Valencia: 50 Bewerber für eine 70-m²-Wohnung in Spanien

In Valencia wird Wohnen zum Casting: 50 Bewerber für eine 70-m²-Wohnung

Eine Vermieterin bietet eine renovierte 70-Quadratmeter-Wohnung in Valencia (Spanien) zur Miete an und hat, noch bevor die Anzeige online geht, bereits eine Warteliste von 50 Personen. Das ist keine Ausnahme: Das ist der Markt. Laut den Schilderungen bei Reparaturen in der Wohnung hörte das Telefon der Vermieterin nicht auf zu klingeln, während sie jedem Interessenten erklärte, die Liste sei geschlossen. Die Vorab-Filterung — zwei Gehälter oder ein Bürge — schreckte niemanden ab, und die Eigentümerin erwog sogar, die Anzeige zurückzuziehen, um keine Anrufe mehr zu erhalten.

Das Phänomen beschränkt sich nicht auf Mietwohnungen. Ein junger Mann, der in einer Immobilienfirma derselben Stadt arbeitet, beschreibt eine Grenzsituation: Verfügbare Wohnungen werden immer schwerer zu finden, und eine Bewertung aus früheren Jahren für eine 65-Quadratmeter-Wohnung von über 100.000 Euro würde heute, so sagt er, 50 % höher ausfallen – ganz ohne Sanierung. Auch der Kaufmarkt ist angespannt.

Warum warten 50 Personen auf eine Wohnungsbesichtigung in Valencia?

Die kurze Antwort: Die Nachfrage ist viel größer als das Angebot. Im beschriebenen Fall legte die Eigentümerin einen expliziten Filter an — zwei Gehälter oder eines mit Bürgen — und trotzdem blieb die Schlange bei über 50. Das Telefon klingelte pausenlos, verpasste Anrufe häuften sich, während sie andere Bewerber betreute. Die Vermieterin gab selbst zu, dass sie die Anzeige löschen müsse, „sonst werde ich noch verrückt".

Diese Trichterwirkung betrifft nicht nur eine einzelne Wohnung. Auf dem Mietmarkt der valencianischen Hauptstadt zählen die verfügbaren Inserate in die Hunderte, doch mit einer Preisobergrenze bricht die Zahl zusammen: Bei einem Limit von 900 Euro bleiben 128 Inserate, bei 800 Euro nur noch 38. Das sind Zahlen, mit denen Wohnungssuchende rechnen und die erklären, warum eine bescheidene Wohnung eine Warteliste erzeugen kann.

Manche halten den Kern des Problems nicht allein für den Migrationsdruck, sondern für den Zustrom ausländischer Käufer — Rentner und Remote-Arbeiter —, die Valencia wegen seiner Lebensqualität und der relativen Kosten wählen. Die Stadt ist in wenigen Jahren vom Nebenziel zu einem Konkurrenten von Sevilla oder Benidorm bei Touristenzahlen geworden, und dieser Sog überträgt sich auf den Immobilienmarkt.

Die Mieten in Valencia verdoppeln sich im selben Gebäude

Ein Eigentümer, der eine Wohnung in Valencia für 650 Euro vermietet — renoviert, unmöbliert, mit Garage — stellt fest, dass in seinem eigenen Gebäude ähnliche Wohnungen für 1.300 und 1.500 Euro angeboten werden. Seine Frage liegt auf der Hand: Verlängert er den bestehenden Vertrag oder sucht er einen neuen Mieter, wenn er ausläuft? Innerhalb von zwei Jahren ist der Sprung mehr als doppelt so hoch.

Die Antwort aus anderen Ecken des Marktes ist in der Form einstimmig, inhaltlich nicht: Es kommt auf den Mieter an. Ein Mieter, der pünktlich zahlt und keine Probleme macht, ist für viele mehr wert als 200 oder 400 Euro extra pro Monat. Der häufigste Rat lautet, die Miete zu erhöhen, aber nicht auf Marktniveau: Wenn die Umgebung 1.200 hergibt, 900 verlangen. Wer den Preis maximal ausreizt, riskiert, einen verzweifelten Mieter zu bekommen, der nach drei Monaten auszieht oder die Verwaltung zur Zweitbeschäftigung macht.

Das Problem sind nicht nur die Preise. Manche argumentieren, dass Gesetzgebung und träge Justiz das Vermieten zu einer Tätigkeit mit wahrgenommenem Risiko gemacht haben: Zahlungsausfälle, Zerstörungen, endlose Verfahren. Diese Rechnung führt dazu, dass viele Eigentümer Wohnungen lieber leer stehen lassen oder auf Ferienvermietung setzen, was das Wohnungsangebot weiter schrumpfen lässt.

Kaufmarkt: Bewertungen 50 % über dem Niveau von vor einigen Jahren

Der Kaufmarkt folgt derselben Kurve. Eine 65-Quadratmeter-Wohnung, die vor Jahren auf über 100.000 Euro geschätzt wurde, würde heute laut der in der Branche kursierenden Einschätzung 50 % höher bewertet — und zwar unsaniert. Die Knappheit des Angebots treibt auch die Verkaufspreise nach oben, und sobald eine attraktive Wohnung inseriert wird, treten Investoren als dominierende Käufer auf.

Das Phänomen hat eine soziale Dimension, die in jedes Gespräch über Wohnen hineinspielt: das Gefühl, um ein Dach zu konkurrieren wie bei einer Beamtenprüfung. Wer sich 1.500 Euro im Monat leisten kann, sucht selten eine alte Wohnung in einem Arbeiterviertel, und wer in einem solchen Viertel lebt, kann diesen Betrag nicht zahlen. Das Ergebnis ist ein Markt, der mittlere Einkommensgruppen an den Stadtrand oder in das Zimmerweise Wohnen drängt.

Ein weiterer Faktor wird oft übersehen: die Zunahme von Einpersonenhaushalten. Mehr Scheidungen und weniger stabile Paarbeziehungen bedeuten mehr benötigte Wohnungen für dieselbe Zahl an Menschen. Bei durchschnittlich 100.000 Scheidungen pro Jahr in den letzten zwei Jahrzehnten geht die Branche von zwei Millionen zusätzlichen Wohnungen allein dadurch aus.

Was geschieht mit den Wohnungen, die am Stadtrand unvermietet bleiben?

Die Erzählung bricht zusammen, sobald man die großen Zentren verlässt. Auch in Schlafstädten ohne touristische Anziehungskraft sind Mietwohnungen knapp. Das dort wiederholte Argument: Airbnb hilft nichts — das Problem sind das Gesetz und die Angst der Eigentümer. Die Folge ist ein Parallelmarkt, auf dem Angebote versteckt, intransparent vermietet oder einfach leer gelassen werden.

Währenddessen konzentrieren sich die ausländische Nachfrage auf die Mittelmeerküste, die Balearen, Madrid und die Kanaren. Die Schlussfolgerung vieler Analysen ist unbequem: Spanien konkurriert um globales Kapital, und der einheimische Arbeitnehmer spielt in einer anderen Liga. Bei diesen Unterschieden müsste die Binnenmigration massiv sein. Sie bleibt marginal. Niemand kann so recht erklären, warum.