El Mundo gibt Wohnungsgesetz Schuld, das Madrid nicht anwendet

El Mundo gibt dem Wohnungsgesetz die Schuld für den Anstieg, den Madrid nicht dämpft

El Mundo veröffentlichte eine Schlagzeile, die bereits ein ganzes Programm darstellt: In acht Bezirken von Madrid liegen die monatlichen Mieten bei über 2.000 Euro und „das Wohnungsgesetz hat einen verheerenden Gegeneffekt gehabt“. Das Detail, das in diesem Satz fehlte, ist, dass die Comunidad de Madrid genau den Teil der Norm nicht anwendet, der diese Preise hätte bremsen können: die Erklärung zu angespannten Gebieten. Der Rest des Gesetzes gilt seit seiner Verabschiedung im gesamten Land. Die Widersprüche wurden nicht von Gerichten aufgedeckt, sondern durch Tweets.

Welcher Teil des Wohnungsgesetzes wird in Madrid nicht angewendet?

Hier lohnt es sich, Spreu vom Weizen zu trennen, denn die Schlagzeile der Zeitung vermischt zwei verschiedene Dinge. Die Norm ist staatlich: Sie ändert das Gesetz über städtische Mietverträge (Ley de Arrendamientos Urbanos) und die Zivilprozessordnung, und gilt daher im gesamten Staatsgebiet, unabhängig von der Regierung. Die Obergrenze für die jährliche Mietanpassung, die Regeln über Maklergebühren, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen, oder Änderungen bei Zwangsräumungen gelten auch in Madrid.

Was von jeder autonomen Gemeinschaft abhängt, ist die Erklärung von Gebieten mit angespanntem Wohnmarkt, dem Instrument, das Preisobergrenzen für neue Verträge ermöglicht. Madrid hat solche Gebiete nicht erklärt. Zum Zeitpunkt der Kontroverse hatte auch keine andere autonome Gemeinschaft dies vollständig umgesetzt; Katalonien war im Prozess am weitesten fortgeschritten. Das bedeutet: Dem Gesetz wird ein Ergebnis vorgeworfen, in einem Gebiet, in dem sein Hauptinstrument noch nicht aktiviert ist.

Der Eigentümer, der die Wohnung vom Markt nimmt

Die andere Hälfte des Arguments besagt, dass allein die Existenz der Norm viele kleine Vermieter dazu gebracht hat, ihre Wohnungen zu verkaufen oder leer stehen zu lassen. Der oft wiederholte Grund: Rechtsunsicherheit. Ein Vertrag, auf den die durch den Verbraucherpreisindex (IPC) vorgegebene Erhöhung nicht angewendet werden kann, lange Räumungsfristen und das Risiko von Mietausfällen, die den Vermieter zwei Jahre ohne Zahlung und zusätzlich mit Anwaltskosten zurücklassen können.

Die Antwort der Befürworter von Preisobergrenzen ist, dass dieses Risiko durch Mietausfallversicherungen abgedeckt wird und das Problem nicht das Gesetz sei, sondern das Fehlen eines öffentlichen Wohnungsbestands zur Vermietung. Sie fügen hinzu, dass heutige Vermieter hohe Gehälter, stabile Verträge und Vermögenswerte verlangen: Zwischen zwei Bewerbern gewinnt immer der mit 3.000 Euro Einkommen gegenüber dem mit 1.000 Euro. Dieser Bonitätsfilter wird von keinem Gesetz geschaffen, aber kein Gesetz schaltet ihn aus.

Angebot, Nachfrage und die 4 %, die den Markt nicht bewegen

Die am häufigsten wiederholte Diagnose unter führenden Ökonomen ist brutal einfach: Es gibt nur zwei Möglichkeiten, den Preis zu senken – das Angebot erhöhen oder die Nachfrage senken. Alles andere ist Zirkus. In diesem Rahmen verteilt eine Preiskontrolle ohne mehr Wohnungsbau nur die Knappheit, löst sie aber nicht, da solvente Mieter weiterhin den Zuschlag erhalten.

Demgegenüber steht das Argument der Konzentration. Wenn wenige Hände viele Wohnungen kontrollieren, konkurrieren sie nicht mehr gegeneinander und einigen sich auf Preise. Die Gegenargumentation kommt mit einer Zahl: Etwa 4 % der Mietwohnungen gehören großen Unternehmen, ein Anteil, der die These eines Oligopols schwer haltbar macht. Die Diskussion bleibt genau dort stecken: ob dieser 4 %-Anteil ausreicht, um den Markt zu dominieren, oder ob der Markt von vielen privaten Eigentümern bewegt wird, die gleichzeitig handeln.

Die Xunta de Galicia und der Dominoeffekt

In der Zwischenzeit bewegte sich die Landkarte. Die Xunta de Galicia, regiert von der PP, öffnete die Tür zur Erklärung angespannter Gebiete in A Coruña, Pontevedra und weiteren Gemeinden, mit einem geregelten Verfahren: Interessierte Rathäuser haben zwei Monate Zeit, einen Plan mit Maßnahmen und Zeitplan vorzulegen, und die Xunta entscheidet innerhalb von sechs Monaten mit einer Gültigkeit von drei Jahren.

Diese Geste überraschte jene, die monatelang verteidigt hatten, dass keine PP-Regierung dieses Instrument anfassen würde. Es kann als reine Wahlmathematik gelesen werden – es gibt eine Grenze, und man sollte die Regierung nicht wegen einer politischen Flagge verlieren – oder als Kapitulation vor der Evidenz, dass sich Mietpreise nicht selbst regulieren. Beide Lesarten sind möglich, und keine ist abschließend geklärt.

Die Grundsteuer (IBI) um 150 % erhöht und Bestrafung für leere Wohnungen

Unter den weniger zitierten Instrumenten ist das fiskalische. Wie Teilnehmer der Debatte erinnern, sieht das staatliche Gesetz Zuschläge von bis zu 150 % auf die Grundsteuer (IBI) für Wohnungen vor, die weder verkauft noch vermietet werden, mit der Idee, sie auf den Markt zu drängen und das Angebot zu erweitern. Dies ist der Weg, der die wenigsten Schlagzeilen machte und am meisten kritisiert wird von denen, die behaupten, das Problem sei nicht der Mangel an Wohnungen, sondern der Preis, zu dem sie angeboten werden.

Mit den Mieten auf ihrem aktuellen Niveau und dem autonomen Instrument in Madrid nicht aktiviert, lässt sich die Debatte nicht schließen: Sie steckt fest. Ohne erklärte angespannte Gebiete gibt es kein Experiment, und ohne Experiment kann niemand beweisen, dass das Gesetz versagt. Der Preis steigt trotzdem gleich. Das bestreitet niemand.