Eine Million Wohnungen im Firmenbesitz: 4 % des Bestands

Eine Million Wohnungen in Unternehmenshand: Die 4 %, die wie 40 % wiegen

Es gibt eine Zahl, die beruhigt, und eine, die alarmiert – beide stammen aus demselben Register. In Spanien stehen rund eine Million Wohnungen auf den Namen von Gesellschaften, nicht von Privatpersonen, was etwa 4 % des gesamten Wohnungsbestands entspricht. Diese Daten wurden von El País veröffentlicht und sind zum vorletzten Schlachtfeld eines jahrelangen Konflikts geworden, der kaum Bewegung zeigt: Wer trägt die Schuld für die hohen Mieten?

Es hängt vom gewählten Nenner ab. Und hier beginnt die Statistik jenen Umfragen zu ähneln, die behaupten, man esse in Spanien gut, weil es reiche Ernten gebe.

Die 4 % bezogen auf den gesamten Bestand, nicht auf den Umsatz

Der Prozentsatz ergibt sich aus der Division dieser Million Wohnungen durch die Gesamtzahl der Wohnimmobilien im Land: jene, die von Eigentümern bewohnt werden, vermietete Objekte, Zweitwohnsitze und Leerstand. Vier von hundert. Bezogen auf diese Gesamtheit ist die Zahl fast anekdotisch.

Das Problem ist nicht die Zahl selbst, sondern ihre Interpretation. Keine dieser Wohnungen konkurriert direkt miteinander: Die Wohnung einer Familie ist nicht auf dem Markt, ebenso wenig wie die an einen stabilen Mieter vermietete Einheit Teil des aktuellen Angebots ist. Alles in einen Topf zu werfen, verwischt das Ergebnis bis zur Unbrauchbarkeit. Es ist das immobilienwirtschaftliche Äquivalent dazu, die Durchschnittstemperatur eines Krankenhauses zu berechnen, indem man Gesunde und Kranke zusammenzählt.

Die 4 %, die 40 % des Mietangebots sein können

Der tatsächlich umlaufende Bestand ist im Vergleich zum Gesamtbestand minimal. In diesem engen Markt argumentieren aggressivere Berechnungen, dass dieselben Wohnungen im Besitz von Gesellschaften bis zu 40 % des Kauf- und Mietangebots ausmachen könnten; manche sehen sogar noch höhere Werte. Die Rechnung ist nicht absurd: Wenn jährlich nur ein kleiner Bruchteil des Bestands den Eigentümer wechselt, reicht es aus, wenn Großvermieter ihre Aktivität auf diesen Bruchteil konzentrieren, um ihn zu dominieren.

Hier liegt die arithmetische Falle, die beiden Seiten dient. Dieselben Daten erlauben die Aussage, dass Unternehmen irrelevant (4 % des Ganzen) oder entscheidend (40 % des Angebots) sind. Jede Seite wählt den ihr genehmen Nenner.

Heuschrecken-Fonds oder Vermögensgesellschaften?

Die veröffentlichten Daten unterscheiden nicht zwischen diesen Kategorien – das ist die größte Schwachstelle der Debatte. Eine Gesellschaft kann aus Gründen, die nichts mit Spekulation zu tun haben, eine Wohnung besitzen: als Kanzlei, Praxis, Firmensitz oder weil Privatpersonen aus steuerlichen oder erbrechtlichen Gründen ihr Haus in eine GmbH überführen.

Interessant ist auch die Zählweise. Ein Gebäude mit Notariat, Zahnarztpraxis, Steuerberatung und Dermatologie zählt vier oder fünf Einheiten zur Million hinzu, ohne dass jemand „Monopoly“ mit Grundstücken spielt. Am anderen Ende desselben Spektrums liegen Großvermieter mit Portfolios von hunderten oder tausenden Wohnungen. Eine Zahl verdeutlicht das Ausmaß: 178.000 Personen besitzen in Spanien mehr als zehn Wohnungen. Viele übertragen ihren Besitz in Gesellschaften, weil dies [Ifiskalisch und operativ effizienter ist[/I], was die Statistik aufbläht, ohne dass sich am realen Markt etwas ändert.

Immer wieder taucht derselbe Name auf. BlackRock soll laut kursierenden Aufstellungen Anteilseigner bei 71 börsennotierten spanischen Unternehmen sein. Das macht jede vermietete Wohnung nicht automatisch zu einer Fondsoperation, nährt aber den Verdacht, dass der Markt in Büros entschieden wird, zu denen Mieter keinen Zugang haben.

Was würde die Enteignung einer Million Wohnungen kosten?

Sehr viel, und nicht nur finanziell. Die Verfassung sieht Enteignungen aus Gründen des öffentlichen Interesses oder der sozialen Gerechtigkeit vor, jedoch unter zwei Bedingungen, die alles ändern: Entschädigung nach Marktwert und rechtliche Garantien. Eine Million Wohnungen zum Marktpreis ist eine Rechnung, die kein öffentlicher Haushalt tragen kann, hinzu kommen Millionen von Gerichtsverfahren, Berufungen und widersprüchliche Gutachten.

Das häufigste Gegenargument betrifft nicht die Kosten, sondern den Präzedenzfall. Wenn heute Wohnungen enteignet werden, könnte morgen jedes andere Objekt betroffen sein, was Investoren abschreckt. Die Gegenantwort ist ebenso einfach: Leerstand oder Portfoliowohnungen verschwinden nicht, und das Kapital der Unternehmen hungert nicht unter einer Brücke.

Mehr bauen: Lösung oder Trugbild?

Dies ist der am häufigsten wiederholte Vorschlag in jeder Diskussion über Mietpreise, doch historische Daten widerlegen ihn teilweise. Als Spanien 2007 massiv baute, sanken die Preise nicht – sie explodierten. Mehr Beton bedeutet nicht automatisch mehr erschwinglichen Wohnraum.

Das Gegenargument lautet, dass jener Markt nicht frei war: Er wurde gerettet, reguliert und mit öffentlichen Geldern gestützt. Die Nachfrage nach einem Grundgut ist unelastisch, denn man kann auf ein zweites Auto verzichten, aber nicht auf ein Dach über dem Kopf. Andere sehen das Problem nicht in der Anzahl der Wohnungen, sondern darin, wie viele dem Markt vorenthalten werden, in Erwartung besserer Zeiten.

Mit 4 % oder 40 % auf dem Tisch, Enteignungen, deren Kosten niemand ernsthaft beziffern will, und einem Bestand, der nur tröpfchenweise rotiert, bleibt eine Frage, die kein Bericht beantwortet: Würden die Preise sinken, wenn morgen schlagartig alle leerstehenden Wohnungen und die aller Großvermieter auf den Markt kämen, oder würden sie lediglich schneller den Besitzer wechseln?