Valencia: Fast doppelt so viele Ferienwohnungen wie Mietwohnungen

Valencia: Fast doppelt so viele Ferienwohnungen wie Wohnraum im Dauermarkt

Was passiert, wenn eine Stadt mehr touristische Unterkünfte als verfügbaren Wohnraum hat? In Valencia und seinem Ballungsraum warnt ein Bericht des Lehrstuhls „Observatorio de la Vivienda“ (Wohnbeobachtungsstelle) der Universitat Politècnica de València (UPV), dass das Angebot an Langzeitmieten alarmierend schrumpft und der Immobilienmarkt „auf dem Weg zur Unhaltbarkeit ist“. Die Kauf- und Mietpreise stiegen im ersten Quartal des Jahres um 10 %, und die durchschnittliche monatliche Miete liegt laut derselben Studie bereits über 1.600 Euro. Das Ergebnis: Junge Menschen und vulnerable Gruppen werden vom Kauf- und Mietmarkt verdrängt, und die Zahl der Obdachlosen sowie der Bewohner von Sliedsiedlungen steigt.

Fast doppelt so viele Ferienwohnungen wie Mietwohnungen

Die Daten, die die Verzerrung des Marktes in Valencia zusammenfassen, zeigen das Verhältnis zwischen touristischen Unterkünften und Wohnungen im regulären Mietmarkt. Laut dem UPV-Bericht gibt es in der Stadt und ihrem Umland fast doppelt so viele Ferienwohnungen wie Wohnungen für Langzeitmieter. Das Angebot für Wohnzwecke wird knapper, während das touristische Angebot expandiert, was den Preisdruck nach oben treibt. Der Lehrstuhl betrachtet es als Fehler, den Mangel an Angeboten mit dem Hinweis auf leerstehende Wohnungen zu leugnen: Er stellt fest, dass die große Mehrheit dieser Wohnungen nicht bewohnbar ist, keinen Stromanschluss hat und sich in einem nahezu ruinösen Zustand befindet. Sie sind also keine reale Alternative.

Die Preisentwicklung einer konkreten Wohnung in Valencia, die in der Diskussion als Beispiel diente, zeigt den Anstieg deutlich: 550 Euro im Jahr 2007, 525 Euro 2009, 450 Euro 2012, 500 Euro 2015, 550 Euro 2018, 600 Euro 2020, 750 Euro 2022 und 1.000 Euro im Jahr 2024, wobei am ersten Tag 14 Interessenten vorlagen. Dieser Sprung konzentriert sich laut diesem Beispiel auf die letzten Jahre.

Warum sich Vermieter aus dem Langzeitmarkt zurückziehen

Ein Teil der Analyse besagt, dass viele Eigentümer ihre Wohnungen aus dem regulären Vermietungskreislauf genommen haben, aus Angst vor Mietausfällen, rechtlichen Konflikten oder der Erwartung, soziale Politik betreiben zu müssen. Statt langfristiger Vermietung entscheiden sie sich für touristische oder saisonale Modelle – für Studenten, Lehrer oder Kurzzeitaufenthalte –, die eine Räumung im Juni garantieren und die „toten Monate“ vermeiden. Ein anderer Ansatz weist darauf hin, dass Investitionen in Mietwohnungen von ausländischem Kapital dominiert werden, wobei Fonds ganze Gebäude kaufen, um sie als touristische oder saisonale Unterkünfte zu nutzen. Das Ergebnis ist dasselbe: Weniger verfügbare Wohnungen für ganzjähriges Wohnen und höhere Preise für die verbleibenden Angebote.

Manche argumentieren, dass das Gesetz von Angebot und Nachfrage das Phänomen erklärt, ohne ideologische Schuldige suchen zu müssen: Es herrscht Wohnungsnot, und das treibt die Preise. Aber Knappheit ist kein Naturgesetz. Der Neubau von Wohnungen wurde durch verschiedene Faktoren gebremst, und die Umwandlung von Wohnraum in touristische Unterkünfte reduziert den Bestand weiter. Die wiederkehrende Schlussfolgerung lautet, dass Preisdeckelungen oder eine Erhöhung der Grundsteuer (IBI) für Leerstände nichts lösen, wenn nicht gleichzeitig das bewohnbare Angebot erhöht wird.

