Warum in Spanien kein Wohnraum entsteht: Boden, Arbeit und Geld

Vom 20-jährigen Bodenvorlauf bis zum Mangel an Maurern

Das erste Missverständnis ist, dass Geld fehle: Die von Zentralbanken geschaffene Liquidität erreicht das Gerüst nicht. Das zweite ist, dass Land fehle. Was knapp ist, sind genehmigte Baugrundstücke, Hände, die sie bebauen, und ein Zeitplan, der nicht vor dem ersten Ziegelstein abläuft. Die letzte Prosperitätswelle wurde durch den Bausektor getragen; heute steckt derselbe Sektor in einer Kette fest, die bei einem Generalbebauungsplan beginnt und, wenn es gut geht, bei einem Kran endet. Dazwischen liegen zehn Jahre Bürokratie und eine unbequeme Frage: Warum wird nicht mehr Wohnraum gebaut, wenn Geld im Umlauf ist und genehmigte Flächen knapp sind?

Warum gibt es viel Geld und trotzdem keinen Bau?

Weil dieses Geld nicht auf der Baustelle ankommt. Ein Verdacht richtet sich gegen Banken: Es wird argumentiert, dass Geld in Tech-Wetten und andere Finanzspekulationen geflossen sei und dass Institute kein Interesse daran hätten, dass der Wert ihrer Vermögenswerte, einschließlich Immobilien, sinke. Auch Gemeinden werden kritisiert, da sie den Schlüssel zum Boden haben, ihn aber kaum drehen, und Angst haben, dass die Freigabe von Land als Spekulationsgewinn (Bowling) ausgelegt wird. Dies sollte als Verdacht, nicht als Diagnose betrachtet werden. Der Geldmechanismus ist überprüfbar: Wenn eine Zentralbank Schulden kauft und mit Reserven zahlt, landet dieses Geld nicht beim Bauträger, der hundert Wohnungen errichten will; es bleibt im Finanzkreislauf und treibt die Vermögenspreise, auch für Wohnraum, da Hypotheken verbilligt werden.

Endgültiger Baugrund: Von Ackerland zu Bauland, 10 bis 20 Jahre

Der Engpass, der am häufigsten von Bauträgern und Experten genannt wird, ist nicht das Bankwesen: Es ist die Planung. Der Weg von ländlichem Boden zu genehmigten Bauparzellen dauert zwischen 10 und 20 Jahren mit Umweltgutachten, Einsprüchen und gerichtlichen Klagen. Viele Generalbebauungspläne wurden wegen Formfehlern aufgehoben, und die Uhr läuft wieder von vorn. Eine Gemeinde, die eine Urbanisierung startet, muss damit rechnen, dass ein Richter zehn Jahre Arbeit kippt. Daher die Lähmung: Es ist weniger Panik vor Gefängnis als kalte Kalkulation.

Mangel an Maurern, Schalungszimmerern und Elektrikern

Nach dem Platzen der Blase 2008 verließen Hunderttausende den Sektor, und kaum junge Leute kamen nach. Bestimmte Gewerke fehlen—Maurer, Schalungszimmerer, Elektriker—und dieser Mangel verteuert und verzögert jedes Projekt. Zudem haben sich Materialien und Energie seit 2021 verteuert, und technische Vorschriften verlangen mehr Effizienz, Barrierefreiheit und Sicherheit. Zu sagen, dass der Mindestlohn (SMI) das Bauen unwirtschaftlich gemacht hat, ist eine Vereinfachung: Personalkosten wiegen schwer, erklären aber allein nicht den Endpreis.

Billiges Geld baute keine Häuser, sondern trieb Preise

Zwischen 2015 und 2021 stiegen bei negativen Zinsen die Preise stärker als die Bautätigkeit. Der Grund ist Lehrbuchmäßig: Wenn das Angebot durch Boden, Genehmigungen und Arbeitskräftemangel blockiert ist, führt mehr Geld, das denselben Häusern hinterherjagt, nur zu teureren Häusern. Seit 2022 hat die EZB gedreht und die Zinsen stark erhöht; Kredite wurden teurer. Weder mit geschenktem noch mit teurem Geld sind die fehlenden Wohnungen erschienen.

Wie viel des Endpreises sind Boden und Steuern?

Eine kursierende Berechnung schreibt dem Boden und den Steuern etwa 50% des Preises für Neubauwohnungen zu. Auf diesen Prozentsatz wirken drei Verwaltungsebenen—kommunal, regional und zentral—jede mit eigener Gebühr und Kriterien, und ihre Abstimmung ist der schwierigste Sport der Territorialpolitik. Vorschläge reichen von der Fusion von Gemeinden für kompakte, gut vernetzte Städte bis hin zum Aufbau von Zentren mit 50.000 Einwohnern nahe angespannten Gebieten, über 50-Quadratmeter-Wohnungen für Paare und Paare mit einem Kind. Einige fordern sogar 150-Quadratmeter-Wohnungen zahlbar in zwei Jahren. Währenddessen teilen sich junge Menschen zwischen 30 und 40 weiterhin Wohnungen oder leben bei ihren Eltern.

Die Freigabe von Boden beschleunigt den Bau, senkt aber nicht über Nacht die Preise. Bei hohen Zinsen, knappen Fachkräften und Planungen, die länger zur Genehmigung als zur Aufhebung brauchen, verdient jede Versprechen eines schnellen Preisverfalls mehr Skepsis als Glauben. Wenn die nächste Welle des Wohlstands vom Bausektor abhängt, ist der Bausektor zum langsamsten Glied in der Kette geworden.