Interesante artículo que desmenuza la que hay organizada…
Los decretos de vivienda abren un agujero legal que amenaza con llevar las prórrogas de los alquileres a los tribunales
Juristas y letrados del Congreso alertan de las dudas sobre qué norma quedará vigente si cae el segundo decreto y de sus efectos durante las horas en vigor. Preocupa la seguridad jurídica, el principio de legalidad y el aumento de la litigiosidad
(imagen visible para usuarios registrados)El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, este miércoles en Moncloa. (Reuters/Juan Medina)
Por
Ana Sánchez
Juan Fernández-Miranda
01/10/2026 - 05:00
Los efectos jurídicos de los
dos decretos de vivienda recién aprobados por el Consejo de Ministros tienen todos los visos de acabar en los tribunales. Lo advierten a ElConfidencial distintos expertos en Derecho de varias disciplinas, que alertan del
"escándalo legal" que suponen ambos textos. El nexo común a todas las críticas está en tres argumentos: la inseguridad jurídica, el ataque a los principios de legalidad y, con ellos, el aumento de la litigiosidad que van a provocar. Además, denuncian que la urgencia impuesta por el Gobierno dificulta que los grupos parlamentarios puedan analizar con la profundidad necesaria unas medidas de profundo alcance jurídico antes de votarlas este viernes en el Congreso. Aunque el segundo decreto-ley aún no se había publicado en el BOE, el Gobierno remitió los dos decretos al Congreso a primera hora de ayer para que los enviara a los portavoces parlamentarios y sumar dos días para estudiarlos.
Ya de partida, hay otro hecho que descoloca a los juristas:
la división en dos decretos, uno impulsado por el PSOE y otro por Sumar, pero con redacciones "contrapuestas e incompatibles entre sí".
Consideran "insólito" que el Consejo de Ministros, en una misma reunión, apruebe un decreto-ley y al mismo tiempo otro que modifica el primero. "No es trocear un decreto-ley, sino aprobar una reforma del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con dos redacciones que chocan", denuncian. Se refieren así a que el primero de los decretos, el publicado ayer en el BOE e impulsado por los socialistas, reforma ese artículo para establecer prórrogas obligatorias anuales hasta un
máximo de tres años, mientras el segundo, a publicar hoy jueves, vuelve a modificar ese mismo precepto para sustituirlas por prórrogas obligatorias sucesivas de cinco o siete años sin límite final —prórrogas
potencialmente indefinidas—.
"El grave problema de seguridad jurídica está servido"
En este sentido, el conjunto de los juristas consultados explica que esos dos decretos-leyes "atentan contra la necesaria prudencia legislativa, porque
no se debe legislar en caliente" y contra el más elemental decoro en cuanto a la interpretación de la urgencia, porque "llevan ocho años gobernando". Además, advierten de que este paquete legislativo presenta "serias dudas jurídicas" en cuanto a su constitucionalidad, porque "el derecho de propiedad no es un derecho ilimitado pero el legislador no puede eliminarlo:
una cosa es eliminar y otra delimitar", en alusión a las prórrogas obligatorias que contienen ambos decretos. Este punto convierte a ambos textos, según los juristas consultados, en "
manifiestamente contrarios" al principio de legalidad y de seguridad jurídica.
Dudas sobre el texto aprobado
Otro aspecto que genera estupefacción en los ámbitos jurídicos tiene que ver con las dudas razonables sobre los textos que aprobó el Consejo de Ministros, en referencia a
los titubeos de la ministrade Vivienda,
Isabel Rodríguez, al responder a las preguntas de la prensa durante la rueda de prensa posterior. Cuando fue preguntada por la definición de los fondos buitre y por la congelación de las rentas -dos preguntas obvias- no pudo dar respuesta. "La redacción completa, la van a tener tan pronto tengamos
el texto definitivo", emplazó. "Tengo que recurrir al texto porque ahora ya
tengo un cacao. Tengo que revisar la última versión, que no la tengo aquí. Esto se lo aclaro después", dijo también. Casi al mismo tiempo Junts enviaba un comunicado a la prensa asegurando que le constaba que la redacción de los decretos-leyes
seguía estando abierta.
El segundo decreto sustituye las prórrogas anuales por sucesivas sin límite, pero retrat su aplicación hasta después del viernes
"En rigor, si el texto se cerró después del Consejo de Ministros,
el decreto-ley no existiría; solo hay que ver la rueda de prensa posterior a su aprobación", advierten estos juristas. Este punto lo consideran importante porque el plazo exigido para la
ratificación en el Congreso es de 48 horas. Dado que el segundo decreto-ley no se publica en el BOE hasta hoy jueves, pero se vota mañana viernes, hay dudas respecto a si el Gobierno está
respetando ese plazo con el segundo decreto-ley. El ministro
Félix Bolaños, en una interpretación más que generosa, fruta el plazo desde su aprobación en el Consejo de Ministros. Sin embargo, los juristas consultados advierten que "no sabemos si es así o si en el Consejo de Ministros se aprobó algo o no; y, si se aprobó, cómo se ha publicado finalmente en el BOE".
