Mietmarkt Valencia: Über 1.000 Euro und dreifaches Einkommen

Mietmarkt Valencia: Über 1.000 Euro und dreifaches Einkommen

Wie hoch muss das Einkommen in Valencia sein, um einen Mietvertrag abzuschließen? Laut den Diskussionen übersteigen die Mieten 1.000 Euro und verlangen das Dreifache des Einkommens. In einem sechsten Stockwerk nahe der Avenida de la Plata im Viertel Monteolivete warnt der Aufzug in vier Sprachen – Spanisch, Englisch, Französisch und Deutsch – davor, dass nicht mehr als drei Personen einsteigen sollen. Das Schild richtet sich nicht an die Nachbarn, sondern an ausländische Besucher, die die touristischen Wohnungen desselben Gebäudes nutzen.

Valencia ist die zweite Region bei Ferienwohnungen

Die Zahlen der Branche zeigen einen ungleich verteilten Druck. In Spanien stiegen die touristischen Unterkünfte im letzten Jahr um 9,2% auf insgesamt 340.424 Apartments. Die Comunidad Valenciana ist die zweite Region des Landes in dieser Kategorie mit fast 60.000 Apartments.

In der Stadt Valencia wird oft der Vergleich von 60.000 Ferienwohnungen gegenüber 10.000 Wohnraum-Mietobjekten angeführt. Andere Quellen schätzen das Angebot an Wohnraum auf 63.320 Einheiten. Die genaue Zahl ist diskutierbar, die Tendenz jedoch klar.

Wie stark beeinflussen Ferienwohnungen die Knappheit?

Hier bricht die Argumentation zusammen. Berechnungen zufolge machen Ferienwohnungen nur etwa 1,3% aller Häuser aus und weniger als 10% der Mietwohnungen (geschätzt 3,4 Millionen im Jahr 2019). Diese Größenordnung erklärt allein nicht den Anstieg der Mieten.

Viele Branchenvertreter sehen das Problem nicht primär in der Umwandlung zu Ferienwohnungen, sondern darin, dass Wohnungen vom regulären Markt verschwinden. Sie werden zurückgezogen, leer stehen gelassen oder verkauft. Jede Einheit, die dem Angebot entzogen wird, treibt die Preise für den Rest nach oben.

Rechtsunsicherheit und Wohnungsgesetz: Rückgang des Angebots

Das häufigste Argument kleiner Vermieter betrifft das Risiko. Nicht der Verlust eines Monatsmiete, sondern der jahrelange Verlust der Wohnung. Das beschriebene Szenario ist immer gleich: Ein Mieter zahlt nicht, eine Räumungsklage zieht sich hin, und der Eigentümer muss weiterhin Grundsteuer, Wasser, Strom und Müllgebühren zahlen, während der Fall bearbeitet wird.

Hinzu kommt ein Detail, das oft übersehen wird: Wenn der Mieter nur das Mindesteinkommen (SMI) bezieht, das unpfändbar ist, und kein Vermögen besitzt, sind unbezahlte Schulden kaum einzutreiben. Der Vermieter trägt das Ausfallrisiko ohne Entschädigungsmöglichkeit. Manche behaupten daher, das neue Wohnungsgesetz habe wie ein Beschleuniger gewirkt, nicht wie eine Bremse.

Gegenargumente besagen, dass die Diagnose nicht neu oder exklusiv dieses Gesetzes ist. Strukturelle Ursachen werden genannt: Baubeschränkungen, allgemeine Verarmung und die Tatsache, dass alle am selben Ort leben wollen, was alles teurer macht.

Von 400 Euro im Jahr 2013 auf 750 Euro heute

Der Zeitvergleich hilft mehr als jede Polemik. Im Jahr 2013 gab es laut Berichten in der Hauptstadt Valencia an fast jedem mittleren Gebäude drei bis vier „Zu verkaufen“-Schilder. Banken boten Broschüren mit 200 bis 300 Wohnungen an, und in Vierteln außerhalb des Zentrums lagen Mieten bei 400 Euro monatlich. Dies war vor der Bündelung von Immobilienportfolios durch Investmentfonds.

Heute gelten Anzeigen mit 750 Euro in Valencia als der vernünftige Teil des Marktes. Und die Anforderung für jeden Vertrag ist laut Debatte das dreifache Einkommen.

Der Effekt bleibt nicht auf das Zentrum beschränkt

Das Phänomen betrifft nicht nur historische Altstädte. In Benidorm veräußerte ein Bauträger Neubauwohnungen, während andere Käufer sie bereits weiterverkauften: Eingänge von 300.000 Euro wurden für 350.000 Euro auf den Markt gebracht, bevor die Schlüssel übergeben waren. Wer einfach nur in seiner Gegend bleiben wollte, wurde an den Rand oder ganz hinausgedrängt.

Währenddessen bleibt die öffentliche Reaktion symbolisch. Es wird diskutiert, was geregelt wird, wer Mietausfälle zahlt und was mit Besetzern geschieht, aber die Warteliste für Wohnungen verkürzt sich nicht. Ironie des Schicksals: Der einzige Text, der in vier Sprachen übersetzt wurde, ist das Aufzugsschild.

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Schlüsseldaten

• Touristische Unterkünfte in Spanien: 340.424, ein Anstieg von 9,2% im letzten Jahr.
• Comunidad Valenciana: Fast 60.000 Ferienwohnungen, zweitgrößte Region des Landes.
• Stadt Valencia: 60.000 Ferienwohnungen gegenüber 10.000 Wohnraum-Mietobjekten, laut zitierten Daten.
• Mieten von 400 Euro monatlich in Vierteln der Stadt Valencia im Jahr 2013, laut Nutzerberichten.