Zaragoza: Neubau mit minderwertiger Ausstattung

Zaragoza baut teuer, aber billig

Wer eine Musterwohnung in Zaragoza betritt, sieht zunächst moderne Fassaden und makellose Böden. Doch schon nach zwei Minuten beginnt man, die Sockelleisten misstrauisch zu betrachten. Genau das beschreibt der Beginn einer Diskussion in einem Forum: Parkett bis in Küche und Bad, Fugen mit weißem Kitt versiegelt, Sanitärkeramik von Großflächenmärkten und Waschbecken, die angeblich nachgeben. Die These des Thread-Eröffners ist eindeutig: Keine einzige Bauprojekt ist empfehlenswert.

Der Autor beschränkt sich nicht nur auf die Oberflächen. Er zählt hohle Türen für 50 Euro pro Stück auf, Standard-Schalter, Küchenmöbel aus dem Basissegment und Schreinereien, die beim ersten Schlag einbrechen. Er fügt den Kontext hinzu, der seiner Meinung nach alles erklärt: Grundstücke im Besitz der Stadtverwaltung (Ayuntamiento) und der Ibercaja-Bank, Entwickler ohne finanzielle Stärke und eine Stadt, die er als verschuldet bis 2045 bezeichnet. Seine persönliche Schlussfolgerung: Lieber eine renovierte Wohnung aus den 80ern als eine neue Übergabe.

Was genau am Neubau in Zaragoza kritisiert wird

Die Liste der Mängel in der Diskussion ist lang und sehr konkret. Parkettböden, die durch Feuchtigkeit aufquellen, hohle und schief sitzende Fliesen, Wände, die nicht im Lot sind, Rigipsplatten, die an den Ecken reißen und mit greller weißer Farbe übermalt werden. Einige berichten von Leckagen mitten im Wohnzimmer, die vom unversiegelten Abfluss eines oberen Balkons stammen, oder von Wassereinbrüchen direkt in die darunterliegende Wohnung. Die Badlüftung funktioniert nicht, weil jemand Zement in die Rohre geschüttet hat.

Die Kritik beschränkt sich nicht auf Sichtbares. Mehrere Kommentare betonen, dass das eigentliche Problem das Unsichtbare ist: Bitumenschweißbahnen, Hüllkonstruktionen, Installationen. Die wiederkehrende Idee ist, dass der Entwickler Posten für Posten kürzt, um die Baukosten so niedrig wie möglich zu halten, und dass es egal ist, weil alles verkauft ist, bevor es fertig ist. Wenn Probleme auftreten, ist derjenige, der bereits kassiert hat, verschwunden.

Der Preis ist nicht das Problem: Das Problem ist, was man dafür bekommt

Hier wird die Analyse unbequemer. Ein Kommentar behauptet, die Qualität sei keine willkürliche Entscheidung, sondern das arithmetische Ergebnis des Marktes: Wenn der typische Käufer zwischen 1.500 und 2.300 Euro monatlich verdient, muss die Hypothek bei etwa 640 Euro monatlich über 35 Jahre liegen, was eine Verkaufsobergrenze von rund 273.000 Euro festlegt. Mit Steuern, teuren Grundstücken und hohen Lohnkosten bleibt wenig für Materialien. Die Schlussfolgerung ist bitter: Ein Haus mit Qualität von 2000 würde fast das Doppelte kosten und niemand könnte es kaufen.

Dem gegenüber steht eine andere Meinung, die auf mangelndes Fachwissen hinweist. Es geht nicht nur um das Material, sondern darum, wer es verlegt. Es wird von ungelernten Arbeitskräften gesprochen, von Handwerkern, die während der letzten Krise gegangen sind und nie zurückgekehrt sind, und von einem Sektor, in dem qualifizierte Reaccionariorbeiter rar sind. Die Mischung aus billigen Materialien und schwacher Ausführung führt zu dem Ergebnis, das bei Besichtigungen von Musterwohnungen beschrieben wird.

