Spanien: Kurzzeitvermietungen sollen künftig wie Gewerbe besteuert werden

Regierung in Spanien plant Umwidmung von Ferienwohnungen zum Gewerbe

Kurzzeitvermietungen stehen in Spanien im Fokus der Finanzbehörden. Die Regierung signalisierte, dass diese künftig nicht mehr als normale Vermietung, sondern als wirtschaftliche Tätigkeit eingestuft werden könnten: Anmeldung als Selbstständiger, quartalsweise Umsatzsteuer und eine Gewinn-Verlust-Rechnung sind dann Pflicht. Eine konkrete Gesetzesvorlage existiert noch nicht. Die Regierung selbst spricht von einer Prüfung, und jeder Text müsste durch das Parlament, wo die Mehrheitsverhältnisse eng sind.

Die Reaktionen fielen unterschiedlich aus. Kritiker sehen darin ein weiteres leeres Versprechen ohne rechtliche Grundlage, ähnlich den angekündigten, aber nie gebauten 180.000 Wohnungen. Befürworter argumentieren mit Gerechtigkeit: Wer mit Hotels konkurriert, muss auch wie ein Hotel besteuert werden. Hunderttausende Eigentümer warten nun ab, was ihre Steuererklärung betrifft.

Auswirkungen der Einstufung als wirtschaftliche Tätigkeit

Derzeit addieren Eigentümer die Einnahmen aus touristischen Wohnungen zur allgemeinen Bemessungsgrundlage. Das bedeutet Besteuerung zum persönlichen Grenzsteuersatz des IRPF (Einkommensteuer). Ein häufiges Beispiel: Eine Wohnung bringt 20.000 Euro netto pro Jahr. Kommt dies zu einem Gehalt von 40.000 Euro, steigt die Bemessungsgrundlage auf 60.000 Euro, was einen effektiven Steuersatz von 37 % auf die Mieteinnahmen bedeuten kann.

Wird die Aktivität als Unternehmen geführt, sinkt der Satz. Die Körperschaftsteuer liegt bei 25 %. Auf dem Papier ist die Ersparnis deutlich. In der Praxis kommen jedoch Beiträge für Selbstständige, quartalsweise Umsatzsteuererklärungen, Buchhaltungskosten und Verwaltungsaufwand hinzu. Die detaillierte Aufstellung zeigt oft, dass die theoretische Entlastung in der Realität geringer ausfällt.

Einige Experten warnen, dass die Reform vor allem Investoren mit Firmenstruktur begünstigt, während Privatpersonen mit nur einer Wohnung benachteiligt werden. Die erwartete Rendite – im besten Fall um die 8 % – lässt kaum Spielraum für zusätzliche Fixkosten.

Höchstgericht: Nicht jede Vermietung ist ein Gewerbe

Hier liegt der juristische Knackpunkt. Die geltenden Regelungen bestehen seit Jahrzehnten. Der Oberste Gerichtshof Spaniens hat entschieden, dass die Vermietung einer Immobilie keine wirtschaftliche Tätigkeit darstellt, wenn keine hoteltypischen Dienstleistungen erbracht werden: tägliche Reinigung, Frühstück, Rezeption. Ohne diese Services wurde die Vermietung historisch als Kapitaleinkünfte, nicht als unternehmerische Tätigkeit gewertet. Diese Rechtsprechung per Gesetz zu ändern, ohne weitere Anpassungen, wird von vielen als Flickwerk betrachtet.

Bezüglich Steuerhinterziehung gibt es widersprüchliche Ansichten. Einige argumentieren, dass undeclarierter Umsatz heute kaum möglich sei, da Plattformen wie Airbnb und Booking Daten liefern. Sie verweisen darauf, dass der Fiskus bereits über den Grenzsteuersatz mehr als 600 Euro monatlich pro Ferienwohnung einnehme. Andere entgegnen, dass diese Zahlen unüberprüfbar seien und Eigentümer nur deklarieren, was sie wollen.

Hotelbranche: Einflussreichster Lobbyist in der spanischen Politik

Theoretisch trifft die Maßnahme die Hotellerie, die lange Zeit mit unregulierten Konkurrenten lebte. Paradoxerweise ist die Branche aber auch treibende Kraft hinter der Regulierung. In der Region Valencia etwa wurde die Ministerin für Industrie und Tourismus nach ihrer Tätigkeit als Präsidentin des lokalen Hotelverbandes Hosbec berufen, bevor sie vom Regionalpräsidenten abgesetzt wurde. Die Kritik lautet: Hoteliers beeinflussen die Regierung nicht nur, sie sind teilweise Teil der Regierung. Gleichzeitig kosten Hotelzimmer weiterhin 200 Euro pro Nacht.

Wohnungskrise, Nachbarschaft und Rechtssicherheit

Im Hintergrund steht die Wohnraumfrage, wobei die Diagnosen divergieren. Eine verbreitete These besagt, dass Ferienwohnungen nicht die Hauptursache für hohe Preise seien, sondern nur als Vorwand dienen. Das eigentliche Problem sei die fehlende Rechtssicherheit für Vermieter bei Mietausfall, wodurch viele Wohnungen dem Langzeitmarkt entzogen bleiben. Bessere Garantien statt höherer Steuern würden die Preise senken.

Der andere Aspekt ist das Zusammenleben. Gebäude mit vielen Ferienwohnungen haben wechselnde Bewohner, was die Hausgemeinschaft belastet. Oft geforderte Lösung: Ganze Häuser oder Erdgeschosswohnungen mit eigenem Eingang, niemals einzelne Apartments in reinen Wohnhäusern.

Was ist mit leerstehenden Wohnungen? Niemand hat erklärt, was gewonnen wird, wenn Kurzzeitmieten verboten werden, während Leerstand toleriert wird. Auch öffentliche Sozialwohnungen und Einschränkungen für Fonds-Käufe stehen zur Debatte.

Da das Höchstgericht eine Position vertritt, die Regierung eine andere anstrebt und der Fiskus bereits kassiert, bleibt die entscheidende Frage offen: Wie viel wird tatsächlich eingenommen und lohnt sich die Änderung für wen?