Spanische Vermieter lassen Wohnungen lieber leer als unter 900 Euro

Entweder 900 Euro oder die Wohnung bleibt leer: Die neue Logik der spanischen Vermieter

Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einer schlechten Gegend, jahrelang für 500 Euro an zwei Brüder vermietet. Als die Mieter ausziehen, setzt der Eigentümer die Miete auf 900 Euro fest. Laut einem Berichterstatter verlangt das Immobilienbüro zusätzlich 900 Euro Provision, die der Vermieter nicht selbst zahlen will. Auf den Hinweis, dass die Wohnung so leer stehen könnte, reagiert der Eigentümer mit einem oft zitierten Axiom: „Ich vermiete für 900 Euro oder lasse sie leer.“

Dies ist kein Einzelfall. In Stadtteilen wie La Chana sind Wohnungen, die kürzlich noch für unter 35.000 Euro verkauft und für 300 bis 400 Euro an Rentner vermietet wurden, nun für über 600 Euro inseriert. Ein anderer Eigentümer hat die Miete auf 700 Euro erhöht, mit derselben Drohung: entweder dieser Preis oder keine Vermietung. Die alte Gewohnheit, die Miete im September zu senken, wenn sich kein Mieter findet, ist laut Diskussion tot. Heute nehmen Eigentümer lieber die Kosten einer Leerstandsphase in Kauf, als ihre Preisvorstellungen zu reduzieren.

Warum Vermieter leere Wohnungen bevorzugen

Das wiederkehrende Argument ist die Rechtsunsicherheit. Eine Vermietung unter Marktpreis wird nicht als Sicherung der Belegung gesehen, sondern als Zeichen der Schwäche. „Wenn du eine Wohnung unter Marktwert anbietest, hält dich der Mieter für einen Narren“, fasst ein Teilnehmer zusammen. Die Angst bezieht sich nicht nur auf Mietausfälle, sondern darauf, in einen Vertrag mit niedriger Miete hineingezogen zu werden, der sich später nicht an die Inflationsrate anpassen lässt, da die jährliche Erhöhung auf maximal 3 % begrenzt ist.

Hinzu kommt die Renditeberechnung. Eine 500.000-Euro-Wohnung, die für monatlich 800 Euro vermietet wird, bietet eine Bruttorendite von 2 %. Davon müssen Grundsteuer (IBI), Hausgeld, Steuern und Renovierungskosten abgezogen werden. Die Nettorendite liegt laut verbreiteten Berechnungen kaum über 3,5 %. Bei diesen Margen kommen viele zu dem Schluss, dass es sich nicht lohnt, das Risiko eines problematischen Mieters einzugehen.

Als Alternative wird eine Mietausfallversicherung diskutiert. Diese deckt jedoch nur solvente Mieter ab. Für Angestellte mit unpfändbarem Mindestlohn ist eine Police illusorisch. Die Versicherung löst daher nicht das Kernproblem: das Fehlen von Garantien zur Rückgewinnung der Wohnung bei Zahlungsverzug des Mieters.

Hausbesetzungen und das Gespenst des zahlungsunfähigen Mieters

Die Debatte dreht sich um Hausbesetzungen („Okupación“). „Privateigentum wird nicht respektiert, man besetzt deine Wohnung und du hast Pech gehabt“, urteilt ein Eigentümer, der angibt, keine Immobilien in Spanien zu besitzen. Die Wahrnehmung, dass Gesetze eher säumige Mieter als Vermieter schützen, steht im Zentrum der Diskussion. Es wird argumentiert, dass ohne minimale Rechtssicherheit der Markt kaputt sei und die einzige Möglichkeit, das Risiko auszugleichen, darin bestehe, die Preise zu erhöhen oder gar nicht zu vermieten.

Manche gehen weiter und behaupten, die Situation sei gewollt. „Sie wollen arme, verzweifelte Menschen, die vom Staat abhängig sind“, sagt ein anderer Teilnehmer. Die These, dass private Vermietungen bewusst unattraktiv gemacht werden, um staatliche Eingriffe zu erzwingen, taucht in mehreren Beiträgen auf. Andere befürworten Enteignungen oder öffentlichen Wohnraum, warnen aber, dass ohne private Investitionen der Mietmarkt drastisch schrumpfen würde.

Wohnungspreise in Granada: Nicht einmal 500 Euro

Das Phänomen beschränkt sich nicht auf zentrale Lagen. In peripheren Gebieten wie Santa Fe oder Atarfe werden 600 Euro für Wohnungen verlangt, die früher fast verschenkt wurden. „Es gibt absolut nichts unter 500 oder 600 Euro, während das Durchschnittseinkommen ein Hungerlohn ist, der kaum den Mindestlohn (SMI) erreicht“, klagt jemand. Demografischer Druck und Angebotsknappheit treiben die Preise auch in Gebieten, die früher niemand wollte.

Paradoxerweise kaufen einige genau dort, um zu vermieten, und verlassen sich auf Mietausfallversicherungen. Der Widerspruch ist offensichtlich: Wenn die Versicherung nur solvente Mieter deckt, wie findet man dann Mieter, die diese Voraussetzungen in einkommensschwachen Stadtteilen erfüllen? Die angeführte Antwort lautet, dass immer mehr Arbeitnehmer gezwungen sind, an die Peripherie zu ziehen, weil sie sich die Innenstadt nicht leisten können.

Die Rechnung, die verblüfft

Unter diesen Umständen ist die Entscheidung des Vermieters innerhalb seiner Logik rational. Wenn eine Miete von 900 Euro nach Abzug von Steuern und unter Berücksichtigung des hohen Risikos von Mietausfällen netto 600 Euro bringt, sinken die Opportunitätskosten eines Leerstands. Die schlussendliche Erkenntnis ist unbequem: Der Mietmarkt verengt sich von oben durch vertreibende Preise und von unten durch Vermieter, die lieber nicht vermieten. Das Ergebnis ist weniger Angebot und höhere Preise – ein Teufelskreis.