PSOE verspricht Wohnungsmarkt-Intervention nach sieben Jahren

PSOE verspricht Eingriff in den Wohnungsmarkt, Preis bleibt unklar

Die PSOE hat es ohne Nuancen angekündigt: „Wohnen ist ein Recht und kein Geschäft. Wir werden den Kampf gegen jene führen, die es zu einem Luxusgut gemacht haben. Wenn interveniert werden muss, dann tun wir es.“ Die Nachricht, verbreitet vom offiziellen Account unter Nennung der Sprecherin Esther Peña Camarero, enthält keine einzige konkrete Maßnahme, kein Budget und kein rechtliches Instrument für die Umsetzung. Nur das Versprechen.

Die häufigste Reaktion zielt nicht auf den Markt ab, sondern auf den Zeitplan: Die Partei regiert seit 2018. Mit diesem Datum im Hintergrund stellt sich nicht mehr die Frage, was interveniert wird, sondern warum dies nicht längst geschehen ist.

Was hat die PSOE beim Wohnen versprochen und was fehlt in der Ankündigung?

Zuständigkeiten. Das ist die erste Hürde. Die Bodenpolitik und Baugenehmigungen hängen von den Gemeinden ab, und jeder Stadtrat folgt einer anderen Mehrheit. Eine staatliche Ankündigung, die das rechtliche Vehikel nicht konkretisiert, bleibt eine Absichtserklärung – so wird sie auch in der Debatte gelesen: Demokratie nennen sie das.

Manche erinnern daran, dass die Regierung bereits ungenutzte Werkzeuge besitzt; andere argumentieren das Gegenteil: Ohne stabile Parlamentsmehrheit und direkte Zuständigkeiten sei der Handlungsspielraum nahezu null. Ein wiederkehrender Kritikpunkt ist zudem, dass die Maßnahme erst nach Jahren des Problems angekündigt wird, nicht vorher.

Ein Teil der Debatte überschreitet die Grenze und verbalisiert Feindseligkeit gegenüber Bauträgern und Bauunternehmen. Ohne Daten dahinter erklären solche Ausfälle nichts über die Preise.

Warum kostet der Bau einer Wohnung mehr als 2.800 Euro pro Quadratmeter?

Weil der Endpreis eine Summe ist, keine Laune. Die gängige Aufschlüsselung beginnt mit dem Quadratmeter Baulandfläche bei einfacher Qualität und endet, addiert man Grundstückskauf, Genehmigungen, Steuern, Gewinn und eine Risikoprämie für gescheiterte Projekte und Zahlungsausfälle, deutlich höher.

• Quadratmeter Baulandfläche (einfache Qualität): zwischen 1.300 und 1.500 €
• Grundstück: schwer unter 800 € pro m² zu halten
• Standardwohnung (niedrige Qualität) inkl. Grundstück und Steuern: etwas über 2.200 €
• Inkl. Gewinn, Steuern und Risikoabdeckung: etwas über 2.800 €

Auf dieser Basis kollidiert das Argument, Bauen sei günstig und werde absichtlich verteuert, mit technischen Vorschriften, Mindestflächen, Lichtanforderungen pro Raum und dem Dickicht regionaler und lokaler Auflagen. Die Gegenargumentation ist simpel und ebenfalls Teil der Debatte: Über Jahrzehnte bauten Menschen ihre Häuser mit weniger aggregiertem Wohlstand als heute.

Der öffentliche Boden, der seit 30 Jahren brachliegt

Theoretisch gibt es reichlich Staatsgelände. Der immer wieder zitierte Fall ist das Projekt Campamento, genehmigt nach drei Jahrzehnten Wartezeit und kontinuierlichen Hindernissen durch das Verteidigungsministerium bezüglich verlassener Flächen. Dasselbe Muster wiederholt sich in Getafe, Leganés, Alcorcón, Móstoles sowie innerhalb der Hauptstadt selbst in Carabanchel oder Aluche.

