Spanische Immobilienmakler sagen bereits Besichtigungen ab: Mietmarkt im Ausnahmezustand

Das erste Wohnungsgesetzdekret Spaniens ist in Kraft, und Immobilienmakler verzeichnen bereits abgesagte Besichtigungen und zurückgezogene Mietinserate. Der Branchenverband FADEI und Firmen wie Alfa Inmobiliaria und Tecnocasa warnen vor einem Angebotsrückgang von bis zu 25 % innerhalb eines Jahres.

Die regulatorische Unsicherheit ist mit Macht auf den spanischen Mietmarkt eingetreten. Das erste Wohnungsgesetzdekret gilt seit seiner Veröffentlichung: Es stoppt Räumungen schutzbedürftiger Personen bis zum **31. Dezember 2030**, erlaubt eine außerordentliche Verlängerung des üblichen Mietvertrags um bis zu zwei Jahre, begrenzt die jährliche Mietanpassung auf **2 %** und untersagt Investmentfonds bis 2030 den Kauf von Wohnungen unter **70 %** des Verkehrswerts. Das zweite Dekret, das die automatische Vertragsverlängerung – sofern kein berechtigtes Eigenbedürfnis des Eigentümers besteht – und finanzielle Sanktionen für Vermieter vorsieht, die nicht verlängern, fand die Unterstützung der PNV (baskische Nationalistenpartei) nicht und ist weiterhin offen.

Der spanische Verband der Immobilienvereinigungen (FADEI), dessen Vorsitz **Miguel Ángel Gómez Huecas** innehat, hat seine "Besorgnis" über eine Gesetzgebung geäußert, die das Misstrauen vertiefe. In der Branche spricht niemand von Theorie. Es geht um Anrufe, Absagen und Inserate, die verschwinden.

## Das erste Dekret ist in Kraft: Was sich für Eigentümer und Mieter ändert

Der nun geltende Text enthält vier konkrete Maßnahmen. Die erste ist der Stopp von Räumungen schutzbedürftiger Personen bis Ende 2030 – eine Maßnahme, die bisher nur befristet galt und nun auf fast ein Jahrzehnt ausgeweitet wird. Die zweite ist die außerordentliche Verlängerung des üblichen Mietvertrags um bis zu zwei Jahre, wodurch der Eigentümer die Wohnung bei Vertragsende nicht zurückfordern kann, wenn der Mieter bleiben möchte. Die dritte begrenzt die jährliche Mietanpassung auf **2 %**, weit unterhalb der Inflationsrate der letzten Jahre. Die vierte untersagt Investmentfonds bis 2030, Wohnungen für weniger als **70 %** ihres Werts zu erwerben.

Dieses erste Dekret kam mit der zustimmenden Stimme der **PNV** in der Ständigen Fruta zustande, einem Gremium, das zwischen den Legislaturperioden arbeitet. Die Regierung nutzte diesen Weg, um Maßnahmen zu verabschieden, die das Abgeordnetenhaus wenige Tage zuvor abgelehnt hatte. Das zweite Dekret hingegen erhielt nicht dieselbe Unterstützung. Es sieht die automatische Vertragsverlängerung vor – sofern kein berechtigtes Eigenbedürfnis des Eigentümers besteht – sowie finanzielle Sanktionen für Vermieter, die nicht verlängern. Ohne die Unterstützung der baskischen Partei ist seine Zukunft ungewiss.

Für Eigentümer bedeutet das rechtliches Risiko. Für Mieter Verwirrung. Und für den Markt Stillstand.

## Immobilienmakler spüren bereits den Rückzug von Wohnungen und abgesagte Besichtigungen

**Jesús Duque**, Vizepräsident von Alfa Inmobiliaria, beschreibt die Lage ohne Beschönigung: Die neuen Dekrete führen zu einer "beispiellosen regulatorischen Intervention", deren Wirkungen sich schon lange abzeichneten und die sich nun verschärfen. Die Kombination aus außerordentlichen Verlängerungen, fast automatischen Verlängerungen und Preisobergrenzen nimmt den Eigentümern die Planbarkeit, die sie für die Verwaltung ihres Vermögens brauchen. Kleine Eigentümer, die mehr als **90 %** des spanischen Mietwohnungsbestands stellen, empfinden ein unverhältnismäßiges rechtliches und wirtschaftliches Risiko und ziehen ihre Wohnungen zunehmend vom Markt.

Alfa Inmobiliaria rechnet mit einem Rückgang des Mietangebots von **15 % bis 25 %** innerhalb von sechs bis zwölf Monaten. Der Rückgang wird nicht gleichmäßig ausfallen: Mittelpreisige Wohnungen, in denen vor allem kleine Eigentümer aktiv sind, werden am stärksten betroffen sein, während Luxusmieten und Wohnraum für bestimmte Gruppen stabiler bleiben könnten.

