Spaniens VPO-Wohnungen: So prüfen Sie, ob eine Wohnung noch gefördert ist oder frei

Woher man weiß, ob eine VPO-Wohnung noch gefördert ist oder bereits frei

Eine öffentlich geförderte Wohnung (VPO), sieben oder acht Jahre alt, angeboten für 80 Millionen Peseten. Das ist der Auslöser: Ein potenzieller Käufer vermutet, dass ihm eine Wohnung als freie verkauft wird, die rechtlich keine sein kann, und beschließt, das zu melden, selbst wenn es „nichts nützt“. Die eigentliche Frage ist einfach und hat eine verwaltungsrechtliche Antwort: Wie überprüft man, ob eine VPO-Wohnung aus der Förderung entlassen wurde?

Der schnellste Weg führt weder über das Grundbuch noch über den Makler, sondern über die regionale Wohnungsbehörde. In Aragón ist das der ISVA. Mit der Katasterreferenz genügt eine Abfrage, um die Einstufung der Immobilie zu prüfen; sinnvoll ist außerdem eine aktuelle Nota Simple (Grundbuchauszug). Das Kataster sagt, ob die Wohnung jemals VPO war, klärt aber nicht immer, ob die Entlassung aus der Förderung bereits endgültig ist.

Die Fristen zwischen VPO und freier Wohnung

Hier liegt der Kern der Sache. Die Förderung endet nicht durch Zauberhand oder einfach mit Ablauf der Zeit: Nach Angaben eines Teilnehmers werden öffentlich geförderte Wohnungen nach 30 Jahren automatisch frei. Der Eigentümer kann die Entlassung aus der Förderung jedoch früher beantragen, ab 15 Jahren, in manchen Fällen ab 10 Jahren, wenn es sich um eine private Bauvorhaben handelt – jeweils laut derselben Darstellung.

Bei einem Alter von sieben oder acht Jahren ist der Spielraum null. Es gibt kein rechtliches Fenster, in dem die Wohnung hätte frei werden können. Das ist das Argument, das in der Diskussion obsiegt: Ist die Immobilie jünger als 15 Jahre, kann die Entlassung aus der Förderung nicht auf dem regulären Weg erfolgt sein.

Die Schwarzgeldzahlung als Indikator für Betrug

Das Warnsignal ist nicht nur der Preis, sondern die Struktur der Zahlung. Verlangt der Verkäufer einen erheblichen Teil in bar –im geschilderten Fall rund 60 Millionen Peseten schwarz, nach einer Berechnung, die im Thread kursiert–, kassiert er über dem Gutachterpreis, was mit einer laufenden VPO-Förderung unvereinbar ist. Der verschleierte Aufpreis ist der praktische Beweis, dass die Wohnung nicht frei ist.

Die wiederholte Warnung ist eindeutig: nicht mit Schwarzgeld kaufen. Der Käufer trägt das rechtliche Risiko und steht ohne Schutz da, wenn das Geschäft platzt.

Die Falle des aufgeblähten Gutachtens

Es gibt ein zweites, weniger offensichtliches Risiko. Wird die Wohnung bewertet, als wäre sie frei, zu einem Preis weit über dem realen Wert einer VPO –rund 1.300 Euro pro Quadratmeter werden als Referenz genannt, was ein Gutachter für geförderten Wohnungsbau akzeptiert–, wird die Hypothek auf einer aufgeblähten Basis vergeben. Wenn die Bank das Gutachten unter Berücksichtigung der tatsächlichen Einstufung aktualisiert, kann der Kredit über dem Wert der Immobilie liegen und den Weg in die Zwangsvollstreckung eröffnen.

Das praktische Fazit: die Einstufung vor jeder Unterschrift prüfen, vor verschleierten Aufpreisen warnen und sich nicht auf ein Gutachten verlassen, das den VPO-Status ignoriert. Wie viele Geschäfte werden jedes Jahr abgeschlossen, ohne dass diese Prüfung erfolgt?