Spekulation ist nicht der Hauptgrund für hohe Mietpreise in Spanien

Spekulation existiert als ökonomisches Phänomen, aber ihre Fähigkeit, den Immobilienpreis allein zu erklären, ist begrenzt. Ohne eine ausreichende Konzentration des Angebots bestimmen die Knappheit und nicht Absprachen unter Eigentümern die Preise.

In den Diskussionen über das Wohnen kursiert eine starke Idee: dass Spekulation ein Erfindung sei, ein Sündenbock für alle Probleme. Wer dies behauptet, argumentiert, dass ein Vermieter mit vielen Wohnungen nicht willkürlich die Preise erhöhen kann; er setze sie einfach zum Marktpreis fest. Wenn dieser Preis hoch ist, so die Argumentation, liegt das daran, dass viele Menschen eine Wohnung suchen, aber nur wenige verfügbar sind.

## Die tatsächliche Rolle der Investmentfonds

Das Argument hat einen soliden Kern: In Spanien kontrollieren Immobilienfonds etwa **5 %** des Wohnungsbestands, so die Berechnungen derjenigen, die diese These vertreten. Um Preise absprachen zu können und das Angebot koordiniert zu beschränken, müssten sie rund **50 %** des gesamten Bestands kontrollieren. Mit diesem Anteil könnten sie Wohnraum zurückhalten und künstliche Preissteigerungen erzwingen. Ohne diesen Anteil ist ihre Fähigkeit, den Gesamtpreis zu beeinflussen, marginal.

Die Unterscheidung ist wichtig. Es ist eine Sache, dass punktuelle spekulative Praktiken existieren — etwa der Kauf zur Weiterveräußerung mit Gewinn — und etwas völlig anderes, ob die Spekulation der Motor ist, der den gesamten Markt erklärt. Ersteres kommt vor; Letzteres erfordert eine Angebotskonzentration, die es in Spanien laut den verfügbaren Daten nicht gibt.

## Knappheit versus Preis: die Gleichung, die fast alles erklärt

Die zugrunde liegende Logik ist einfach und schwer zu widerlegen. Wenn es mehr Wohnungen als Menschen gibt, ist Wohnraum günstig und reichlich vorhanden. Wenn es mehr Menschen als Wohnungen gibt, ist Wohnraum unerschwinglich und kurzfristig nicht lösbar. Mehr ist es nicht. In diesem Schema wird der Preis nicht durch die Bosheit des Eigentümers bestimmt, sondern durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage.

Das bedeutet nicht, dass der Markt perfekt funktioniert oder dass es keine Missbräuche gibt. Es bedeutet, dass die Schuld für alle Probleme beim Zugang zu Wohnraum der Spekulation zuzuschieben, von den strukturellen Ursachen ablenkt: dem Mangel an Bauland, den Baukosten und vor allem einem Ungleichgewicht zwischen der Bevölkerung und dem Wohnungsbestand, das nicht durch Rhetorik korrigiert werden kann.

## Warum die Debatte über das Forum hinaus wichtig ist

Spekulation als nicht existent zu bezeichnen, hat eine unmittelbare politische Wirkung: Wenn sie nicht existiert, muss sie auch nicht reguliert werden. Und genau darin liegt das Risiko des Arguments. Das Fehlen einer Konzentration von 50 % beweist nicht, dass es keine spekulativen Praktiken gibt, die Aufmerksamkeit verdienen. Es beweist, dass das Hauptproblem kein Kartell von Fonds ist, sondern eine Knappheit, die alles verteuert, was auf den Markt kommt.

Die praktische Schlussfolgerung ist für beide Seiten unangenehm. Für diejenigen, die an jeder Ecke Spekulanten sehen, passen die Zahlen nicht. Für diejenigen, die jegliche Intervention leugnen, wird ignoriert, dass Knappheit auch durch Bodenpolitik und sozialen Wohnungsbau gesteuert wird. Wohnraum ist nicht teuer, weil jemand ihn zurückhält; er ist teuer, weil es nicht genug davon gibt. Das ist weniger aufregend, aber es sind die Fakten, die die Daten liefern.