Informe semanal: Vivir en una habitación.

Vivir en una habitación: el negocio que el Estado quiere regular​

El alquiler por habitaciones ha dejado de ser una solución de emergencia para convertirse en un mercado propio, con sus precios, sus inversores y sus víctimas. La secuencia que describe el arranque de esta discusión es sencilla: primero se intervino el alquiler de vivienda completa, después los propietarios se replegaron al alquiler de habitaciones y temporal, y ahora el regulador apunta a esa última trinchera. El resultado, sostienen quienes siguen el asunto de cerca, es que el inquilino que antes alquilaba un piso hoy comparte baño y paga más por menos metros.

La tesis del mensaje que abre el asunto es que no hay casualidad en el goteo de anuncios regulatorios. Cataluña aparece como avanzadilla y el resto del país como siguiente parada. La lectura que se hace desde el lado del propietario es la contraria: cada intervención encarece el suelo disponible y expulsa oferta, de modo que la habitación acaba siendo el último escalón antes de la calle. Ambas cosas pueden ser verdad a la vez, y ahí está el problema.

Qué es el alquiler por habitaciones y por qué se ha disparado​

El alquiler por habitaciones es el arrendamiento de un dormitorio dentro de una vivienda compartida, con zonas comunes y, en muchos casos, contrato temporal. Nació como fórmula para estudiantes y trabajadores itinerantes, pero se ha convertido en la puerta de entrada al mercado residencial para quien no puede asumir la fianza y la mensualidad de un piso entero. El precio de una habitación en una ciudad tensionada se ha acercado al de un alquiler completo de hace unos años, y eso ha atraído capital que antes miraba al ladrillo residencial tradicional.

En el intercambio de argumentos aparecen dos explicaciones incompatibles. Una sostiene que el propietario se pasó a la habitación porque la ley le cerró la puerta del alquiler convencional. La otra responde que el propietario no alquila porque no quiere, y que cerrar el piso con un candado es una decisión libre que también tiene coste fiscal. Ninguna de las dos se puede demostrar con los datos que maneja el público general, y eso deja el diagnóstico en el aire.

Los precios que se manejan en el mercado de habitaciones​

Las cifras que circulan en la conversación dibujan un mercado con dos velocidades. Una habitación en una residencia universitaria se sitúa en torno a 850 euros al mes, mientras que una habitación en piso compartido se mueve entre 300 y 350 euros para el mismo perfil de inquilino. Esa diferencia explica por qué el estudiante sigue prefiriendo el piso compartido a la residencia, y por qué el propietario de un piso compartido tiene margen para subir.

En Barcelona, el alquiler de vivienda completa se mueve entre 900 y 1.500 euros según zona y estado. Los ejemplos que se aportan para rebajar la alarma muestran pisos de 50 metros cuadrados con ascensor entre 700 y 875 euros en barrios céntricos. La comparación es tramposa por selectiva, pero también revela que el problema no es homogéneo: depende del barrio, del estado del inmueble y de si hay garaje.

La advertencia que nadie quiere escuchar​

El aviso que recorre toda la discusión es que regular el alquiler de habitaciones sin tocar la oferta produce el mismo efecto que regular el alquiler completo: menos producto en el mercado y precios más altos para lo que queda. El dato que se cita para Cataluña apunta en esa dirección: 1.202 viviendas nuevas de alquiler en un año frente a las 1.946 que se sumaron en un solo trimestre antes de la declaración de zona tensionada. La serie es corta, pero incómoda.

La respuesta del otro lado es que el propietario que cierra el piso también pierde, y que el impuesto acaba compensando la falta de renta. Es un argumento razonable en teoría y difícil de verificar en la práctica, porque nadie publica cuántos pisos se quedan vacíos por decisión del dueño. La consecuencia, en cualquier caso, la paga el mismo: el que necesita techo.

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La predicción que se puede hacer con los datos disponibles es modesta: si la regulación avanza, el alquiler por habitaciones se encarecerá a corto plazo y se profesionalizará, con operadores que aguanten la fiscalización mejor que el particular. Si no avanza, el precio seguirá subiendo por demanda. En los dos escenarios, el que comparte piso paga más. La diferencia es quién cobra.