Spanien reguliert Zimmervermietung gegen Gesetzeslücken

Regierung bereitet Regulierung der Zimmervermietung vor

Die 3%-Grenze für Mieterhöhungen hat eine Hintertür, die die Regierung nicht mehr leugnet. Die Vermietung von Zimmern wächst seit Jahren außerhalb des städtischen Mietgesetzes (LAU), und das Wohnungsministerium hat eine Arbeitsgruppe zur Prüfung eingesetzt. Das Gesetz über das Recht auf Wohnraum, verabschiedet nach fast einem Jahr Verhandlungen zwischen PSOE und Unidas Podemos, erwähnte diese Formel nicht ausdrücklich: Es verwies sie in die fünfte Zusatzbestimmung, jenes Arbeitsgremium zur Verbesserung der Regelung von Verträgen mit anderer Nutzung als Wohnzwecke.

Was die Zimmervermietung dem Wohnungsgesetz entzieht

Zimmermietverträge fallen nicht unter die LAU. Sie basieren auf dem Zivilgesetzbuch, als würde ein beliebiges Objekt vermietet, und umgehen so die Pflichten gegenüber dem Mieter sowie die Preisgrenzen des Gesetzes: 3% im Jahr 2024, falls keine Einigung erzielt wird. Der Staatssekretär für Wohnen, David Lucas, kündigte die Einrichtung des Gremiums im Dezember an; laut Quellen nahe der Ministerin liegt die Regulierung im mittelfristigen Horizont (La Información).

Das Ministerium möchte zunächst die tatsächlichen Auswirkungen dieser Praxis auf die Mietpreissteigerung messen, insbesondere in den sogenannten „angespannten Gebieten“. Es räumt Hinweise darauf ein, dass sie die Preise in Städten erhöht, die viele Studierende oder kurzzeitige Arbeitnehmer beherbergen.

Warum ein Zimmermietvertrag kein Wohnungsmietvertrag ist

Hier liegt der juristische Kern. Im Jahr 2019 gab das Oberlandesgericht Madrid den Eigentümern recht: Es entschied, dass die Vermietung eines Zimmers nicht die „Entwicklung des häuslichen Lebens des Mieters mit der heute als unverzichtbar geltenden Privatsphäre und Ausstattung“ gewährleistet und daher nicht unter die LAU fällt, auch wenn die Nutzung der Anlagen in der Praxis identisch ist.

Mietervereine argumentieren, dass solche Verträge einen Rechtsmissbrauch darstellen, da sie Vorschriften zu Mindestquadratmetern oder Kautionseinlagen bei regionalen Wohnungsämtern umgehen. Sie sehen den Ursprung des Problems in 2017, verschärft durch die Möglichkeit, Verträge alle paar Monate mit entsprechenden Preisanpassungen zu verlängern.

Kosten für Zimmermieten in Madrid, Barcelona oder Ibiza

Auf Portalen reichen die Preise vom Absurden bis zum Beleidigenden. Das wiederkehrende Spektrum:

• Madrid: zwischen 200 Euro für ein Wochenende und 2.000 Euro in der Innenstadt.
• Barcelona: die günstigsten liegen bei knapp 300 Euro, nähern sich aber in Gràcia den 2.000 Euro monatlich.
• Ibiza: das Minimum übersteigt 600 Euro.
• Sevilla, Salamanca oder Zaragoza: Optionen ab 150 Euro.

Ähnliche Spannen gelten in Valencia, Palma de Mallorca oder Bilbao. Málaga, Valladolid oder Santa Cruz de Tenerife teilen die Untergrenze und verzeichnen kaum Anzeigen über 1.000 Euro pro Zimmer.

Wohnungs-Arbeitsgruppe: Kein Datum, nicht im Normplan

Die Regulierung fehlt im Normplan 2024. Offiziell soll sie erst nach Ablauf des ersten Legislaturjahres und nach Prüfung der autonomen und lokalen Zuständigkeiten angegangen werden. Wie bei der touristischen Vermietung – für die es ein weiteres Gremium mit Industrie- und Tourismusministerium gibt – schreitet das Verfahren ohne Kalender voran. Auch im Koalitionsvertrag fehlte das Thema, obwohl es für die von Íñigo Errejón geführte Gruppe innerhalb von Sumar und Más Madrid prioritär war.

Das Programm der von Yolanda Díaz geleiteten Plattform versprach „Beschränkungen für touristische, Zimmer- und Saisonvermietungen, damit sie nicht die Anwendung des Wohnungsgesetzes umgehen“. Im Parlament brachte EH Bildu einen Antrag zur Erklärung der Wohnraumnotlage und Gleichstellung dieser Verträge mit Vollwohnungsmieten ein: PNV, Junts, PP und Vox stimmten dagegen.

Mehr Regulierung oder Marktselfadjustment?

Zwei Strömungen prallen aufeinander. Eine Seite sieht nur im Schließen der Lücken die Möglichkeit, dass die Zimmervermietung das Gesetz nicht mehr umgeht und den Markt nicht weiter belastet; dagegen steht das Argument, dass jede neue Regel das Angebot verknappt und somit die verbleibende Nachfrage verteuert.

Dabei taucht die unbequeme Zahl auf. Trotz Versprechen, leerstehenden Wohnraum und Großvermieter für bezahlbare Mieten zu mobilisieren, sind die Mietpreise seit 2019 um 22,11% gestiegen. Die politische Antwort auf diese Kluft ist unklar; Eigentümer erwägen Verkauf, Leerstand oder alternative Einnahmequellen. Manche berechnen, dass Nicht-Vermieten oder Nicht-Verkaufen innerhalb von zwei Jahren die Grundsteuer (IBI) um 150% erhöht; andere kontern, dass Zimmermieter oft eher armutsgefährdet sind als Investoren.

Es bleibt abzuwarten, welcher Teil des Angebots besteht, wenn die letzte Schlupfloch geschlossen wird, und wer die heute inserierten Zimmer bewohnt. Kommt die Regel, sinken die Preise oder verschwindet das Produkt einfach?