Os lo dije. pisos turísticos a tributar como negocio.

El Gobierno estudia tratar los pisos turísticos como negocio​

Los pisos turísticos están en el punto de mira fiscal. El Ejecutivo ha dejado caer que dejarán de declararse como un alquiler cualquiera y pasarán a tributar como actividad económica: alta en autónomos, IVA trimestral y cuenta de resultados. La letra pequeña no existe todavía. El propio Gobierno «se lo va a pensar», y cualquier texto tendrá que pasar por un Congreso donde los apoyos se cuentan con los dedos.

La recepción ha sido un choque de trenes. Para una parte, es la enésima promesa sin ley detrás, hermana de las 180.000 viviendas anunciadas y nunca construidas. Para otra, es simple justicia: si compites con un hotel, tributa como un hotel. Y en medio, cientos de miles de propietarios mirando su declaración.

Qué cambia si el alquiler turístico se considera actividad económica​

Hoy el propietario de un piso turístico suma sus ingresos a su base imponible general. Eso significa gravarlos al tipo marginal del IRPF, el más alto de su escala. El caso que más se repite en los cálculos que circulan: un piso que deja 20.000 euros netos al año se suma a un salario de 40.000 y eleva la base hasta 60.000, con un tipo efectivo del 37% sobre el inmueble.

Canalizada la actividad como empresa, el tipo baja. El impuesto de sociedades se queda en el 25%. Sobre el papel, el ahorro es notable. En la práctica llegan la cuota de autónomos, las liquidaciones trimestrales de IVA, la gestoría y una contabilidad en regla. El desglose completo, partida a partida, es lo que convierte la rebaja teórica en algo bastante menos brillante.

Hay quien sostiene que la reforma acabará siendo un regalo a los inversores con estructura societaria y un dolor de cabeza para el particular con un solo piso. La horquilla de rentabilidad que se maneja —en torno al 8% en el mejor de los casos— deja poco margen para sumar costes fijos.

El Supremo ya dijo que no siempre es actividad económica​

Aquí está el nudo jurídico. La normativa que regula estos alquileres lleva décadas vigente, y el Tribunal Supremo ha sostenido que arrendar un inmueble no constituye actividad económica cuando no se prestan servicios propios de hotel: limpieza diaria, desayunos, recepción. Sin esos servicios, el arrendamiento se ha considerado históricamente rendimiento de capital, no empresa. Cambiar ese criterio por vía legislativa, sin tocar nada más, es lo que muchos ven como un parche.

Sobre el fraude hay versiones encontradas. Una corriente defiende que cobrar sin declarar es hoy casi imposible: sin reservas en plataformas, el negocio se hunde. Y aporta una cifra incómoda, que Hacienda ya ingresaría más de 600 euros al mes por cada piso de alquiler vacacional, por la vía del marginal de la renta. Otra responde que esa cifra no se comprueba y que el propietario declara lo que quiere.

Los hoteleros, el lobby que pone y quita gobiernos​

Sobre el papel, la medida golpea al gran beneficiado de la falta de regulación: el sector hotelero, que durante años ha convivido con competidores sin sus costes. La paradoja es que también es su principal impulsor. En la Comunidad Valenciana, la consejera de Industria y Turismo llegó al cargo tras dirigir la patronal hotelera provincial, Hosbec, hasta que el president la destituyó. El resumen que se repite es difícil de rebatir: los hoteleros no es que influyan en el gobierno, es que son el gobierno. Y mientras, la habitación a 200 euros la noche.

La vivienda, los vecinos y la seguridad jurídica del arrendador​

El trasfondo es la vivienda, y ahí el diagnóstico se parte. Una tesis dominante sostiene que el piso turístico no es la causa principal del precio, sino la coartada perfecta: el problema real sería la inseguridad jurídica del arrendador ante el impago, que mantiene miles de pisos fuera del alquiler de larga duración. Dar garantías, y no subir impuestos, relajaría los precios.

La otra mitad del asunto es la convivencia. Los bloques con viviendas de uso turístico soportan vecinos distintos cada semana, con el desgaste que eso supone para la comunidad y para quien vive allí todo el año. La solución que se repite: edificio completo o bajo con entrada independiente, nunca un cuarto piso suelto en un inmueble residencial.

¿Y los pisos vacíos? Nadie ha explicado todavía qué se gana prohibiendo el alquiler corto si se permite dejarlo cerrado. En el mismo saco están la vivienda pública protegida para siempre y el freno a la compra por fondos y no residentes.

Con el Supremo sosteniendo una cosa, el Gobierno apuntando a otra y Hacienda ya cobrando por la vía del marginal, el punto exacto donde el análisis se atasca es el más simple de todos: cuánto se recauda hoy de verdad y a quién le sale a cuenta el cambio.