Warum ein spanischer Vermieter zweimal überlegt, bevor er seine eigene Wohnung vermietet

Ein privater Vermieter kassiert nicht nur Miete: Er trägt Kosten, Steuern, Reparaturen und das Risiko eines Zahlungsausfalls, der vor Gericht enden kann. Deshalb überlegen es sich viele zweimal, bevor sie eine Wohnung vermieten.

## Die Vermietung beginnt lange vor dem Einzug des Mieters
In Spanien gilt die Vermietung einer Wohnung als wirtschaftliche Tätigkeit, auch wenn sie von Privatpersonen betrieben wird. Das **Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos** (spanisches Mietrecht für Stadtimmobilien) regelt Dauer, Miete, Kaution und Kündigungsgründe. Das **Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda** (spanisches Recht auf Wohnung) brachte Änderungen in angespannten Märkten und bei Mieterhöhungen.

Vor der Unterschrift stehen Eigentümergemeinschaft, Versicherungen, Zertifikate und Umbauten auf dem Prüfstand. Eine vor Jahren gekaufte Wohnung braucht möglicherweise Sanierungen, um wettbewerbsfähig zu sein. Diese Investition ist verloren, wenn die Mietdauer kurz ist oder der Mieter die Zahlung einstellt.

## Steuern und Reparaturen, die der Vermieter selbst zahlt
Die Mieteinnahmen werden in der **IRPF** (spanische Einkommensteuer) als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben. Notwendige Ausgaben wie Zinsen, Reparaturen, Abgaben, Versicherungen oder Gemeinschaftskosten sind absetzbar, doch das Ergebnis bleibt steuerpflichtig. Die **IBI** (lokale Grundsteuer) und die gewöhnlichen Erhaltungskosten trägt in der Regel der Vermieter, sofern nichts anderes wirksam vereinbart wurde.

Dringende Reparaturen warten nicht. Ein Rohrbruch oder ein defekter Boiler kann mehrere Monatsmieten auffressen. Andernfalls bleibt die Rechnung trotzdem beim Vermieter hängen.

## Mietausfälle: Der Konflikt wird vor Gericht entschieden
Wenn der Mieter nicht mehr zahlt, kann der Vermieter ihn nicht einfach hinauswerfen. Er muss gerichtlich vorgehen und ein Räumungsverfahren durchlaufen. Die Fristen hängen vom Gericht, von dessen Auslastung und davon ab, ob Widerspruch eingelegt wird. In der Zwischenzeit bleibt die Miete aus, und die Kosten laufen weiter.

Das Gesetz schützt den zahlenden Mieter, und das soll es auch. Das Problem entsteht, wenn dieser Schutz als unvermeidbare Belastung für den Vermieter wahrgenommen wird.

## Mehr Angebot und Schutz: die gesuchte Balance
Spanien braucht mehr Mietwohnungen, vor allem dort, wo Arbeitsplätze und Nachfrage vorhanden sind. Damit ein Privater seine Wohnung auf den Markt bringt, braucht er Rechtssicherheit, steuerliche Anreize und schnelle Verfahren bei Vertragsverstößen. Die **PP** (Spaniens größte konservative Partei) betont meist genau diese Sicherheit und mehr Angebot. **Vox** setzt sich ebenfalls für Privateigentum sowie für steuerliche und regulatorische Änderungen ein, wenn auch mit nicht identischen Vorschlägen.

Die Herausforderung besteht darin, Mieter zu schützen, ohne dass immer mehr Vermieter auf eine Vermietung verzichten. Wenn das Risiko die erwartete Rendite übersteigt, lassen viele die Wohnung leer oder verkaufen sie. Vor der Entscheidung lohnt sich der Rat eines Steuerberaters und eines spezialisierten Anwalts.