Ungenutzter Boden des Verteidigungs-, Verkehrs- und anderer Ministerien in Gemeinden, wo die Mietpreise drücken. Es fehlt nicht an Baumaterial, sondern daran, dass jemand die Freigabe des Bodens unterschreibt und die Kosten für die Erschließung übernimmt.

Spanien hat in der EU den geringsten Anteil an geförderten Wohnungen

Dieser Fakt ordnet die gesamte Debatte. Sozialer Wohnungsbau (Vivienda de Protección Oficial, VPO) wird nicht vom Staat finanziert: Der Käufer zahlt ihn. Der Staat stellt das Grundstück bereit und bürgt für den Bauträger gegen Zahlungsausfallrisiken; danach wird ein Projekt mit festgelegten Qualitätsstandards ausgeschrieben. Da weniger gefördert gebaut wird als in jedem anderen europäischen Land, sind die Auswirkungen auf den Marktpreis entsprechend.

Daraus ergeben sich zwei gegensätzliche Rezepte. Das eine fordert massenhaften Bau von VPO, um die Preisskala zu sprengen. Das andere warnt, dass Ausschreibungen öffentlicher Arbeiten an private Unternehmen genau jenes Schema reproduzieren, das kritisiert wird, und schlägt stattdessen eine staatliche Baugesellschaft vor, die preislich konkurriert.

Steuern und Genehmigungen: Der Rechnungsposten, den kaum jemand hinterfragt

10 % Mehrwertsteuer auf den Preis, 4 % ICIO (kommunale Investitionssteuer), rund 10 % durchschnittliche Bebaubarkeit, die an die Gemeinde abgetreten werden müssen, dokumentierte Rechtsakte, kommunale Wertzuwachssteuer, Immobiliensteuer und diverse Gebühren. Zudem verlangen die Stadträte Erschließungsmaßnahmen wie Alleen, Parks und Gärten, die das Projekt verteuern, bevor der erste Stein gesetzt wird.

Der Vorschlag mit dem größten stillen Konsens ist die vollständige Abschaffung der Steuerlast auf Erstwohnungen und die Übernahme der Erschließungskosten durch die Verwaltung. Niemand verteidigt dies lautstark, da die Gemeinden von diesen Einnahmen leben und Boden das größte Vermögenswert des Landes darstellt.

Würde eine staatliche Baugesellschaft die Preise senken?

Auf dem Papier ja. In der Praxis lautet das häufigste Gegenargument jedoch Management: Hunderttausende Mitarbeiter in ein Staatsunternehmen zu integrieren, bedeutet, eine Bürokratiestruktur zu schaffen, mit Papierkram für jeden Stein, Zertifizierungen, Anfechtungen und sich dehnnenden Fristen. Das bekannte Ergebnis sind Buchhaltungslücken, die am Ende dieselben Steuerzahler begleichen.

Dem steht die andere Kalkulation entgegen, wonach kein Bauträger mit Verlust baut und dass bei niedrigen Löhnen und hohen Kosten kein zahlungsfähiger Bedarf besteht, der das Problem löst.

Ein weiterer Ansatz zielt auf die mehr als vier Millionen leerstehenden Wohnungen in Spanien, viele davon baufällig, zum Abriss und Wiederaufbau am selben Ort ab. Ein dritter Weg führt zur Verdichtung alter, niedriggeschossiger Viertel ohne Aufzug, in denen nie öffentlicher Boden reserviert wurde.

Es bleibt abzuwarten, ob die Ankündigung in einen Text mit Fristen mündet oder im Bild eines sozialen Netzwerks verklingt. Bei den aktuellen Kosten pro Quadratmeter wäre die versprochene Intervention zur Senkung der Mieten für keine Verwaltung kostenlos. Und wenn sie kommt, wird sie spät kommen und wahrscheinlich kürzer ausfallen als angekündigt, denn der Boden, auf dem sie umgesetzt werden sollte, wartet drei Jahrzehnte später immer noch auf Unterschriften.