Resumen del debate: Alquileres son DEMASIADO BARATOS EN RELACIÓN A PRECIO vivienda|Mínimo 500€/mes por 100.000€ valor vivienda|Sánchez ha bajado 44% los pisos en alquiler

Alquilar un piso en España rinde menos que la inflación: el cálculo que explica la fuga de caseros​

Un piso de 100.000 euros debería alquilarse por 500 euros al mes solo para empatar con la inflación. Es la regla del pulgar que se ha instalado en el análisis económico del alquiler español, y que choca de frente con la realidad del mercado: el rendimiento bruto medio de alquilar una vivienda en España se sitúa en un 3%, por debajo del IPC. Con esas cuentas, cada vez menos propietarios ven sentido a inmovilizar capital en ladrillo.

El planteamiento es simple. El casero inmoviliza un capital —el precio de mercado del piso— y espera un retorno mínimo. Si la inflación oficial ronda el 5%, cualquier inversión que no supere ese umbral destruye poder adquisitivo. A eso hay que sumar IBI, comunidad, basuras y desperfectos, lo que eleva el suelo racional a esos 500 euros mensuales por cada 100.000 euros de precio. Por debajo de esa cifra, el negocio no se sostiene.

El efecto Sánchez: 400.000 viviendas menos en alquiler​

Desde que Pedro Sánchez llegó a Moncloa, el mercado de alquiler de larga estancia ha perdido 400.000 viviendas, un 44% de la oferta. No es que no se hayan construido: es que muchas han salido del circuito del alquiler tradicional. En Cataluña la caída alcanza el 7% en el mismo periodo, según los datos que maneja el sector.

La explicación que se repite es la inseguridad jurídica. El llamado «Decreto Maricarmen» —la normativa que limita los precios y refuerza la protección del inquilino— ha terminado de convencer a muchos propietarios de que el juego no vale la pena. La puntilla, lo llaman. Y el calendario electoral, con las elecciones convocadas menos de dos meses después de su aprobación, ha impedido que los efectos fueran visibles en las urnas.

Por qué el precio de compra lo cambia todo​

El precio de compra de la vivienda ha subido un 50% en el mismo periodo. Un piso que costaba 200.000 euros y se alquilaba por 1.000 al mes era marginalmente racional. El mismo piso, ahora a 300.000, ya no tiene ningún sentido a ese precio. La subida del precio de compra se traslada inevitablemente al alquiler, pero los salarios no acompañan.

Hay quien sostiene que el precio del piso no es problema del inquilino. El argumento contrario es que todo servicio se presta porque es rentable para quien lo presta. Si el casero no obtiene retorno, deja de ofrecer el servicio. Y eso es exactamente lo que está pasando.

La alternativa financiera que se come al ladrillo​

Con los bonos del Tesoro americano a 10 años pagando cerca del 5,3% y a 30 años cerca del 5,7% —deuda AAA, máxima calificación—, el ladrillo español no compite. Algunos análisis van más allá: con la regulación actual, las rentas del alquiler deberían considerarse bono basura, equivalentes a CCC, para los que se exige un 17% anual.

La ventaja del inmueble, dicen los que defienden la inversión, es la revalorización. El alquiler paga gastos y poco más; la ganancia está al vender. Pero eso es especulación, precisamente lo que se critica. Sin contar con la reventa, la rentabilidad del alquiler puro es ridícula.

El Estado no quiere ser casero​

Ni comunidades autónomas ni ayuntamientos han construido vivienda pública en cantidad suficiente para compensar la salida de propietarios privados. La razón es sencilla: cuesta dinero y convierte al Estado en el malo de la película. Ningún ente público ha asumido el papel de casero asequible a gran escala.

Mientras tanto, la población crece por la inmigración y las casas no aumentan al mismo ritmo. Las regulaciones hacen no rentable o imposible la construcción. El resultado es un parque de vivienda que apenas crece frente a una demanda que se dispara.

La experiencia de los años 90: habitación por 300 euros​

En los años 90, encontrar habitación en una capital española costaba días. Con un ejemplar de segunda mano se resolvía en 48 horas. El precio: 25.000 pesetas al mes, unos 300 euros actuales. Pisos modestos pero dignos, con ascensor y calefacción central, compartidos por gente joven y trabajadores.

Hoy, un hotel Ibis en Madrid no baja de 50 euros la noche. Una habitación de hotel equivale a entre 1.500 y 4.000 euros al mes. Y a nadie le parece ultracarísimo. La diferencia es que el hotel no está sujeto a la misma regulación que el alquiler residencial.

---

Con estos números, la conclusión es incómoda para el relato oficial: el alquiler en España es demasiado barato en relación al precio de la vivienda. Tan barato que es un mal negocio. Y los malos negocios, tarde o temprano, dejan de existir.