Dos redacciones para un mismo artículo
Entrando en la literalidad de los textos, letrados del Congreso afinan un poco más y advierten de que
la reforma del artículo 10.1 de la LAU incluida en el primer decreto —prórrogas obligatorias anuales hasta un máximo de
tres años— puede tener problemas jurídicos si el segundo decreto —que las sustituye por prórrogas obligatorias sucesivas de cinco o siete años
sin límite final— no logra ser convalidado. Esto podría suceder porque este último se ha publicado este jueves en el BOE
y sustituye la reforma del artículo 10.1 de la LAU introducida por el primero. Sin embargo, el Código Civil (artículo 2.2) establece que, si una ley deroga a otra, la segunda no vuelve a estar vigente por la simple derogación de la primera.
Es decir, que si el segundo decreto cae el viernes, al haber sustituido la redacción del artículo 10.1 introducida por el primero con su entrada en vigor, se abre la duda respecto a qué redacción del artículo 10 de la LAU quedaría vigente porque quedar afectadas las dos reformas sucesivas del artículo 10 introducidas por el Gobierno. Los letrados consultados admiten que las dudas "son enormes" y pueden darse varias interpretaciones, por lo que su conclusión es clara:
el paquete de vivienda del Gobierno acabará en los tribunales.
Otros juristas consultados comparten esta posición y
plantean dos escenarios para el caso que espera Moncloa: la convalidación del decreto-ley del PSOE (1) que establece prórrogas anuales hasta un máximo de
tres años, y no el de Sumar (2), que las sustituye por prórrogas sucesivas de cinco o siete años
sin límite final. El primero de ellos coincide con el de
los servicios jurídicos de las Cortes: si el decreto 2 deroga la redacción introducida por el decreto 1, pero luego no se convalida, podría
no revivir esa primera redacción, porque debe entenderse que fue derogada. En el segundo escenario, el 2 deroga al 1 pero se interpreta que, al tratarse de una norma provisional, no tiene capacidad de derogar. "No hay salida en la que no quede alguien trasquilado", lamentan.
Los juristas ven "insólito" que el Consejo de Ministros aprobara el mismo día dos redacciones incompatibles
Tras todo ello, vuelven a señalar el principio de seguridad jurídica y la problemática de que el segundo decreto derogue el primero, "máxime si tenemos en cuenta que hablamos de normas provisionales de las que podría afirmarse que no tienen esa capacidad derogatoria". Dado que el citado artículo del Código Civil está pensado para normas definitivas, no provisionales, "si finalmente el segundo decreto-ley está vigente tan solo un día, dejará en una situación surrealista a los ciudadanos que estén dentro del supuesto de hecho durante el breve tiempo de vigencia", subrayan: "El
grave problema de seguridad jurídica está servido".
¿Ventana para una renta antigua?
Los juristas consultados interpretan que el Gobierno se ha dado cuenta de este último problema, y ha introducido una
disposición transitoria en el segundo decreto-ley para que el nuevo régimen de prórrogas obligatorias sucesivas de cinco o siete años, potencialmente indefinidas, solo se aplique a los contratos de alquiler que venzan "con posterioridad al día siguiente" a su entrada en vigor.
Como este decreto se publica este jueves con entrada en vigor el viernes, la disposición excluye, al menos, los vencimientos que se produzcan ese mismo viernes. Ese día se celebrará la votación en el Congreso y su previsible derogación. Según esta interpretación, si el Congreso tumba el segundo decreto-ley,
nunca llegará a tener efectos jurídicos aunque esté en vigor durante 24 horas, hasta el sábado cuando el Boletín Oficial de las Cortes publicará el resultado de la votación.
Políticamente, esta disposición confirma la idea que viene sosteniendo Podemos: que el Gobierno está haciendo "trampas" al trocear los dos decretos. La realidad es que que esta disposición permite al Ejecutivo mantener públicamente el relato de que adopta la gran medida que reclama el Sindicato de Inquilinas, las prórrogas indefinidas, pero con una letra pequeña que
anula sus efectos en el caso de que el Congreso no la convalide.
La ministra de Vivienda admitió que no tenía la "última versión" y emplazó a esperar al "texto definitivo"
Desde el punto de vista de la seguridad jurídica es mucho más acertado que crear una ventana de oportunidad para que durante 24 horas los contratos de alquiler que venzan puedan entrar en esa
suerte de nueva renta antigua, pero políticamente implica reconocer la extrema debilidad política de un Gobierno que se ve forzado a aceptar exigencias sociales que no quiere aprobar.
Los expertos consultados consideran que la fórmula está redactada "con cierta precisión" para lograr que no tenga efectos
pni siquiera durante un día, pero consideran que no está exenta de dudas y que, por tanto, también
aboca a la litigiosidad a los contratos que venzan el viernes, porque esos inquilinos podrían intentar reclamar que el decreto les sea de aplicación. No en vano, ese sistema de prórrogas sucesivas de cinco o siete años
sin límite final es una suerte de nueva renta antigua ya que, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no prorrogar el contrato en plazo, las prórrogas se convierten en obligatorias y la renta no puede subirse
conforme al mercado sino limitarse a las
actualizaciones anuales permitidas por la LAU.
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Isabel Rodriguez, ministra de vivienda: "Ahora ya tengo un cacao...."
Con todas estas dudas jurídicas de fondo, el Gobierno mantiene la interlocución con los grupos cuyos votos necesita para sacar adelante, al menos, el primero de los decretos. Este jueves, el presidente del PNV,
Aitor Esteban, se reunió con el ministro de Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes,
Félix Bolaños, en la zona reservada que el Gobierno tiene en el Congreso, y aunque ninguna de las dos partes ha querido revelar qué trataron y ha rebajado la importancia del encuentro, lo extraño hubiera sido que no hubieran abordado el debate de los alquileres.
