Resumen del debate: Brutal: Los que usen el aval del gobierno para financiar la compra no podran vender la vivienda a precio de mercado NUNCA

El aval público ata la vivienda a un precio máximo para siempre​

El Real Decreto-ley 26/2026 esconde en su artículo 19.9 una cláusula que, según el análisis que circula, convierte la ayuda a la compra en una condena patrimonial de por vida. Quien acepte el aval del 20% para financiar su vivienda no podrá venderla nunca al precio que marque el mercado: la norma fija un tope de transmisión permanente, actualizable solo según el IPC, y esa limitación queda inscrita en el Registro de la Propiedad. La medida se presenta como una protección contra la especulación, pero el efecto real, según sus críticos, es que el comprador asume el coste completo del inmueble y, a cambio, renuncia a la revalorización futura.

El aval no es dinero regalado: es una firma del Estado que, según sus críticos, convierte al propietario en rehén de su propia vivienda. La línea TU CASA cubre hasta 50.000 euros, una cantidad que, según un cálculo que circula, en Madrid o Barcelona apenas alcanza para cubrir gastos e impuestos. El comprador sigue pagando el precio de mercado, sigue financiando la hipoteca con el banco y sigue asumiendo todos los costes de la operación. Lo único que cambia es que su casa queda marcada para siempre.

Qué dice exactamente el artículo 19.9 del Real Decreto-ley 26/2026​

El texto legal establece que las viviendas adquiridas con esta financiación quedan «sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión». En una segunda o posterior venta, el precio no podrá superar el de adquisición actualizado según el IPC, salvo que reglamentariamente se permita añadir obras de rehabilitación o mejora. La limitación debe constar en escritura e inscribirse en el Registro.

La consecuencia práctica, según sus críticos, es que esa vivienda arrastra un lastre perpetuo. No importa cuántos años pasen ni cuántas manos cambie: el techo de revalorización viaja con el inmueble. El propietario paga precio libre pero vende precio tasado. Y los impuestos de compraventa no se reducen ni un céntimo, según el análisis que circula.

Los 50.000 euros que no cubren ni la entrada​

El aval alcanza un máximo de 50.000 euros, pero en mercados como Madrid o Barcelona el precio medio supera los 300.000, según un cálculo que circula. Con un 20% de entrada más un 10% de gastos, la operación exigiría unos 90.000 euros por adelantado. El aval cubre poco más de la mitad. El resto lo pone el comprador, que además debe devolver ese aval en diez años mientras paga la hipoteca en paralelo, según el análisis que circula.

Hay quien sostiene que la medida aleja a los especuladores. El argumento tiene su lógica: si no puedes revender con plusvalía, no compras para especular. Pero el efecto colateral, según sus críticos, es que también aleja a cualquiera que prevea mudarse por trabajo, ampliar la familia o cambiar de ciudad. La vivienda deja de ser un activo para convertirse, según ellos, en una losa.

El precedente del rescate bancario y las protecciones que se esfuman​

La desconfianza hacia este tipo de mecanismos tiene raíces concretas. Durante el rescate financiero, el Estado adquirió activos inmobiliarios tóxicos de la banca con dinero público. Años después, según sostienen algunos participantes, las restricciones de venta desaparecieron y los activos acabaron en manos de fondos que compraron barato y vendieron caro. Las protecciones legales, cuando cambia el Gobierno, se convierten en papel mojado, según esta crítica.

El patrón se repite, según esta crítica: se legisla una salvaguarda, se aplica durante un tiempo y el siguiente ejecutivo la deroga o la ignora. Quien firmó confiando en la protección se queda con una vivienda que no puede vender libremente y un préstamo que sigue pagando.

La trampa del dinero negro y el precio de referencia​

En el mercado de VPO siempre ha existido la doble escritura: se declara un precio oficial y se cobra otro por debajo de la mesa. Con esta norma, según sostienen algunos participantes, el incentivo al pago en negro se multiplica. Si el precio oficial está topado, la diferencia se cobra en efectivo. El problema, según advierten, es que Hacienda cruza datos con el catastro y los valores de referencia, y una escritura por debajo del valor de mercado puede acabar en una comprobación.

La pregunta que queda en el aire es qué pasa cuando el propietario necesita vender y el precio tasado está muy por debajo del mercado. La respuesta, según sus críticos, es simple: pierde dinero. Y si además tiene que comprar otra vivienda a precio libre, la operación se convierte en un quebranto patrimonial difícil de digerir.

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La norma lleva poco tiempo sobre la mesa y ya acumula críticas desde ángulos opuestos. Unos ven una jugada electoral; otros, una bomba de relojería financiera. Lo que está claro, según sus críticos, es que el aval no es gratis: se paga con la libertad de vender. Y esa hipoteca vitalicia no aparece en los folletos.