Spaniens Leerstand bei 3,8 Mio., Preise bleiben hoch

3,8 Millionen leerstehende Wohnungen und steigende Preise

Das INE (National Statistics Institute Spaniens) hat 400.000 neue unbewohnte Immobilien identifiziert, wodurch die offizielle Zahl der leerstehenden Wohnungen in Spanien auf 3,8 Millionen steigt. Die Paradoxie ist klassisch: Es gibt einen Überfluss an Wohnraum, während es in den Stadtzentren an Bewohnern mangelt, dennoch geben Mieten und Kaufpreise nicht nach. Laut den Daten des Amtes werden in Madrid über 97.100 leere Häuser gezählt – 6,3 % des gesamten Bestands – und in Barcelona 75.476, fast 10 %. Manche behaupten, dass mehr Bau nichts gebracht habe, solange das Angebot gehortet oder fest verschlossen bleibt.

Was die INE-Daten zum Wohnungsleerstand sagen

Der vom INE veröffentlichte Bevölkerungs- und Wohnungszensus erhöht den Bestand an unbewohnten Immobilien zum 1. Januar 2021 auf 3,8 Millionen gegenüber 3,4 Millionen in der vorherigen Erhebung von 2011. Der Vergleich ist nicht homogen: Das Amt hat ein neues Kriterium für den Stromverbrauch angewendet, das zuvor unbemerkt gebliebene Häuser erfasst. Dennoch deutet der plötzliche Anstieg um 400.000 entdeckte Objekte darauf hin, dass der Leerstandsbestand stets größer war als die Statistik vermuten ließ. In Barcelona gibt es neben den 75.476 unbewohnten Objekten weitere 16.000 mit einem Stromverbrauch unter dem eines Kühlschranks. In Madrid kommen zu den 97.100 leeren Häusern mehr als 27.000 mit diesem lächerlich niedrigen Verbrauch hinzu.

Die Karte täuscht nicht: Der Großteil des wachsenden Leerstands konzentriert sich auf kleine Gemeinden und Gebiete, in denen niemand leben möchte, nicht auf die Zentren der Hauptstädte. Diese Nuance widerlegt die einfache Schlagzeile, dass das Mietproblem in Madrid durch leere Wohnungen gelöst werden kann. Geschlossene Wohnungen stehen dort, wo keine Nachfrage herrscht, und die benötigten Wohnungen sind dort, wo nicht gebaut wird.

Warum die Preise trotz Überangebot nicht sinken

Die klassische Wirtschaftstheorie besagt, dass ein Überangebot die Preise drückt. Im Wohnungsmarkt nicht. Manche argumentieren, dass der Immobilienmarkt einfachen Angebots-Nachfrage-Schemata entgeht, und die Zahlen geben ihnen recht: In Schlafstädten im Umfeld Barcelonas wie Santa Coloma, Badalona oder Hospitalet ist die Bevölkerung seit den Achtzigerjahren um 5 bis 10 % gesunken, der Wohnungsbestand ist größer als damals, und dennoch ist ein Leben ohne ewige Hypothek unmöglich. Menschen sind in weiter entfernte, aber gut angebundene Gebiete wie Terrassa oder Sabadell gezogen; sobald diese gefüllt sind, wird sich das Problem wiederholen.

Das Argument des Hortens gewinnt an Gewicht. Nach einer kursierenden Analyse kann jemand, der in Barcelona einen Mietvertrag erhält, diesen zimmerweise teurer untervermieten, was Mieter mit mittlerem Einkommen verdrängt und den Markt weiter belastet. Neues, würdiges Wohnen wird von Investoren absorbiert; unwürdiges Wohnen von der Notwendigkeit. Mehr zu bauen ist in diesem Kontext, Wasser ins Meer zu gießen.

Grundsteuer als Hebel: Verzehnfachung zur Freigabe von Wohnungen

Der am häufigsten wiederholte Vorschlag betrifft die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), die spanische Grundsteuer. Eine enorme IBI für leerstehende Wohnungen würde Eigentümer zum Verkauf oder zur Vermietung zwingen, ungenutzten Raum freigeben und Kommunen ermöglichen, aus eigenen Einnahmen zu leben, statt von staatlichen Transferzahlungen abhängig zu sein. Das Wohnungsgesetz sieht bereits einen Zuschlag von 150 % für Immobilien in angespannten Gebieten vor, die länger als zwei Jahre weder verkauft noch vermietet wurden. Die offizielle Logik lautet, dass Knappheit durch Besteuerung geheilt wird. Die Logik des Eigentümers ist anders: Wenn die Wohnung keine Rendite abwirft, bleibt sie geschlossen und wartet.

Befürworter des steuerlichen Drucks argumentieren, dass eine hohe IBI die kommunale Schuldenlast senke und öffentliche Dienstleistungen finanziere. Kritiker erwidern, dass Eigentümer die Kosten auf Mieter abwälzen oder einfach nicht vermieten würden. Dazwischen steht eine sture Tatsache: Die aktuellen IBIs sind so niedrig, dass sie keinen Anreiz schaffen, den Bestand zu bewegen.

Zweite, dritte, vierte Wohnung: Das Geschäft mit Ferienvermietungen

Die Debatte verschärft sich, wenn es um Akkumulation geht. Eine zweite leere Wohnung stört niemanden, aber wenn derselbe Eigentümer die dritte, vierte und fünfte für Touristen vermietet, ändert sich die Lage. Städte wie Madrid oder Barcelona haben beobachtet, wie Teile ihres Wohnbestands in Party-Unterkünfte und Vergnügungsparks umgewandelt wurden. In London stehen mehr als die Hälfte der neuen Wohnungen leer und sind in ausländischem Besitz, was manche als Rechtssicherheit und andere als spekulativen Gewinn interpretieren.

Die Verteidigung des Eigentümers ist simpel: Wenn man 100.000 Euro auf der Bank halten kann, die durch Inflation an Wert verlieren, warum dann nicht in einer Wohnung? Die Antwort des Mieters ist noch einfacher: Weil diese leere Wohnung eine Unterkunft ist, die jemand braucht. Und dazwischen ein Staat, der den Bausektor mit Steuergeldern rettete und nun Steuerzahler auffordert, die Rettung zurückzuzahlen.

Demografischer Winter und Einwanderung als Vorwand

Manche weisen auf den demografischen Rückgang als Beweis für einen Wohnüberhang hin. Andere betonen, dass 50 % der Käufer aus Nicht-EU-Ländern stammen, was die Nachfrage aufgebläht habe. Beide Thesen koexistieren ungelöst. Fakt ist: Die Bevölkerung in den Stadtzentren sinkt, der Leerstand steigt und die Preise bewegen sich nicht. Die naheliegende Schlussfolgerung ist, dass das Problem nicht die Menge an Beton ist, sondern wer sie kontrolliert und wofür.

Wie lange kann ein Markt bestehen, der geschlossene Wohnungen belohnt und das Vermieten bestraft?