Spaniens Immobilienpreise steigen um 12,2 % – stärkster Anstieg seit 18 Jahren

Spaniens Immobilienpreise steigen um 12,2 % – stärkster Anstieg seit 18 Jahren

Wie stark sind die Wohnimmobilien in Spanien in den letzten drei Monaten gestiegen? Um 12,2 %, laut den aktuellen Daten der Nachrichtenagentur EFE. Dies ist der höchste Anstieg seit 18 Jahren. Ein Teilnehmer im Forum rechnet die Quartalsrate auf ein Jahreswachstum von fast 50 % hoch: „Wenn man das annualisiert, kommt man auf 48 Prozent Steigerung. Fast 50 Prozent pro Jahr, krass“, fasst er zusammen. Die unmittelbare Reaktion ist Unglaube und Wut: „Ich werde mich nie selbstständig machen können, wenn es so weitergeht“, schreibt ein anderer Nutzer, der zwar darauf hofft, drei Wohnungen zu erben, aber das Geld erst nach dem Tod seiner Eltern sehen wird.

Die 12,2 % quartalsweise und die Hochrechnung auf 48 % jährlich

Die Schlagzeile von EFE löste die Debatte aus. Im Forum wird diskutiert, ob die 12,2 % eine Quartals- oder eine Jahresrate darstellen. Eine Nachricht stellt klar: „Es sieht ganz nach einer jährlichen Rate von 12 % aus, aber Praktikanten schreiben oft das Erstbeste hin.“ Ein anderer ironisiert: „Das ist unmöglich, Kaufen ist immer Geldverschwendung und so weiter.“ Der Preisanstieg wird mit dem Preisverfall bei Eiern innerhalb von drei Monaten verglichen sowie mit der Ankunft ausländischer Käufer. Die Berechnung des annualisierten 48-%-Wachstums wiederholt sich wie ein Mantra: Wenn dieses Tempo anhält, würde der Zugang zu Wohneigentum für jeden durchschnittlichen Angestellten unerreichbar werden.

Ausländische Käufe verdreifachen sich, junge Käufer brechen weg. Ein Tweet von El Confidencial liefert Daten dazu: Nicht-residente ausländische Investitionen setzen den Markt unter Druck. Im Forum vermischen sich diese Themen mit der Migration: „Das hat absolut nichts mit dem massenhaften Kommen reicher Ausländer zu tun“, schreibt ein Teilnehmer mit sarkastischem Unterton. Der Zusammenhang zwischen ausländischer Nachfrage und Preisen wird als gegeben hingenommen, obwohl keine Studie vorliegt, die dies quantifiziert.

Steuern, Genehmigungen und 30 % des Endpreises

Ein Teil der Analyse konzentriert sich auf die Produktionskosten. Es wird behauptet, dass mehr als 30 % des Wohnungspreises aus Steuern und Abgaben bestehen und dass Spanien das Land in der OECD ist, das Wohnraum am höchsten besteuert, nur übertroffen von Kanada. „Auch während des Bauprozesses gibt es einen erheblichen Anteil an Gebühren/Steuern usw., die sich auf den Endpreis auswirken. Insgesamt macht dieser Prozentsatz locker 25–30 % der Gesamtsumme aus“, wird berechnet. Die daraus gezogene Schlussfolgerung ist, dass eine Senkung der Steuern oder eine Lockerung der Verfahren die Immobilien billiger machen würde, wobei niemand konkret angibt, wie viel.

Der Mangel an neuem Bau von öffentlich gefördertem Wohnraum (VPO) wird als Faktor angeführt. „Nicht einmal angesichts des absoluten Mangels an neuen VPO-Bauten“, schreibt ein Teilnehmer. Es wird daran erinnert, dass während der vorherigen Blase weit über die tatsächliche Nachfrage hinaus gebaut wurde, mit Seseña als Beispiel: Das ursprüngliche Pocero-Projekt sah 13.000 Wohnungen vor, aber es wurden nur 2.000 errichtet. Jetzt ist diese aufgestaute Nachfrage immer noch da, aber der Kreditfluss hat sich nicht wieder geöffnet und die Branche hat sich selbst zerstört. Die Schlussfolgerung lautet, dass das Überangebot von 2008 bereits absorbiert wurde und dass die großen Städte weiterhin Bevölkerung anziehen werden.

Das Argument von Angebot und Nachfrage gegenüber der offiziellen Erzählung

Manche vertreten die Ansicht, dass das Problem auf der Angebotsseite liegt: Es wird nicht gebaut, weil das Risiko-Nutzen-Verhältnis für Bauunternehmen katastrophal ist. „Es wurde nichts gebaut, weil das Risiko-Nutzen-Verhältnis des Projekts für das Bauunternehmen katastrophal war“, wird argumentiert. In Valencia-Stadt beispielsweise werden derzeit Gebäude auf Grundstücken errichtet, die nach der Krise von 2008 leer standen, weil ausländisches Kapital in Strömen fließt. Die Operation ist wieder rentabel geworden.

Dem gegenüber führt eine andere Strömung die Situation auf den Migrationsdruck und die Steuern zurück. „Das passiert, weil die jungen Leute ihr ganzes Geld für Netflix ausgeben“, ironisiert eine Nachricht. Es wird erwähnt, dass mehr als 30 % des Preises Steuern sind und dass illegale Migranten dauerhaft Wohnungen besetzen. Dies sind Meinungen ohne datengestützte Belege, aber sie prägen den Ton der Unzufriedenheit.

Regierung plant öffentliche Datenbank für Preise

Der jüngste Vorschlag im Bereich Wohnen ist die Einrichtung einer „öffentlichen und zuverlässigen Datenbank“, die es ermöglicht, die tatsächlichen Kauf- und Mietpreise zu kennen. In einem Schreiben an die autonomen Regionen wies Pedro Sánchez auf die Notwendigkeit hin, mehr Transparenz zu schaffen und „das Informationsmonopol“ von Portalen wie Idealista oder Fotocasa zu beenden. Im Forum wird dies als Versuch gesehen, private Portale zu kontern, aber es wird nicht detailliert ausgeführt, wie dies die Preise beeinflussen würde.

Prognose einer größeren Krise als 2008. Ein Teilnehmer prognostiziert, dass Ende 2026 oder Anfang 2027 eine „größere“ Krise als die von 2008 bevorsteht, mit massenhaften Hypothekenausfällen und hoher Arbeitslosigkeit. Ein anderer erinnert daran, dass „die Immobilie viele versklavt, die nicht mehr mit guten Ideen und Investitionen konkurrieren können“. Die Diskussion wandelt sich zur Investition in Gold und Bitcoin als sicheren Hafen, mit monatlichen DCA-Strategien (Dollar-Cost-Averaging). Niemand kennt die Zukunft, aber der Pessimismus ist branchenübergreifend.

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Am Ende ist die am häufigsten wiederholte Schlussfolgerung, dass das Problem keine einzelne Ursache hat. Die 12,2 % quartalsweise sind die harte Zahl, aber die Debatte zeigt deutlich, dass niemand sich einig ist, ob die Schuld bei den Steuern, bei Ausländern, beim Baumangel oder bei allem gleichzeitig liegt. Sicher ist nur, dass die Immobilienpreise weiter steigen und dass junge Menschen weiterhin Schwierigkeiten haben, unabhängig zu werden. Trockene Ironie: Wenn das so weitergeht, wird das Erben von drei Wohnungen die einzige Möglichkeit sein, sich selbstständig zu machen. Und selbst das nicht, denn man erbt erst, wenn man alt ist.