Resumen del debate: dando ideas: derecho de retracto en herencias y donaciones, por parte del inquilino

Ampliar el retracto del inquilino a herencias y donaciones​

España lleva décadas con un derecho de adquisición preferente —el derecho de retracto— que mucha gente desconoce y que, según se sostiene en el debate, casi ningún inquilino ejercita: si el propietario vende, el arrendatario puede comprar antes que nadie igualando el precio. La paradoja es que ese derecho apenas se usa (falta liquidez, falta tiempo) y ahora se plantea extenderlo justo a los dos supuestos donde hoy no existe: donaciones y herencias. El razonamiento que ha puesto la idea encima de la mesa es sencillo: el gran trasvase de patrimonio entre generaciones está en marcha, y el inquilino quiere meter baza también ahí.

Qué es el tanteo, el retracto y qué plazo hay para ejercerlo​

El punto de partida es legal. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al arrendatario un derecho de tanteo sobre la vivienda alquilada, ejercitable en un plazo de 30 días naturales desde que se le notifica de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales. El retracto es otra cosa, aunque se confunde todo el rato: es la posibilidad de ocupar el puesto del comprador cuando la venta ya se ha producido sin anuncio previo, o cuando el precio real fue inferior al comunicado.

Hoy ese derecho vive únicamente en la compraventa. Ni en una donación ni en una herencia el inquilino tiene nada que decir. Ahí es donde apunta la propuesta: habilitar que pueda opinar —y comprar— también en esas transmisiones.

Por qué el inquilino casi nunca ejerce su derecho​

El retracto existe sobre el papel, pero en la práctica se queda en el papel. El motivo es tan poco romántico como contante y sonante: hay que presentarse con el dinero en cuestión de días. «El derecho de retracto no se usa porque los inquilinos no tienen dinero», resume una de las explicaciones más repetidas. Si el piso con inquilino se vende por 200.000 euros, el inquilino necesita esos 200.000 —más los gastos del primer comprador— antes de que se le apague el plazo, y una hipoteca no se firma en una tarde.

El resultado es que el retracto acabe beneficiando, irónicamente, a quien tiene liquidez inmediata: el fondo, el inversor, el vecino con ahorros.

El nudo del problema: en una herencia no hay precio cierto​

Aquí está la objeción técnica que nadie discute. En una compraventa hay un precio que alguien ha pagado de verdad; el inquilino solo tiene que igualarlo. En una herencia no hay tal cosa. El valor que figura en la escritura es un valor fiscal, a menudo «ficticio», y en una donación el cálculo se ancla a la plusvalía municipal que paga quien dona respecto al precio al que compró. «En una herencia el notario pone un precio en la escritura», resume el planteamiento.

Eso abre la puerta a discutirlo todo. El inquilino puede sostener que el precio justo es X y el heredero que son 2X, o que no hay precio porque es el piso del padre y tiene un valor sentimental. Sin una referencia objetiva, cualquier ampliación del derecho nace coja.

La pieza fiscal: usar el valor de la escritura y que quien infle, pague​

La vuelta de tuerca de la propuesta es precisamente fiscal. Si no hay precio de mercado, se usa el que ya consta: el valor que el notario refleja en la escritura. Y si al heredero le tienta inflarlo para espantar al inquilino, la jugada se vuelve en su contra, porque paga impuestos por ese valor más alto. Un pulso con efecto de pinza: el heredero actualiza el ladrillo a valor real y el inquilino, si iguala, puede comprar.

La letra pequeña que se ha dejado caer en contra es la otra cara: una venta al inquilino no es una herencia bonificada, sino una transacción pura y dura. Mueve dinero y mueve impuestos: plusvalía municipal, IRPF del vendedor, ITP del comprador. Del «regalo» familiar se pasa a un hecho imponible.

«Eso es expropiar»: la reacción de fondo​

La respuesta mayoritaria no ha sido técnica, sino visceral. La idea se ha leído, en buena parte, como un ataque a la propiedad privada: «no es ampliar el derecho de retracto, es directamente expropiar la casa a sus nuevos propietarios», sostiene una de las posturas más duras. Otra parte lo enmarca en una supuesta deriva hacia lo colectivo, con la sospecha de que la inseguridad jurídica acaba echando del mercado a los propietarios y cerrando la oferta de alquiler.

Quien defiende la medida responde con un argumento simple: no se le quita nada a nadie. El que quiere vender, vende; solo se le obliga a ofrecérselo primero al que ya vive dentro, igual que en la venta. Y queda flotando la sospecha de que buena parte de la bronca nace de no tener claro qué es exactamente un retracto.

El mercado de alquiler que se encoge y el inquilino que renuncia​

En el fondo del asunto late un mercado que se estrecha. En Barcelona capital, según el cálculo que se maneja, ha desaparecido más del 30% de la oferta de vivienda en alquiler tras las normas que amplían la protección de los inquilinos en situación de vulnerabilidad. Y se cita un caso que ilustra justo lo contrario de lo que propone la idea: una inquilina con derecho de tanteo que renunció a él y dejó que la casa la comprara un fondo a precio de saldo.

Eso conecta con la crítica más incómoda, según la cual la mayoría de inquilinos no ejercería el retracto ni aunque pudiera. Sin dinero, sin hipoteca viable y con plazos de días, el derecho se queda para quien ya tenía el capital.

Con estos mimbres, la cuenta no sale sola. El tanteo funciona en un mundo donde el precio es público y el dinero está a mano. Falta saber si alguien cree de verdad que funcionará en una herencia donde no hay precio cierto, no hay plazo cómodo y, a menudo, tampoco hay liquidez. ¿O basta con que sirva para frenar al que llega con la cartera llena?