Von der unbezahlbaren Hypothek zur unmöglichen Miete in Spanien

Wohnen ist vom 16. auf den ersten Platz der größten Probleme Spaniens gerückt

2011 zeigte die Krise ein anderes Bild: eine Familie, die sich an die Tür ihrer Wohnung ketzte, um eine Zwangsräumung zu verhindern. Fünfzehn Jahre später sieht die Szene anders aus: ein Berufstätiger Mitte dreißig, der den Mietvertrag für ein Zimmer in einer WG unterschreibt, oder ein pensionierter Architekt, der in einem Wohnwagen auf einem Campingplatz am Rand von Madrid lebt. Zwischen den beiden Bildern liegen eine Blase, ein verlorenes Jahrzehnt und ein Systemwechsel. Die Immobilienpreise sind nicht mehr nur ein Problem der Hypothekenschuldner, sondern eines für alle, die ein Dach über dem Kopf brauchen.

Die Zahl, die alles andere ordnet, lieferte das CIS (das offizielle spanische Meinungsforschungsinstitut) am 4. Oktober 2026: Wohnen ist inzwischen die größte Sorge der Spanier. Als Pedro Sánchez sein Misstrauensvotum gegen Mariano Rajoy durchbrachte, tauchte das Thema nicht einmal unter den zehn größten Problemen auf. Die Arbeitslosigkeit dominierte. Acht Jahre später hat sich die Rangfolge umgekehrt.

Warum ist Wohnen jetzt das größte Problem Spaniens?

Weil der Konflikt nicht mehr das Bezahlen betrifft, sondern den Zugang. In der Zeit der 15M-Bewegung bündelte die Plattform der Hypothekenopfer die Unzufriedenheit: Menschen, die bereits eine Wohnung hatten und sie nicht halten konnten. Das Problem dieses Zyklus liegt früher und ist unangenehmer. Es gibt keine Wohnung, keine Hypothek, und die Miete frisst das gesamte Gehalt. Das Muster wiederholt sich in den Geschichten, die offen erzählt werden: Kinder Mitte dreißig, die noch bei den Eltern wohnen, eine 56-jährige Cousine, die zurück ins Elternhaus musste, Menschen, die mit Fremden zusammenwohnen.

Angebot und Nachfrage: die häufigste Diagnose

Die verbreitetste Erklärung ist die einfachste: Es gibt mehr Menschen als Häuser. Angeführt wird, dass das Land nicht so schnell baut, wie es Einwohner gewinnt, dass die Gemeinden keinen Bauland freigeben und dass Käufer eine Steuerlast tragen, die jedes Geschäft verteuert —Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer und eine Reihe von Gebühren— bevor der erste Stein gelegt wird. Das Gesetz von Angebot und Nachfrage wird als Dogma zitiert: Solange der Markt nicht mit Wohnraum geflutet wird, wird keine Politik etwas reparieren.

Gegenüber steht die multifaktorielle Diagnose, die die Schuld zwischen der Attraktivität des Landes selbst —Klima, Strand, Sicherheit— und einem nicht wachsenden Wohnungsbestand verteilt. Spaniens Problem wäre, ein Ort zu sein, an dem viele Menschen leben wollen. Gesättigte Städte werden genannt, in denen Bauland knapp ist und die Preise explodieren: Die Nachfrage wartet nicht auf den Kran.

Das Erbe der Blase: auf dem Papier kaufen und weiterverkaufen

Nicht alles stammt aus der Gegenwart. Im vorherigen Zyklus wurde viel Geld verdient, ohne etwas zu bauen: Wohnungen wurden auf dem Papier gekauft und bei Schlüsselübergabe mit erheblichem Gewinn weiterverkauft, eine Spekulation, die das Endprodukt verteuerte, ohne einen Quadratmeter Wohnraum hinzuzufügen. Dieser Mechanismus hinterließ hohe Ausgangspreise und eine Kultur der Immobilie als sicherem Anlageobjekt, die der Markt noch nicht ganz abgelegt hat.

Parallel dazu wurde der Zugang zum sozialen Wohnungsbau zur Lotterie. Manche bekamen eine Wohnung per Verlosung zum halben Preis, wobei die andere Hälfte über Steuern gedeckt wurde, während alle anderen weiter warteten. Die Ungerechtigkeit dieser Verteilung —Glück für einige, Warteschlange für den Rest— nährt bis heute den Unmut.

Die andere Achse: wie viel Druck der Markt aufnehmen kann

Ein Teil der Analyse verortet den Ursprung im Volumen der Zuzüge. Die Rede ist von mehr als einer Million neuer Einwohner pro Jahr ohne Filter, ein Zustrom, der nach dieser Erzählung die Mietnachfrage weit über ein unbewegliches Angebot treibt. Dieselbe Strömung verweist auf zwei weitere Faktoren: die Last der Renten auf den öffentlichen Haushalten und ein regulatorisches Dickicht, das, so die Behauptung, den Bau neuer Wohnungen verteuert.

Eine andere Lesart ordnet das in ein breiteres Phänomen ein —ein Spanien, das zum begehrten Ziel geworden ist— und weist die Idee zurück, allein die Grenze sei schuld. Die beiden Positionen kreuzen sich, ohne sich anzunähern, und die Meinungsverschiedenheit über die Diagnose ist heute fast so groß wie das Problem selbst.

Die Generation, die sich noch eine zweite Wohnung leisten konnte

Ein Blick zurück hilft, zu messen, was verloren gegangen ist. Die in den 1940er- und 1950er-Jahren geborenen Kinder der Nachkriegszeit konnten zwischen Ende der 1960er und den 1980er Jahren Zweitwohnungen kaufen, oft mit einem einzigen Gehalt, während Frau und Kinder zu Hause waren. Ihre Nachkommen haben dieses Muster nicht wiederholt: Wenn sie eine dieser Immobilien noch besitzen, dann weil sie sie geerbt haben. Der Traum vom Haus am Strand ist auf den Traum geschrumpft —der immer unerreichbarer wird—, ein Zimmer bezahlen zu können.

Vom Land der Eigentümer zum Land der Mieter

Hier liegt die verblüffende Zahl. Man schätzt, dass es in Spanien rund 12 Millionen Vermieter gibt und dass 99,8 % der Unternehmen privat sind; der öffentliche Wohnungsbestand dagegen wächst nicht im gleichen Tempo. Das Land ist nicht kapitalistisch aufgehört zu sein, wie manche behaupten, noch hat es das soziale Mietpolster aufgebaut, das den Übergang erträglich machen würde. Es hat aufgehört, ein Land der Eigentümer zu sein, ohne etwas anderes zu werden.