Zimmer in Usera für über 300 €

Über 300 Euro für ein Zimmer in Usera; 900 Euro als Top-Gehalt

Wie viel muss man verdienen, um in Madrid unter einem Dach zu schlafen, ohne mit Fremden zusammenzuleben? Die Antwort lautet immer öfter: mehr, als die meisten verdienen. In Usera werden laut einem viralen Social-Media-Post mehr als 300 Euro pro Monat für ein Zimmer in einer WG verlangt. Und das ist keine Ausnahme: Wer sich etwas Besseres leisten kann, begnügt sich oft mit einem Gehalt von 900 Euro, das heute fast schon als Spitzenverdienst gilt. Die Rechnung geht nirgends auf.

Vier Jahre später dreht sich die Debatte um Bodenpolitik, sozialen Wohnungsbau, Investmentfonds, Rechtssicherheit, Tourismus und einen Rückblick auf die Wirtschaftsgeschichte des 20. Jahrhunderts. Niemand hat die perfekte Formel, aber das Problemfeld ist gut kartiert.

Spanien widmet dem sozialen Mietmarkt 1% seines Bestands; Europa 18%

Eine Zahl prägt die Diagnose. In den wichtigsten europäischen Ländern liegt der Anteil sozialer Mietwohnungen bei rund 18%. In Spanien sind es nur 1%. Das ist kein statistisches Detail: Es ist der Unterschied zwischen einer öffentlichen Alternative und deren Fehlen. Für Kritiker widerlegt diese Zahl das Argument, dass alles durch eine Liberalisierung des Bodens gelöst wird. Auch Singapur wird als Modell angeführt – doch welche Wohnraumpolitik herrscht dort wirklich?

Wer kauft Spaniens Mietmarkt auf?

Die Investitionszahlen stützen auch nicht das Bild eines atomisierten Marktes. Im ersten Halbjahr flossen 810 Millionen Euro in Wohnimmobilien zur Vermietung. Davon entfielen 600 Millionen Euro auf eine einzige Transaktion: Der deutsche Fonds Patrizia kaufte BeCorp ein Portfolio von 1.500 Wohnungen. Daraus folgt das häufig zitierte Argument: Wenn der Mietbestand in wenigen Händen konzentriert ist, funktioniert der Wettbewerb, der Preise drücken sollte, nicht mehr.

Kritiker betonen: Wenn derselbe Vermieter halb ein Viertel besitzt, hat der Mieter keine Wahl. REITs (spanisch SOCIMI), denen steuerliche Vorteile vorgeworfen werden, stehen im Zentrum dieser Kritik. Befürworter erinnern daran, dass nicht alles in Fondsbesitz ist: Tausende private Vermieter ergänzen das Angebot, darunter Rentner, die ihre Wohnungen vermieten, um ihre Rente aufzubessern.

Warum sinken die Mieten nicht, wenn mehr gebaut wird?

Hier liegt der Knackpunkt. Einige Teilnehmer argumentieren, dass kein Vermieter unter dem Marktpreis vermietet. Bei Risiko von Langzeit-Zahlungsausfall oder Besetzung gibt es zwei Optionen: Nicht vermieten oder eine Risikoprämie aufschlagen. Von 700 auf 400 Euro zu gehen, ist für jemanden, der Monate ohne Einnahmen und mit juristischen Verfahren fürchtet, keine Option. Andere verteidigen daher die These, dass schnelle Zwangsräumungen bei Zahlungsrückstand das Angebot erhöhen und die Preise drücken würden.

Dem widersprechen jene, die betonen, dass Wohnraum kein normales Gut ist, dass Bedürftige nicht auf Marktregulierung warten können und dass Unsicherheit für Eigentümer keinen Neubau fördert. Ein häufig genannter Gegenvorschlag ist die Intervention bei leerstehenden Wohnungen. Wie viele Immobilien dadurch auf den Markt kämen und zu welchen Preisen, bleibt offen.

Angebot und Nachfrage in einem regulierten Markt

Es geht um Grundlagenökonomie, und hier wird es hitzig. Für einen Teilnehmer reagiert auch ein staatlich beeinflusster Markt auf Angebot und Nachfrage: Regulierung verschiebt das Gleichgewicht, hebt es aber nicht auf. Steigt die Nachfrage – durch Tourismus, Pendler oder neue Geschäftsmodelle –, steigen die Preise; steigt das Angebot, fallen sie. Ein anderer erwidert schnell: In einem Markt, in dem Fonds anders ticken als Familien, ist der bloße Verweis auf Angebot und Nachfrage unfair.

Im Hintergrund steht ein Wandel des Geschäftsmodells. Ehemalige Hotelzimmer werden nun als Kurzzeitunterkünfte angeboten, was die Nachfrage erhöht, ohne dass die Einwohnerzahl wächst. Vergleiche mit stark touristischen Inseln werden angestellt und diskutiert. Ein Teilnehmer bringt unbequeme Daten ins Spiel: In Barcelona stehen Wohnungen für 60.000 Euro zum Verkauf, finden aber keine Käufer. Günstig bedeutet nicht automatisch nachgefragt.

Löhne, Risiken und eine Rechnung, die nicht aufgeht

Mieten hängen eng am Arbeitsmarkt. Manche behaupten, selbst Angestellte aus dem oberen 5%-Segment müssten die Hälfte ihres Nettolohns für Miete und Nebenkosten aufwenden, und Hypotheken werden oft nur noch an Paare vergeben, weil ein Einzelgehalt nicht reicht. Auf dem Land wird sozialer Wohnungsbau oft als letzte Zuflucht wahrgenommen; ungelernte Arbeiter, die ihre Familie nicht nah an ihren Job bringen können, nutzen ihn kaum. Danach wird es ideologisch: Verdienste und Fehler des Kapitalismus, Enteignungsdebatten, Vergleiche mit Venezuela oder Deutschland in den 1930ern, wobei das Gemeinwohl als Rechtfertigung für fast alles dient.

Vier Jahre später wirken die damaligen Preise günstig. Wir kommen dem europäischen Niveau beim sozialen Wohnungsbau nicht näher, aber das Thema aktualisiert sich jedes Mal, wenn jemand eine Wohnung sucht.