Slumsiedlungen kehren in die Stadt zurück

Der UPV-Bericht warnt, dass die Zunahme von Menschen, die auf der Straße oder in informellen Siedlungen leben, eine direkte Folge der Unmöglichkeit ist, Wohnraum zu finden. Bei einer Durchschnittsmiete von über 1.600 Euro pro Monat ist selbst die Untermiete eines Zimmers – deren Preise ebenfalls explodieren – für prekäre Gruppen keine Lösung mehr. Für junge Menschen ist der Kauf angesichts der aktuellen Löhne unmöglich. Der Kreis schließt sich: weniger Angebot, höhere Preise, mehr Wohnraumausschluss und mehr Elend.

In der Diskussion tauchen Vergleiche mit anderen spanischen Städten auf. In Burgos zum Beispiel findet man Mieten ab 450 Euro oder etwas darüber in guten Lagen, während man in Barcelona für diesen Betrag kaum ein Zimmer in einer nicht degradierten Gegend bekommt. Die Preisunterschiede zwischen den Städten spiegeln den unterschiedlichen Druck durch Tourismus und Nachfrage wider, aber auch das Fehlen wirksamer Wohnungspolitik in den am stärksten belasteten Gebieten.

Maßnahmen, die nicht wirken, und Vermieter, die gehen

Die Debatte über Maßnahmen gegen den Mietmarkt ist allgegenwärtig. Einige Teilnehmer behaupten, dass interventionistische Politiken – Preisregulierung, Enteignungen, Mietobergrenzen – das Angebot verschlechtert statt verbessert haben. Das Argument lautet, dass jede neue Regulierung mehr Eigentümer abschreckt, die lieber die Wohnung leer stehen lassen, verkaufen oder in den touristischen Sektor wechseln, anstatt sich feindselig empfundenen Regeln zu unterwerfen. Andere weisen darauf hin, dass das Problem nicht die Regulierung sei, sondern der Mangel an öffentlichem Wohnraum und die Nachsicht gegenüber Ferienwohnungen, die verboten oder stark eingeschränkt werden sollten.

Die Preisentwicklung der zuvor genannten Wohnung in Valencia dient als Thermometer: von 550 Euro im Jahr 2007 auf 1.000 Euro im Jahr 2024, mit einem starken Anstieg ab 2018. In diesem Zeitraum folgten regulatorische Maßnahmen aufeinander, ohne den Preisanstieg zu stoppen. Die daraus gezogene Schlussfolgerung ist, dass jede Preisintervention wirkungslos bleibt, wenn das bewohnbare Angebot nicht signifikant erhöht wird.

Die Debatte um die Schuldfrage

Die Positionen zur letzten Verantwortung für das Problem sind unversöhnlich. Manche geben ausschließlich den Eigentümern die Schuld, die aus Gier die Preise erhöhen, ohne zu berücksichtigen, dass die Verwaltung ebenfalls Mitschuld trägt. Andere nennen Investmentfonds und ausländisches Kapital, die Wohnungen kaufen, um sie touristisch auszuschlachten. Wieder andere kritisieren die öffentliche Politik: Verkauf von gefördertem Wohnraum an Fonds, fehlender Bau von Sozialwohnungen, Nachsicht gegenüber Ferienwohnungen und eine Steuerpolitik, die Investitionen in Langzeitvermietung bestraft.

Das Ergebnis ist ein Markt, auf dem junge Menschen nicht kaufen können, Verwundbare nicht mieten können und Eigentümer, die langfristig vermieten wollen, auf einen bürokratischen Dschungel stoßen, der sie abschreckt. Währenddessen wachsen die Slums und das Wohnangebot schrumpft. Die alles überschattende Frage ist, ob eine der angekündigten Maßnahmen etwas ändern wird oder ob wir, wie manche ironisieren, in zehn Jahren noch immer über dasselbe reden.