversación sobre comprar o alquilar. Como resume un forero, comprar una casa es como invertir en bolsa: hay riesgo y el día bueno fue ayer. La suerte premia a algunos y arruina a otros con la misma jugada. Que a alguien le saliera bien no convierte su decisión en buena.

La escasez que no se arregla regalando pisos​

Aquí es donde el optimismo se rompe. En las capitales el precio sube porque no hay suficientes unidades, no porque el crédito se reparta a manos llenas. Regala los pisos y seguirán faltando: solo cambiarás el filtro para acceder a ellos. Según un forero, la vivienda nueva que hace falta cuesta ya más de 300.000 euros con materiales y mano de obra por las nubes.

Mientras el debate se atasca entre quien exige un precio justo y quien recuerda que ese precio lo pone el mercado, según un cálculo que circula la rentabilidad del alquiler en Madrid se mueve entre el 2,1% de Recoletos y cifras apenas mejores en el resto de la ciudad. Con esos márgenes, sobran motivos para no arriesgar el ahorro en ladrillo. Y sin embargo.

La pregunta ya no es si el pepito tenía razón, sino cuánto le queda de razón al que hoy compra creyendo que repite su suerte.