Vermieter in Valencia verlangen dreifaches Einkommen

Das Casting für Mietwohnungen in Valencia: 3.300 € Einkommen oder nichts

Wie viel muss man verdienen, um in Valencia einen Mietvertrag zu unterschreiben? Die Antwort, die laut der Debatte von den Immobilienagenturen in der Hauptstadt am Turia gegeben wird, ist eine runde und brutale Zahl: das Dreifache der Miete. Bei Durchschnittspreisen über 1.100 Euro pro Monat müssen Mieter Nettogehälter von 3.300 Euro nachweisen. Im Ballungsraum bessert sich die Lage nicht: In Paterna steigt der Durchschnittspreis für verfügbare Wohnungen auf 1.609 Euro, in Torrent gibt es nur noch 83 freie Wohnungen und in Mislata 25. Das Angebot ist eingebrochen, und verängstigte Eigentümer wählen ihre Mieter aus. Das Ergebnis ist ein Casting, bei dem eine feste Stelle im öffentlichen Gesundheitswesen mehr zählt als jede Bankbürgschaft.

Was Immobilienagenturen heute für eine Vermietung in Valencia verlangen

Die Verbreitung der Mietausfallversicherung hat das Gehaltsabrechnungszettel zum EingangsfILTER gemacht. Es reicht nicht, zu zahlen: Man muss beweisen, dass man auch im schlimmsten Fall zahlen könnte. Daher die Regel des dreifachen Einkommens, die in der Praxis jeden durchschnittlichen Angestellten ausschließt. Ein Arzt mit fester Stelle, ein Beamter auf Lebenszeit, ein Lehrerpaar. Dieses Profil suchen die Vermieter und, wie aus dem Gespräch hervorgeht, ist es das einzige, das ihnen Ruhe gibt.

Das Problem ist nicht nur der Preis. Es ist die Arithmetik der Angst. Wenn ein Mieter nicht zahlt, sieht sich der Eigentümer einem Verfahren gegenüber, das, wie mehrere Stimmen übereinstimmen, zwei bis drei Jahre dauern kann, bevor er die Wohnung zurückbekommt. In dieser Zeit läuft die Hypothek weiter. In diesem Szenario ist die Forderung nach drei Gehältern keine Wucher: Es ist Risikomanagement. So sagen es zumindest die Vermieter.

Wer trägt die Schuld: Wohnungsgesetze oder langsame Gerichte?

Hier spaltet sich die Diagnose in zwei Lager. Eine Strömung behauptet, die Verschärfung sei eine direkte Folge der in den letzten Jahren verabschiedeten Wohnungsgesetze, insbesondere des Rahmens, der schutzbedürftige Mieter schützt und den Vermieter verpflichtet, das Gegenteil zu beweisen. Sie nennen das Königliche Dekret-Gesetz 11/2020 vom 31. März als Wendepunkt: Ein Text, der während der Pandemie entstand und laut dieser Lesart verlängert wurde und Zahlungsunfähigkeit zu einem Schild gemacht hat.

Die Gegenreaktion kommt mit konkreten Namen. Befürworter der anderen These erinnern daran, dass das Problem langsamer Zwangsräumungen viel älter ist: Es war schon unter Rajoy und Aznar so. Gerichte brauchten bereits Jahre, um eine Räumung wegen Nichtzahlung durchzusetzen, als die PP regierte. Das Gesetz von 2020 habe die Situation verschlimmert, geben sie zu, aber nicht verursacht. Und die Wohnungspreise in Madrid sind trotz drei Jahrzehnten Regierung durch die Volkspartei und exklusiver Zuständigkeiten für Boden und Stadtplanung keineswegs gesunken.

Reale Preise: 550 Euro, die heute 1.100 sind

Die Zahlen, mit denen Valencia-Mieter hantieren, zeichnen ein verlorenes Jahrzehnt. Eine Wohnung, die für 550 Euro vermietet wurde, kostet heute 1.100 Euro. Eine andere, klein, aber zentral gelegen, stieg von 650 auf 1.350 Euro. In Horta Nord ist es eine Illusion, etwas unter 800 oder 900 Euro zu finden; in Sagunto oder Puçol sind verfügbare Wohnungen innerhalb von Stunden weg. Die Nachfrage ist in den Ballungsraum abgewandert und hat die Preise mitgezogen.

Das Phänomen ist nicht auf Valencia beschränkt. In Madrid erhielt eine Ein-Zimmer-Wohnung mit offener Küche im Industriegebiet Las Mercedes 48 Anrufe am ersten Tag und wurde binnen drei Tagen für 1.000 Euro an einen Forscher mit einem Gehalt von 1.900 Euro vermietet. Der Eigentümer musste nichts nachlassen. Die Schlange der Kandidaten erledigte die Arbeit für ihn.

Kaufen ist leichter als mieten

Die Paradoxie, die den Markt zusammenfasst: Manche können nach jahrelangem Sparen bar bezahlen, bekommen aber keinen Mietvertrag. Die Anforderung, dass die Miete 30 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten darf, kombiniert mit den aktuellen Preisen, schließt solvente Profile aus, die nicht zum Bild passen, das die Agenturen verlangen. Die offen diskutierte Alternative ist ein Hotel, eine Pension oder eine WG. Alles außer allein mieten.

Das Ergebnis ist ein Markt, in dem die Arbeitsmobilität leidet. Wenn ein Stadtwechsel ein härteres Immobilien-Casting bedeutet als eine Beamtentestprüfung, bleiben viele Leute dort, wo sie sind. Und das verteuert langfristig die Arbeitskräfte in wachsenden Gebieten und entleert jene, die nicht wachsen.

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Die Lösung, sagen einige, besteht darin, die Gesetze gegen Hausbesetzungen zu verschärfen und Zwangsräumungen zu beschleunigen: Mit Rechtssicherheit würden Eigentümer die Preise schlagartig um 25 % senken und weniger Anforderungen stellen, argumentieren sie. Vielleicht. Oder vielleicht ist das Problem, dass es in Valencia weniger Mietwohnungen gibt als Ärzte mit fester Stelle, die bereit sind, einen Vertrag zu unterschreiben.