Wohnraum: Bodenknappheit treibt Preise, nicht Baukosten

Das Problem ist nicht der Ziegelstein, sondern das zurückgehaltene Land

Ein Haus aus lokalem Lehm zu drucken kostet 900 Euro an Material. Ein modulares Bungalow lässt sich in Tagen aufstellen. Und dennoch bleibt der Zugang zu Wohnraum die größte finanzielle Sorge spanischer Familien. Diese Paradoxie durchzieht eine Diskussion, die mit einem häuslichen Geständnis beginnt – einer eingegipsten Hand und einer Bitte um Ruhe – und in einer Abrechnung mit dem Bodenmarkt, der Steuerpolitik und der Definition von „Haus“ endet.

Der Ausgangspunkt ist ein im Thread kursierender Fakt: Das italienische Startup WASP druckte 2018 ein experimentelles Wohnhaus namens Gaia mit lokaler Erde (30% Ton, 40% Schluff, 30% Sand), gehäckseltem Reisstroh, Reisschalen und Kalk. Materialkosten: 900 Euro für 30 Meter Wand. Die Struktur wurde in zehn Tagen errichtet. Auf dieser Basis lautet die wiederholte Schlussfolgerung, dass das Problem weder technisch noch industriell, sondern politisch und finanziell sei.

Warum günstigere Baukosten den Endpreis nicht senken

Der erste Einwand kommt schnell und ist buchhalterischer Natur: Wenn das Land weiterhin so teuer ist wie bisher, spielt es keine Rolle, ob das Haus in zwei Stunden oder in zwei Jahren steht. Der Grundstückspreis absorbiert jede Einsparung im Bauprozess. Und in den Gebieten, in denen Menschen tatsächlich leben wollen, ist Land ein künstlich knapp gehaltenes Gut.

Manche argumentieren, dass Land ein abgeleitetes Gut sei: Es ist so viel wert, wie man damit tun kann; wenn Wohnraum nachgefragt wird, dann auch das Land darauf. Die Gegenargumentation besagt, dass der Preis nicht nur diese Nachfrage widerspiegelt, sondern eine künstliche Verknappung, die durch kostenlose Spekulation entsteht. Als Beispiel dient Tokio: So hohe Wohnraumnachfrage wie Madrid, aber ein Preis-Einkommen-Verhältnis von nur der Hälfte, weil dort 140.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Der Unterschied liegt nicht in der Nachfrage, sondern darin, dass in Tokio niemand einfach auf einem Grundstück sitzen und Wertsteigerungen erwarten kann, ohne Konsequenzen zu tragen.

Dieses Argument wird durch eine im Austausch genannte Zahl gestützt: In Madrid besitzen 20 Familien mehr Land als die Autonome Gemeinschaft und alle Gemeinden zusammen. Daraus ergibt sich der am häufigsten vorgeschlagene Ansatz: Eingriffe in die Bodeneigentumsstruktur.

Die doppelte Mehrwertsteuer und die realen Kosten eines Hauses

Mitten in der Debatte taucht eine Kostenaufstellung auf, die durch einfache Buchführung widerlegt wird. Jemand addiert die MwSt. auf das Land, auf die Baukosten und auf den endgültigen Verkauf, als wären sie kumulierende Schichten. Die Korrektur ist eindeutig: Die MwSt. ist keine Kaskadensteuer, sondern eine Steuer auf den Mehrwert, und der Entwickler zieht die gezahlte MwSt. ab. Im numerischen Beispiel – Land 100.000 plus 21.000 MwSt., Bau 120.000 plus 25.200, Verkauf 300.000 plus 30.000 – führt die Abrechnung zu einem ganz anderen Ergebnis als die Bruttosumme nahelegt. Die 70.000 Euro MwSt., die dem Käufer zugeschrieben wurden, sind in Wirklichkeit 30.000.

Die vollständige Berechnung Posten für Posten ergibt eine Tabelle, die mehr als eine verbreitete Intuition darüber widerlegt, wie viel des Hauspreises Steuern und wie viel Marge sind.

China ist nicht das Modell, das manche sich vorstellen

Das Thema lädt dazu ein, nach Asien zu blicken, doch dort zerbricht der Spiegel. China hat laut den verfügbaren Daten die größte Immobilienblase der Geschichte: Preis-Einkommen-Verhältnisse von 40 in Peking, 32 in Shanghai und 30 in Shenzhen, das Dreifache von New York und viermal so hoch wie Tokio. Die Preise fallen seit drei Jahren, die Hypothekenschulden der Haushalte haben sich in fünfzehn Jahren verdreifacht, und es gibt 90 Millionen leerstehende Wohnungen. Die 15.000-Euro-Kapselhäuser, die exportiert werden, sind nicht Chinas Lösung für sein eigenes Problem, sondern ein Produkt für andere Märkte. In seinen Städten ist Wohnraum unzugänglicher als in Madrid oder Barcelona.

Hinzu kommt ein oft übersehener juristischer Detail: In China gehört der Staat dem Land, sodass jeder, der eine Wohnung kauft, weiterhin Miete an den Staat für das Grundstück zahlt.

Infrastruktur, Genehmigungen und die Verwaltungsmauer

Der häufigste praktische Einwand betrifft die Infrastruktur. Ein Fertighaus löst nicht automatisch den Anschluss an Trinkwasser, Strom und Kanalisation. Es wird angemerkt, dass ohne diese Anschlüsse kein Wohnraum existiert, egal ob tragbar oder fest, hier oder in China, und dass in einigen US-Bundesstaaten Sickergruben erlaubt sind. Technische Lösungen existieren – Solar- oder Windenergie, Wassergewinnung aus der Luft, sogar autonome Nahrungsmittelproduktion –, aber der Engpass bleibt derselbe: die Gemeinde, die keine Nutzungsbescheinigung erteilt.

Das Fazit dieses Teils des Austauschs ist, dass, sobald eine Lösung Anwendung findet, Gesetze erlassen werden, um sie zu verhindern. Am Ende, wenn man bebaubares Land, Kanalisation, Stromanschluss, Rohre, Steuern und Architekten zusammenzählt, lohnt es sich eher, ein konventionelles Dreizimmerhaus zu bauen.

Leeres Land und überfüllte Städte

Die Geografie widerlegt ein weiteres Klischee. Es wird argumentiert, dass Spanien über ausreichend Land verfügt, aber dort, wo niemand leben will: unbebaute Flächen ohne Interesse, weder Ackerland noch Naturschutzgebiete. Entgegen der landläufigen Meinung wäre die effektive Dichte in Spanien extrem hoch, wenn man sie nur dort misst, wo Menschen tatsächlich leben. Die Hauptstadt Madrid, das Umfeld der A-6, Barcelona, Málaga, Bilbao, Valencia oder Alicante wären überlastet, ohne Platz für weitere Bewohner. In diesen Gebieten ist Land tatsächlich ein knappes Gut.

Die Spannung zwischen beiden Lesarten – überschüssiges Land auf der Karte, inexistentes Land in der realen Stadt – trägt den gesamten Dissens. Und schwebend bleibt die Warnung vor dem Risiko, dass bei ungeordneter Liberalisierung riesige Türme am Strand und Holzhütten neben der Kathedrale entstehen könnten.

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Mit Backsteinen zu 900 Euro pro Experimentierhaus und Quadratmeterpreisen von Gold in einem halben Dutzend Ballungsräumen ist die Frage nicht mehr, wie man billiger baut. Sie lautet: Wer entscheidet, wo gebaut werden darf, wie lange diese Entscheidung dauert und wem diese Verzögerung nützt.