Renovierte Altbau-Wohnung gegen neu übergebenes Projekt

Die Alternative, die in der Konversation an Boden gewinnt, ist Bestandsimmobilien. Mehrere Stimmen verteidigen, dass ein Gebäude aus den 60er, 70er oder 80er Jahren mit Ziegelstruktur und umfassender Renovierung den Test der Zeit besser besteht als aktuelle Projekte. Fälle von Immobilien aus 1962, die die technische Inspektion ohne Beanstandungen bestanden haben, und renovierte Madrider Blöcke aus den 20er Jahren, die nach einem Jahrhundert noch solide sind, werden angeführt.

Der Gegenpunkt kommt beim Thema Dämmung. Einige erinnern daran, dass die aktuellen Vorschriften bei Wärme- und Schalldämmung viel strenger sind, einschließlich Zwangsbelüftung, was die Baukosten erhöht. Wer in Projekten von 2018 bis 2022 wohnt, spricht von hervorragender Isolierung. Die schwebende Frage bleibt: Wenn das neue Gebäude besser isoliert, aber schlechter ausgeführt ist, was kauft man dann genau?

Das Problem des Bodens und die vier üblichen Baufirmen

Der städtebauliche Hintergrund nimmt einen großen Teil des Austauschs ein. Es wird behauptet, dass ein großer Teil des Bodens im Süden der Stadt der Stadtverwaltung (Ayuntamiento) und der Ibercaja gehört, ein Erbe der Insolvenzen von 2008, als mehrere Baufirmen fielen und die Vermögenswerte bei der Finanzinstitution und der Sareb landeten. Aus dieser Konsolidierung heraus, so das Argument, entstand ein Markt, der auf wenige Bauträger konzentriert ist, die mit denselben Lieferanten arbeiten und Preise ohne echten Wettbewerb verhandeln.

Diese Diagnose erstreckt sich über Zaragoza hinaus. In Madrid werden Plattenbau-Projekte mit Fassaden aus dünnen Blechen beschrieben, die wie Wegwerfartikel wirken, und Preise um 750.000 Euro für eine Vier-Zimmer-Wohnung. Die gemeinsame Schlussfolgerung ist, dass das Phänomen national ist und die Mittelmeerküste es auf die Spitze treibt: Schuhkartons mit armseliger Ausstattung zu Preisen internationaler Reiseziele.

Lohnt sich heute der Kauf eines Neubaus oder ist Renovieren besser?

Die Antwort, die sich in der Diskussion durchsetzt, hängt davon ab, was man sich leisten kann und was man bereit ist hinzunehmen. Wer einen Neubau kauft, zahlt für den Verzicht auf Renovierung, für die gesetzliche Gewährleistung und für die normgerechte Dämmung, akzeptiert aber niedrige Ausstattungsqualität und handwerkliche Arbeit von unterschiedlicher Güte. Wer Bestand kauft, übernimmt eine Renovierung, die nach den Berechnungen der Teilnehmer mindestens 40.000 Euro kostet, wenn sie gut gemacht sein soll.

Das zusätzliche Problem ist, dass auch Bestandsimmobilien nicht günstig sind. Es werden Wohnungen von 60 Quadratmetern in bescheidenen Stadtteilen genannt, die nicht unter 150.000 Euro gehen, 80-Quadratmeter-Wohnungen um 185.000 Euro und Drei-Zimmer-Wohnungen mit zwei Bädern für 220.000 Euro, alle mit Küchen und Bädern, die erneuert werden müssen, abgenutzten Böden, Fenstern zum Austausch und alten Heizkörpern. Die Lücke zwischen Kosten und Leistung hat sich nach oben geschlossen.

---

Es bleibt die verwirrende Tatsache. In einer Diskussion, ob neuer Stein 25 oder 60 Jahre hält, weist jemand darauf hin, dass Gebäude aus den 50er Jahren bereits saniert statt abgerissen werden, nicht wegen ihres architektonischen Wertes, sondern weil es nicht genug Personal und Unternehmen in der gesamten Kette gibt, um Ersatz zu bauen. Der Mangel an Arbeitskräften, der zunächst ein Qualitätsproblem war, ist nun ein Bremsklotz für die Erneuerung des Bestands selbst. Und das kann keine Musterwohnung richten.