Para los que vivisteis la burbuja inmobiliaria.

Burbuja inmobiliaria: el crédito privado de 2008 ya es deuda pública​

Según el relato de uno de los participantes, un asalariado con 1.800 euros netos entregaba el sueldo íntegro cada mes a una hipoteca a 40 años. Sus padres le llevaban la comida y le pagaban las facturas. Ocurría antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. La escena vuelve cada vez que se compara el precio de la vivienda con los salarios, y la pregunta que la provoca es casi siempre la misma: ¿se parece el ambiente al de entonces? La respuesta dominante entre quienes vivieron aquel ciclo es que no. Y no por optimismo, precisamente.

Qué se vivió en la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008​

Salir a la calle entre 2002 y 2008 era, según quienes lo recuerdan, un hervidero de gente y actividad. Discotecas llenas. Chavales que dejaban el instituto para irse a la obra y se ponían en 2.500 euros al mes; gruistas y pizarristas levantándose 5.000. Los bancos llegaron a financiar el 120% y hasta el 140% del valor de un piso, y existía un producto llamado hipoteca puente que permitía mudarse antes de vender la casa anterior sin pagar intereses durante un tiempo. Quien se veía apurado, rehipotecaba. «La gente metía el BMW, la moto y el viaje a Cancún en la hipoteca», resume uno de los relatos.

El desglose de tres operaciones concretas de aquel ciclo da la magnitud del fenómeno: un piso comprado por 54.000 euros en 2001 y vendido por 120.000 en 2004; otro adquirido por 144.000 en 2003 y traspasado por 240.000 en 2006; y un adosado de 240.000 en 2004 liquidado por 395.000 euros en 2007, justo antes del estallido. Todas con hipoteca. Ese mismo ciclo dejó a otra persona pagando su nómina completa al banco durante cuatro décadas.

Dinero privado contra deuda pública: la diferencia de fondo​

En 2008 quebró una burbuja levantada con crédito privado: bancos que prestaban, promotores que construían, particulares que firmaban. El círculo era vicioso, pero identificable, y reventó de golpe. Una de las tesis que se sostienen en el hilo apunta a que la burbuja se financia con dinero público: deuda del Estado dirigida a inversión en infraestructuras, empleo público y prestaciones. Cuando una parte relevante de la población depende de esa nómina o de esa ayuda, el ajuste no llega por el despido masivo, sino por la inflación.

De ahí, según esa misma lectura, una consecuencia que antes no existía: el poder adquisitivo cae sin que el paro se dispare. Y una segunda diferencia en el rescate, según otra de las intervenciones: hace quince años se dejaba caer a bancos y grandes inmobiliarias; ahora se les inyecta dinero y el resultado es más inflación. Se conserva el empleo, sí, pero se pierde capacidad de compra. Hay quien resume el resultado en una frase incómoda: no puede explotar nada porque está todo explotado.

¿Qué porcentaje del sueldo familiar se lleva la vivienda?​

El cálculo que plantea uno de los participantes es este: en 2008 se dedicaba hasta el 70% del sueldo de la unidad familiar a comprar vivienda. Hasta hace unos años, solo el 30%. En la actualidad, alrededor del 50%. El problema no es el porcentaje, es que con el 50% restante se compra menos: se gasta el triple en aceite y el doble en gasolina. Menos esfuerzo teórico que en 2008 y peor renta disponible real.

Ese mismo cálculo sirve para intuir dónde está el techo. Buena parte del mercado ya no tiene efectivo para pagar estos precios, y sin compradores solventes la oferta se queda en el escaparate: se ven las mismas viviendas sin vender desde hace más de un año. Los pisos de barrios degradados que en 2008 se pagaban a 200.000 euros hoy no se venden ni por 70.000, mientras los buenos aguantan. El mercado se ha partido en dos.

Quién compra vivienda ahora: no es el hipotecado de 2008​

El comprador ha cambiado de perfil. Entonces era el particular con nómina y préstamo; ahora pesan la inversión extranjera, el alquiler turístico, los fondos y la compra especulativa, que una parte del análisis sitúa en hasta el 80% de las operaciones. A eso se suma la escasez: quince años con apenas obra nueva, justo lo contrario de un ciclo en el que se construía en cualquier pueblo, incluso perdido.

Sobre el alquiler se cruzan además dos factores que se describen con tono agrio. Uno es la presión demográfica: la llegada continuada de población extranjera estrecha el stock disponible en las zonas con más demanda. Otro es la ocupación y la dificultad de recuperar una vivienda impagada, que según algunos propietarios desincentiva sacar pisos al mercado. Son percepciones, no estadísticas, pero condicionan decisiones de compra y de alquiler.

Sueldos, tipos de interés e impuestos: las cuentas que no salen​

A principios de los 2000, con tipos del 4% e hipotecas cerca del 5%, el mercado tiraba. Los mismos niveles, asentados, provocan ahora un parón inmobiliario de impacto notable. Los sueldos tampoco acompañan: hay quien recuerda ofertas de entrada en informática en Madrid por 18.000 euros al año, y salarios de oficio que en el ciclo anterior se movían entre 2.000 y 3.000 euros con horas extra a producción.

La secuencia se lee así: 2008 se cerró con deflación de salarios en torno al 40%; el ciclo actual funciona al revés, con una inflación que recorta el poder adquisitivo hasta la mitad. En la anterior crisis el paro sumaba 100.000 o 200.000 personas al mes mientras el discurso oficial hablaba de ligera desaceleración del sector de la construcción. La respuesta de entonces, recuerdan los más críticos, fue subir impuestos y recortar libertades, con planes de obra pública cifrados en 60.000 millones.

Y queda el dato que descoloca: un piso comprado en Toledo por 14.500 euros en 2017. Quien vivió el ciclo anterior y sigue aquí no sabe explicarlo, pero lo nota al salir a la calle. Antes había gente y actividad a todas horas; ahora, ni la cuarta parte, casi solo los fines de semana. Puede que el ambiente no sea el mismo que en 2008. Sigue abierto el debate sobre si eso anuncia tempestad o es solo otro viento.