Spanien: Immobilienverkäufe fallen um 11 %, Preise steigen um 7,7 %

Wohnen: Die Verkäufe brechen um 11 % ein, die Preise steigen um 7,7 %

Weniger Verkäufe und höhere Preise. Die Julizahlen des spanischen Consejo General del Notariado (Generaldirektion der Notare) zeigen diesen Gegensatz: Die Immobilienverkäufe sind um 11 % eingebrochen, während die Preise um 7,7 % gestiegen sind. Auch die Hypotheken gehen auf dem Papier nach unten: Sie sanken um 4,9 %. Das Lehrbuch sagt, dass billiger Kredit die Nachfrage ankurbelt. Der Markt macht das Gegenteil.

Warum steigen die Preise, obwohl weniger Häuser verkauft werden?

Eine unbequeme Erklärung gewinnt an Gewicht: Es kauft, wer das Geld bar hat. Der liquide Investor kauft komplett aus eigener Tasche, ohne von der Bank abhängig zu sein, und dieser Käufer braucht keine Hypothek und hat keine Eile, nach unten zu verhandeln. Bei knapperem Angebot stützt er die Preise. Eine Analyseströmung bringt es so auf den Punkt: Wenn der Kredit billiger wird und die Verkäufe sinken, dann nimmt derjenige, der den Markt bewegt, keinen Kredit auf.

Auf der anderen Seite steht der übliche Geist. Manche zeichnen ein 2008 reloaded, andere antworten, der Rückgang der Transaktionen sei ein Zeichen der Erschöpfung, nicht des Absturzes. Der Unterschied zwischen beiden Szenarien ist enorm, und bisher hat ihn niemand mit Daten geklärt.

Die Preise steigen um 7,7 %, aber nicht wirklich: Was die Inflation sagt

Hier ändert die Nuance alles. Bei einer Inflation von 4,9 % bleiben von den nominalen 7,7 % real nur 2,6 % übrig. Wer die bereinigte Zahl betrachtet, hält dagegen, dass sich der Markt im Vergleich zum Vorjahr abkühlt und dass es sich um einen Trendwechsel handelt, nicht um ein Wiederaufflammen.

Das ist ein vernünftiges, aber auch anfechtbares Argument: Die realen Preise steigen weiter, wenn auch nur knapp. Ein gebremster Anstieg ist nicht dasselbe wie ein Rückgang, und der Käufer, der heute unterschreibt, zahlt nicht in realen Größen, sondern in Euro.

Die Löhne wachsen um 3 %, der Käufer verliert an Kaufkraft

Das andere Bein des Problems liegt im Gehaltszettel. Bei derselben Inflation wachsen die Löhne um rund 3 %, und dazu kommt, was das Finanzamt (Hacienda) einbehält, weil der Spitzensteuersatz des Einkommensteuertarifs (IRPF) nicht an die Inflation angepasst wird. Die Rechnung, die unter Marktbeobachtern kursiert, besagt, dass potenzielle Käufer mehr als 3 % Kaufkraft verloren haben. Übersetzt: Die Preise steigen, der Kredit wird billiger, und der Geldbeutel, der davon profitieren sollte, wird dünner.

Bei diesem Cocktail lautet die eigentliche Frage nicht, ob es eine Blase gibt. Sondern: Wer kann es sich leisten einzusteigen, und wer bleibt vom Gehsteig aus zuschauen?

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Das Puzzle passt nirgends zusammen: billigerer Kredit, rückläufige Transaktionen, steigende Preise und Käufer mit weniger realer Kaufkraft. Wer Abkühlung sieht, hat die Inflation auf seiner Seite; wer Spannung sieht, das Bargeld derer, die ohne Bank kaufen. Genau dort, an diesem Punkt, stockt die Analyse – und sie stockt weiter.