Spaniens Mietmarkt 2025: Weniger Wohnungen, steigende Preise

Immobilienangst: Der Mietmarkt staut sich und Zimmerpreise explodieren

Spanien hat in den letzten fünf Jahren 220.000 Mietobjekte verloren, allein 50.000 im vergangenen Jahr, so der Beobachtungsbericht von Alquiler Seguro. Das Paradoxon: Der Markt leert sich nicht, er wandelt sich. Wohnungen, die aus dem klassischen Mietmarkt ausscheiden, tauchen als Saison-, Ferien- oder WG-Miete wieder auf – Formen mit weniger Mieterschutz und höherer Rendite für Eigentümer. Das Ergebnis ist ein zweigeteiltes Marktgeschehen, in dem der Durchschnittspreis weiter steigt (Fotocasa prognostiziert +7%), während das bezahlbare Angebot schrumpft.

Die sichtbarste Folge ist eine Blase innerhalb einer Blase: die Untervermietung von Zimmern. In Gegenden wie der Calle Goya in Madrid werden Zimmer in Sechs-Personen-WGs für 800 Euro angeboten. Dieser Preis konkurriert nicht mit der Vollvermietung, sondern treibt sie nach oben. Jedes Zimmer, das zum Preis eines Studios verkauft wird, setzt den gesamten Wohnmarkt unter Druck.

Warum ziehen sich Vermieter aus dem klassischen Mietmarkt zurück?

Rechtliche Unsicherheit ist das am häufigsten genannte Argument der Eigentümer. Die Angst vor langem Zahlungsverzug, endlosen Räumungsklagen bei Besetzungen und der Unmöglichkeit, die Wohnung jahrelang zurückzuerlangen, führt dazu, dass viele kleine Vermieter ihre Angebote zurückziehen. Es sind keine großen Fonds, sondern Familien mit geerbten Wohnungen oder Zweitimmobilien, die lieber leer stehen lassen, als Risiko einzugehen.

Diese Kalkulation hat kollektive Kosten. Wenn der Kleinvermieter den Markt verlässt, tritt kein großer Betreiber ein, der die Preise stabilisiert, sondern die Kurzzeitvermietung, die den Ertrag pro Quadratmeter maximiert und das Mietrecht umgeht. Das Resultat: Langzeitmieter konkurrieren mit Touristen und digitalen Nomaden um denselben Wohnungsbestand.

Saison- und Ferienvermietung im Fokus

Die Regierung hat eine Verordnung zur Regulierung von Kurzzeitmietverträgen erlassen, inklusive Sanktionsregime, Inspektorenkorps, Meldestelle und einem jährlich erneuerbaren digitalen Permit für Inserate. Die Maßnahme tritt mit Jahresbeginn in Kraft und soll illegale Ferienwohnungen bekämpfen, doch ihr tatsächlicher Umfang bleibt abzuwarten.

Manche argumentieren, die Regel komme zu spät und der Schaden am Wohnraum sei bereits angerichtet. Andere warnen, dass ein Verbot temporärer Vermietung Arbeitspendler vertreibt, die dann in Schlafstädten mit langen Pendelwegen leben müssen. Die Spannung zwischen Regulierung und Liberalisierung durchzieht die gesamte Debatte ohne Lösung.

Spannungsgebiete: Katalonien deckelt Mieten, andere Regionen prüfen es

Katalonien ist die einzige Region, die die im Wohnungsgesetz vorgesehene Mietpreisbremse in 271 Gemeinden anwendet. Asturien erwägt dies auf Antrag von Gijón. Die Frage ist, ob diese Begrenzungen den Anstieg eindämmen oder ob sie das Angebot weiter reduzieren und den Druck auf Nachbarorte verlagern.

Das offizielle Argument lautet, dass Spannungsgebiete Interventionen benötigen, um die Preisspirale zu stoppen. Das Gegenargument besagt, dass Obergrenzen Eigentümer davon abhalten, leerstehende Wohnungen anzubieten, und sie in unregulierte Modelle drängen. Die Daten aus Katalonien erlauben noch keine abschließende Bewertung, welche Dynamik überwiegt.

Das Paradoxon von Scheidungen und Haushaltsgründungen

Zwischen 2019 und 2023 wurden in Spanien rund 412.420 Scheidungen registriert, so eine im Diskurs kursierende Schätzung. Jede Trennung bedeutet meist zwei Haushalte statt einem: zwei Kühlschränke, zwei Fernseher, zwei Versorgungsverträge. Dies ist ein struktureller Faktor, der selten in Angebots-Nachfrage-Analysen auftaucht, aber den Bedarf an Wohnraum erhöht.

Hinzu kommt die Netto-Neugründung von Haushalten durch Migration und spätere Selbstständigkeit. Die Nachfrage wächst nicht nur, sie fragmentiert sich. Mehr Familieneinheiten im selben Wohnungsbestand bedeuten mehr Wettbewerb um jede verfügbare Wohnung, und dieser Wettbewerb schlägt sich in Preisen nieder.

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Angesichts dieser Faktoren stellt sich nicht die Frage, ob die Mieten 2025 steigen, sondern wann der Markt einen Deckel findet. Und ob dieser Deckel durch Erschöpfung der Nachfrage, staatliche Intervention oder eine Kombination aus beidem erreicht wird, die niemand vorhersehen konnte.