Duque bestätigt, dass man "sehr viele Anrufe" von Eigentümern erhalten hat, die um die rechtliche Sicherheit ihrer Verträge besorgt sind. Endgültige Entscheidungen seien noch nicht gefallen, aber viele wollen abwarten, bevor sie verlängern oder neue Wohnungen anbieten. Es gebe bereits "konkrete Anträge auf sofortige Rückziehung" und abgesagte Besichtigungen, vor allem im Mietsegment. Manche Eigentümer prüfen Alternativen wie befristete Vermietung oder Verkauf. "Besorgniserregend ist nicht so sehr das absolute Volumen der Rückzüge, sondern der Trend", fasst Duque zusammen.

## Das Mietangebot könnte in einem Jahr um bis zu 25 % sinken

**Lázaro Cubero**, Analyseleiter der Grupo Tecnocasa, bringt die Dekrete mit dem Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes in Verbindung. Wenige Wochen nach dessen Verabschiedung hatte Tecnocasa eine Studie vorgelegt, die einen Rückgang des Angebots von **11 %** auf nationaler Ebene schätzte – das bedeutete das Verschwinden von mehr als **100.000 Wohnungen** vom klassischen Mietmarkt. Drei Jahre später wiederholt sich das Szenario mit noch mehr Unsicherheit. "Die neuen Dekrete erhöhen die rechtliche Unsicherheit, die bereits bestand", stellt Cubero fest.

Das Spanische Observatorium für Immobilien- und Versicherungslösungen (OESA) rechnet noch härter. Nach seinen Schätzungen wird die Anwendung dieser Dekrete bis Jahresende jede dritte Mietimmobilie vom Markt nehmen. Sein Präsident **Javier Íscar** sagt es ungeschönt: "Es ist undenkbar, dass jemand in den nächsten zwei Monaten in einer provisorischen Lage eine Wohnung vermieten will. Das bedeutet einen praktisch vollständigen Stillstand des Mietmarkts aufgrund einer politischen Entscheidung."

Die Lage betrifft auch die Mieter, wenn auch weniger sichtbar. Alfa Inmobiliaria beobachtet ein doppeltes Verhalten: Manche potenzielle Mieter schieben ihre Suche auf, in der Hoffnung, dass die Marktintervention kurzfristig günstigere Angebote schafft. Andere beschleunigen aus Angst vor einem drastischen Angebotsrückgang. "Dieses doppelte Verhalten zeigt die Verwirrung, die ein instabiles Regelumfeld erzeugt, in dem weder Vermieter noch Mieter wissen, welche Regeln ihre Verträge in den kommenden Monaten bestimmen werden", erklärt Duque.

## Die Auswirkungen auf den Kaufmarkt und die Vorschläge der Branche

Der Rückgang des Mietangebots hat auch Folgen für den Immobilienkaufmarkt. Tecnocasa weist darauf hin, dass es Auswirkungen auf Angebots- wie auf Nachfrageseite geben kann. Seit Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes bringen zahlreiche Eigentümer ihre Wohnungen zum Verkauf. Bleibt abzuwarten, ob die neuen Maßnahmen diesen Trend verstärken. Auf der Nachfrageseite können die neuen Zuschüsse bestimmten berechtigten Gruppen den Zugang erleichtern. Cubero merkt an, dass kurzfristig gewisse Zurückhaltung zu erwarten ist, solange die Reichweite der Maßnahmen geprüft wird. "Besonders zu beobachten ist, was nach dem **29. November** passiert", schließt er.

FADEI fordert eine langfristige Wohnungsstrategie statt einer Häufung von Teilinterventionen im Takt der politischen Konjunktur. Gómez Huecas betont, die Wohnungskrise sei struktureller Natur und erfordere Maßnahmen an den Ursachen: Beschleunigung des Wohnungsbau, Mobilisierung verfügbarer Grundstücke, Verkürzung der Verwaltungsfristen, rechtliche Sicherheit für Eigentümer und stärkere Zusammenarbeit zwischen Verwaltungen und Privatsektor. Der Verband fordert wirksame Anreize, um leerstehende Wohnungen auf den Markt zu bringen, sowie Mechanismen zur Erhöhung des bezahlbaren Wohnungsbestands, ohne die gesamte Verantwortung auf Privatpersonen abzuwälzen. Außerdem bittet er die Regierung, von der Dynamik der Eilmaßnahmen abzurücken und einen echten Dialog mit den öffentlichen Verwaltungen zu eröffnen, um eine Wohnungspolitik mit strenger Wirkungsbewertung zu entwickeln.

Die Immobilienbranche verlangt keine Wunder. Sie will wissen, woran sie ist. Und solange das nicht eintritt, verschwinden die Wohnungen weiter vom Mietmarkt. Dieser Artikel stellt keine Finanz- oder Rechtsberatung dar; für Vermögensentscheidungen empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachmann.