Spanien reguliert Saisonmieten nach 40%-Anstieg

Wohnungsministerium initiiert Arbeitsgruppe zur Regulierung von Saisonmieten

Während das Angebot an Dauermietwohnungen um 12% im Jahresvergleich sank, stieg das Angebot an Saisonmietungen um 40% und macht nun 10% des Gesamtmarktes aus. Dieses Ungleichgewicht veranlasste das Ministerium für Wohnungswesen und Stadtagenda zum Handeln: Nächste Woche wird eine Arbeitsgruppe eingesetzt, um zeitlich befristete Mietverhältnisse zu regulieren und Schlupflöcher zu schließen, durch die zahlreiche Eigentümer das neue Wohnraumgesetz (Ley de Vivienda) umgangen haben. Das erste Treffen findet am Freitag, den 22., statt, mit Vertretern der Branche und Gewerkschaften.

Was will die Regierung bei Saisonmieten regeln?

Artikel 3 des Gesetzes über städtische Mietverträge (LAU) sieht Saisonmietverträge nur für Objekte vor, die für einen bestimmten Zeitraum vermietet werden und mit einer industriellen, kommerziellen, handwerklichen, professionellen, freizeitbezogenen, sozialen, kulturellen oder bildungsbezogenen Tätigkeit verbunden sind. In der Praxis betrifft dies Studierende und kurzfristig entsandte Arbeitnehmer, wie digitale Nomaden. Das Wohnraumgesetz hat diese Lücke nicht geschlossen, was Geschäftsmodelle ermöglichte.

Die Exekutive betont, dass beide Formen „völlig unterschiedlich“ seien und dass Dauermietverträge Schutzmechanismen enthalten, die bei befristeten Verträgen fehlen. Die vom Wohnungsministerium koordinierte Gruppe muss die genaue Grenze zwischen beiden definieren. Diese Maßnahme ist eine Verpflichtung aus der fünften Zusatzbestimmung des Wohnraumgesetzes, die sechs Monate für die Einrichtung dieses Forums vorsah. Dies wurde nicht eingehalten; die Verzögerung wird damit begründet, dass die Regierung seit Juli nur noch geschäftsführend tätig war.

Daten: Jedes dritte Apartment in Barcelona wird als Saisonwohnung angeboten

Diese Verschiebung ist keine bloße Vermutung. Laut Idealista sind Saisonmieten im letzten Jahr um 40% gestiegen und machten Ende September 10% des Gesamtangebots aus, während das Angebot an Dauerwohnraum im Jahresvergleich um 12% zurückging. Allein im letzten Quartal fiel das Angebot an regulären Mietwohnungen in Barcelona um 4% und in Madrid um 3%.

Die Verteilung ist ungleich und stark konzentriert. In Barcelona und San Sebastián ist jedes dritte angebotene Mietobjekt eine Saisonwohnung. In Valencia liegt der Anteil bei 13%, in Madrid bei 11%. Dieses Muster wiederholt sich in den Innenstädten großer Metropolen, genau dort, wo das Gesetz sogenannte „angespannte Gebiete“ (zonas tensionadas) definiert. Das Problem: Das traditionelle Angebot schrumpft dort, wo es am dringendsten benötigt wird.

Der Ausweg: Wie man das Gesetz umgeht

Die Immobilienbranche selbst gibt es offen zu. „Immer mehr Anbieter wechseln zu Saisonmietverträgen, die zwar klare Einschränkungen haben, aber dem Eigentümer ein weniger starres und absolut legales Umfeld bieten“, so das Portal. Übersetzt bedeutet das: Weniger Auflagen als bei Dauermieten und mehr Flexibilität für Vermieter.

Hier liegt der Kern des Problems. Das Wohnraumgesetz deckelte Preise in angespannten Gebieten und führte Verlängerungsrechte sowie Mieterschutz für Langzeitmieter ein. Saisonmietverträge fielen jedoch nicht unter diese Regelungen. Manche argumentieren, viele Eigentümer wollten niemanden ausbeuten, sondern lediglich eine Regulierung umgehen, die sie als Falle empfinden; andere sehen darin einfach das Interesse, gesetzliche Grenzen zu umgehen. Beide Lesarten passen zu denselben Daten.

