Spanien: der extremste Boden-Kollaps des Westens, sagt Mike Bird

Der Boden, der die Wirtschaft trägt und erstickt, wer keinen besitzt

Mike Bird, Wall-Street-Redakteur des Economist, sagt es in seinem Buch The Price of Land schonungslos: Spanien sei „das Beispiel für die extremste Bodenblase und den extremsten Bodenkollaps der gesamten westlichen Welt“. Er spricht nicht von einer weiteren Krise. Er spricht von einem Vermögenswert, der rund 35 % des realen Reichtums des Planeten konzentriert, der sich weder herstellen noch verschieben lässt und der als Banksicherheit dient. Mit diesen drei Eigenschaften hörte Immobilien auf, ein Gut zu sein, und wurde zum Fundament des Finanzsystems. Und wenn das Fundament wackelt, wackelt alles.

Warum sich Boden wie kein anderer Markt verhält

Bird nennt drei Merkmale, die jedes Ökonomie-Lehrbuch sprengen. Erstens: Die Menge an nutzbarem Boden ist praktisch dieselbe wie vor zweihundert Jahren. Zweitens: Er lässt sich nicht verlagern – Spanien hat extrem billigen Boden an Orten, an denen niemand leben oder arbeiten will. Drittens: Er hält Generationen, weshalb in London oder New York die größten Grundbesitzer Familien sind, die vor Jahrzehnten kauften. Die Lage ist alles; ein Hektar in Cuenca ist nicht so viel wert wie ein Hauseingang in Madrid, denn Boden wird nicht für das bezahlt, was er ist, sondern für den Zugang, den er bietet.

Dann kommt die Bank ins Spiel. Steigt der Bodenwert und dient er als Sicherheit, wird mehr dagegen geliehen. Mehr Kredite, höhere Preise. Der Kreislauf speist sich selbst, bis jemand glaubt, die Preise würden nie fallen. Wenn sie aufhören zu steigen, zeigt sich die wahre Schuldenlast: die der Familien und der Institute, die das Kartenhaus finanziert haben. Und der Kredit konzentriert sich derweil auf die, die bereits Immobilien besitzen; ein Startup ohne Ziegel als Sicherheit hat es schwer, Finanzierung zu bekommen.

Was passiert, wenn ein ganzes Land vom Bodenwert abhängt

Der japanische Fall ist die Warnung. Das Pro-Kopf-BIP stagnierte faktisch, weil die Bodenkrise ein entire an Immobilien gekoppeltes Finanzsystem zerbrach. Jahrzehnte später hat sich das Land noch nicht vollständig erholt. Birds Fazit ist unbequem: Vernünftig ist es nicht, den Kater zu verwalten, sondern zu verhindern, dass die Blase sich aufbläht. China probierte das Gegenteil, ließ seine Blase 2021 absichtlich platzen, und fünf Jahre später fallen die Grundstücksverkäufe der Lokalregierungen weiter und die Immobilienpreise sinken weiter. Daher, so seine Lesart, die massive Abhängigkeit von Exporten.

Der Kontrast ist Singapur. Lee Kuan Yew hielt es für ungerecht, dass alle Steuern zahlten, um nur den Grundeigentümern zu nützen, und kaufte privaten Boden zu außergewöhnlich niedrigen Preisen. Heute besitzen 90 % der Haushalte eine semipublic Wohnung, nach der Regel einer pro Familie. Auf dem Papier funktioniert es. Das Problem ist, zu spät zu diesem Modell zu kommen: In Spanien befindet sich der Boden bereits in privater Hand.

Die Anhäufung, die die Diagnose ausklammert

Die strukturelle Analyse greift für einen Teil der Debatte zu kurz. Manche argumentieren, Boden sei im Überfluss vorhanden – der größte Teil Spaniens ist leer – und es fehle der Wille: Es gibt Arbeitslosigkeit, es gibt Hände und es gibt Technologie zum Bauen. Die gegebene Erklärung ist die vom Diamantenmarkt: zurückhalten, um Knappheit zu erzeugen. Eine Anhäufung existiert zweifellos: baureifer Boden, den Projektentwickler und Banken auf die Umwidmung warten lassen, mit der Komplizenschaft der jeweiligen Gemeinde. Aber nicht der gesamte Preis ist Spekulation. Ein Teil ist reine Bürokratie: Flächennutzungspläne, Genehmigungen, Fristen von Jahren, Einwendungen der Nachbarn, Steuern und Abgaben von Nutzungsrechten.

Die andere Folge der Diagnose betrifft das Vermögen, nicht die Generationen nach Alter. Wer bereits besitzt, schützt sich durch die Wertsteigerung; wer nicht besitzt, verliert Kapital beim Warten. Und nicht jede Preissteigerung ist eine Blase: echte Knappheit von Spekulation zu unterscheiden, trennt Analyse von Alarmismus.

Der Punkt, an dem es hakt, ist der übliche. Alle sehen das Problem. Niemand will die Rechnung für die Lösung bezahlen.