Bilbao: Mietzuschüsse treiben Preise vor Angebot

In Bilbao steigen die Mieten schneller als das Angebot

Kann eine monatliche Beihilfe von 300 Euro wirklich etwas verbilligen, wenn mehr Menschen nach Wohnungen suchen als verfügbar sind? Diese Frage dominiert in Bilbao nach Genehmigung der Subvention, und die Mehrheit der marktkritischen Beobachter gibt keine beruhigende Antwort. In einem angespannten Markt konstruiert öffentliches Geld für die Nachfrage keinen einzigen Quadratmeter: Es erhöht die Zahlungsbereitschaft des Mieters, und diese Obergrenze taucht bald in den Inseraten auf. Die Theorie ist alt; bemerkenswert ist der breite Konsens darüber, selbst unter denen, die keine ökonomischen Klassiker lesen.

Warum steigen die Mieten direkt nach Einführung der Hilfe?

Weil die Subvention den Wohnungsbestand nicht vergrößert: Sie erhöht nur die Kaufkraft derer, die bereits suchen. Bei einer Nachfrage, die weit über dem Angebot liegt, konkurriert der Vermieter nicht um niedrigere Preise, sondern testet, wie viel der Mieter verkraftet. Manche fassen es hart zusammen: Wenn der Staat 300 zahlt, legt der Vermieter 300 drauf. Das ist kein Naturgesetz, aber das Muster wiederholt sich in jeder Stadt, wo dies versucht wurde.

Das Gegenargument kursiert ebenfalls und hat seine Logik: Ein Teil dieser 300 Euro könnte leerstehende Wohnungen aktivieren, und ein größerer Bestand würde die Preise dämpfen. Der eigentliche Streitpunkt liegt im Zeitfaktor. Das Aktivieren des Angebots dauert Jahre; die Anpassung der Preisschilder geschieht übers Wochenende.

Das deutsche Vorbild: 7.000 Euro weniger Zuschuss, 7.000 Euro niedrigerer Preis

Deutschland strich im Januar 2024 die Kaufprämie von 7.000 Euro für Elektroautos, und innerhalb von Wochen senkten die Hersteller ihre Preise genau um diesen Betrag. Diese Parallele wird zum häufigsten Argument: Wenn das Streichen der Subvention die Preise drückt, schiebt ihre Einführung sie nach oben. Der Preis wurde nicht durch Kosten bestimmt, sondern durch die Förderung.

Man sollte die Analogie nicht überdehnen. Ein Auto wird in Serie produziert und importiert; eine Wohnung im Zentrum von Bilbao entsteht nicht am Fließband oder wird im Hafen gelöscht. Aber der Mechanismus der Subventionsabschöpfung — der Verkäufer behält die Marge, die der Käufer erhält — ist identisch, und genau darüber wird diskutiert.

Baurecht: Wer entscheidet, wo gebaut werden darf

Hier zeigt sich der Engpass, den kaum jemand bestreitet. Bauland wird nicht durch Marktdruck freigegeben, sondern wenn eine Kommune einen Bauleitplan beschließt und umsetzt. Zwischen dem Bedarf an Wachstum und dem neuen Plan können zehn bis fünfzehn Jahre vergehen. Unterdessen wartet die Nachfrage nicht.

Über diese Langsamkeit schwebt ein Verdacht, der als solcher formuliert werden muss: Dass die Entscheidungsträger für Bauland Vermögensinteressen in den Gebieten haben, die gerade umgewidmet werden. Es gibt keine Beweise für die Gerüchte, aber die systematische Verzögerung nährt Zweifel. Zudem wird argumentiert, dass Bauen ein bürokratisches und steuerliches Labyrinth sei, und es wirke paradox, Investitionen in Wohnraum zu besteuern, während man gleichzeitig mehr Wohnraum fordere.

Ein fragmentierter, alter und teurer Bestand

Ein weiteres Faktum bricht einfache Narrative: In Spanien gehört der Großteil der Wohnungen Privatpersonen und ist stark verteilt. Im Jahr 2021 sprach man landesweit von 35 % Leerstand, obwohl in attraktiven Lagen diese Quote auf unter 10 % in Madrid gesunken ist. Große Fonds und Unternehmen halten etwa 5 % des Marktes, zu wenig, um zu behaupten, wenige kontrollierten alles.

Die Gegenposition lautet, dass nationale Statistiken das städtische Geschehen verschleiern, wo professionelle Vermieter stärker vertreten sind und deren Bestand sofort bezugsfertig ist. Der Rest sind alte Wohnungen mit Sanierungsbedarf, die neue Türen, Fenster, Bad und Küche erfordern, bevor sie vermietet werden können. Diese Kosten, die niemand im Inserat sieht, werden ebenfalls monatlich bezahlt.

Vermieten als Hochrisiko-Geschäft

Dann bleibt die persönliche Entscheidung jedes Eigentümers, wo Wohnungen verloren gehen. Die vorherrschende Wahrnehmung ist, dass Vermietung heute ein hohes Risiko birgt: Rechtsunsicherheit bei Zahlungsverzug, Besetzung, Nachbarschaftskonflikte und gestiegene Handwerkerkosten. In einem detailliert geschilderten Fall verkaufte der Eigentümer nach einer katastrophalen Erfahrung, bei der der Mieter von einer Behörde begleitet wurde.

Ferienvermietung erscheint hier als Ausweg. Sie erfordert Arbeit — Werbung, Schlüsselübergabe, Reinigung — und ist kein Allheilmittel, aber der Eigentümer kontrolliert zumindest den Kalender. Mit diesen Voraussetzungen ist der häufigste Schritt kleiner Vermieter nicht die Preiserhöhung, sondern der Verkauf und Rückzug vom Markt.

Mietpreisbremse: Ein Viertel des Durchschnittslohns

Der meistgenannte Vorschlag zur Lösung des Knotens ist eine gesetzliche Obergrenze: Maximale Miete entspricht einem Viertel des lokalen Durchschnittslohns. Sie wird als radikaler Schlag gegen Spekulation auf allen Ebenen verteidigt. Der Einwand kommt schnell: Bei einer solchen Grenze zieht sich das Angebot zurück, und wenn ein zahlungskräftiger Käufer auftaucht, wird die Grenze umgangen oder die Wohnung geht in den Schwarzmarkt.

Bei dieser Rechnung ist die einzige Gewissheit, dass jemand die 300 Euro zahlt. Es bleibt die Frage, wer die Quittung unterschreibt. Das Schild „Zu vermieten“ klärt es bereits: Nicht der Mieter.