Zimmervermietung: Der nächste Schritt

Saisonmieten sind nicht das einzige Thema. Das Wohnungsministerium plant auch die Regulierung der Zimmervermietung, einer Option, die überwiegend von Ausländern genutzt wird. Warnungen besagen, dass der Markt bereits strenge Bedingungen stellt – unbefristeter Arbeitsvertrag, drei Gehaltsabrechnungen, mehrere Monatskautionen und Bürgschaften – und dass weitere Regulierungen das Angebot noch stärker einschränken könnten.

Es besteht der Verdacht, dass sich das Angebot auf Formate verlagern wird, die schwer kontrollierbar sind: einzelne Zimmer, Coliving oder vertragliche Zuschläge für Dienstleistungen. Maßnahmen wie die Erhöhung der Grundsteuer (IBI) für leerstehende Wohnungen betreffen nur einen minimalen Prozentsatz der Eigentümer und haben kaum abschreckende Wirkung.

Wer sitzt am Tisch und wer fehlt?

Die Arbeitsgruppe wird vom Wohnungsministerium koordiniert. Auf Regierungsseite nehmen auch das Wirtschaftsministerium, das Präsidialamt und die Generalsekretariat für Wirtschaftliche Angelegenheiten teil. Auf der anderen Seite sitzen der Rat der Hausverwaltungen, der Generalrat der Immobilienmakler, die CEOE (Arbeitgeberverband), die Gewerkschaften CC.OO. und UGT, die Mietervereinigung und die Konföderation der Städtischen Immobilienkammern.

Auffällig ist die Abwesenheit von Sumar. Das Ministerium für Soziale Rechte war Mitinitiator des Wohnraumgesetzes und nimmt grundsätzlich nicht an dieser Gruppe teil, was innerhalb der Koalition Spannungen erzeugt. Parallel dazu treibt die Regierung eine andere Regulierung voran: Im Januar sollen Preisgrenzen für angespannte Gebiete festgelegt werden.

Weniger Angebot, mehr Intransparenz: Die Warnung der Vermieterseite

Die Reaktion der Investoren ist vorhersehbar und folgt einer wirtschaftlichen Logik. Wenn Besitz belastet und Mietwege eingeschränkt werden, stellen weniger Eigentümer ihre Wohnungen auf den Markt: weniger Angebot führt zu höheren Preisen. Zudem seien Versicherungen, Gemeinschaftskosten, Versorgungsleitungen, Reparaturen und Materialien teurer geworden; eingefrorene Preise seien nicht tragfähig. Das regulatorische Risiko spielt bei der Entscheidung, ob vermietet wird, eine immer größere Rolle.

Ein neues Gesetz, um das alte zu reparieren

Die häufigste Kritik richtet sich nicht gegen den Inhalt, sondern gegen die Methode. Wenn eine Regelung die Dauermieten verteuert und das Angebot leergesaugt hat, warum sollte eine weitere Regelung gleichen Typs das lösen? Einige argumentieren, das Problem sei nicht die Regulierung, sondern der Mangel an Neubau und öffentlichem Wohnraum: Ohne Angebotsausweitung führe eine Preisdeckelung nur zur Umverteilung der Knappheit. Andere erinnern daran, dass es einst umfangreiche öffentliche Bauprojekte gab, von denen wenig übrig geblieben ist.

Manche sehen es anders: Die Preisregulierung funktionierte jahrzehntelang, und das Problem liege in der mangelnden Durchsetzung. Aus dieser Sicht erfordert jedes identifizierte Schlupfloch ein neues Gesetz, nicht die Aufgabe der Kontrolle. Die Debatte ist komplexer als sie scheint: Im Hintergrund steht die Frage, ob der Staat in private Verträge eingreifen soll oder ob der Markt sich selbst korrigieren muss.

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Mit einem abstürzenden Angebot an Dauermietwohnungen, Saisonmieten im Fokus und ausstehenden Preisgrenzen für angespannte Gebiete bis Januar bleibt die Nachfrage stabil. Sie wechselt nur die Tür. Welche wird jetzt geklopft?