Niederlande: Preisbremse für 90 Prozent der Mieten

Niederlande: Preisbremse für 90 Prozent der Mieten ab 1. Juli

Ein Eigentümer einer Zweitwohnung steht vor einer Entscheidung mit zwei Optionen: Vermietung mit unbefristetem Vertrag und gedeckeltem Preis oder Verkauf. Die häufigste Antwort – auch jenseits der Pyrenäen – lautet Letzteres. Am 1. Juli treten in den Niederlanden neue Regeln in Kraft, die die Mietpreisbindung auf etwa 90 % der Mietobjekte ausweiten, gekoppelt an unbefristete Verträge und regulierte Mieten. Die Reform trägt zwei gegensätzliche Etiketten: als fortschrittliche Maßnahme zum Mieterschutz gepriesen, aber von Kritikern als Intervention bezeichnet, die genau das verteuert, was sie verbilligen will.

Was sich bei niederländischen Mieten ab 1. Juli ändert

Die Ausweitung betrifft rund neun von zehn vermieteten Wohnungen im Land. Für Mieter wird der Vertrag unbefristet und der Preis gedeckelt; der Vermieter verliert laut den geltenden Annahmen die Möglichkeit, die Miete am Markt anzupassen oder die Wohnung nach Belieben zurückzufordern. Das Hauptargument der Kritiker ist, dass die Maßnahme gegen Angebot und Nachfrage verstößt, auch wenn sie als Unterstützung einkommensschwacher Schichten verkauft wird. Manche beschreiben sie als Schritt hin zu einem Wirtschaftssteuerungsmodell à la Venezuela oder Kuba. Eine vermietete Wohnung wandelt sich vom liquiden Asset zur unbefristeten Verpflichtung.

Punktesystem und Extras, die von der Preisbindung befreien

Die Regel legt keine einheitliche Obergrenze fest, sondern nutzt ein Punktesystem. Je mehr Ausstattung eine Wohnung bietet – Geothermie, Minibar, Whirlpool –, desto mehr Punkte sammelt sie im Bewertungssystem und desto leichter lässt sie sich dem freien Marktsegment ohne Preisdeckel zuordnen. Die Ironie liegt im Detail: Je teurer die Ausstattung, desto weniger öffentliche Begrenzung muss sie ertragen. Skeptiker erwarten einen Wettlauf um Annehmlichkeiten in kleinen Wohnungen in Randbezirken, mit Whirlpool, Geothermie und Tischtennisplatte, um der Kontrolle zu entgehen.

Ohne Rentabilität verlässt die Wohnung den Markt

Das zweite Argument dominiert jede Diskussion über Mietobergrenzen: Niemand kauft Immobilien, um sie mit begrenzter Miete an Mieter zu vermieten, die praktisch nicht gekündigt werden können. Die verbreitete Logik besagt, dass Bestrafung der Vermieter dazu führt, dass keine neuen Anbieter auftreten und der verfügbare Bestand schrumpft statt wächst. Daher die wiederkehrende Prognose: Die Maßnahme bewirkt das Gegenteil ihres Ziels, indem sie das Angebot reduziert und die Preise nach oben treibt. Diese These hängt nicht von der Ideologie des Autors ab, sondern davon, wie schnell der Markt reagiert.

Das spanische Vorbild: Alte Mieten und gesicherte Kautionen

Spanien muss nicht weit blicken, um Ähnliches zu finden. Hier gab es die renta antigua, ein Regime verlängerter Verträge mit eingefrorenen Preisen. Heute muss ein Vermieter, der seine Wohnung zurückfordern will, den Grund rechtfertigen: Eigenbedarf oder Bedarf eines nahen Angehörigen, Zahlungsrückstand oder Konflikte im Zusammenleben. Kautionen darf der Eigentümer nicht mehr anfassen; sie werden bei einer regionalen Behörde hinterlegt. In der Praxis reichen die Beispiele von Gebieten, in denen Mieten nie unter 900 Euro fallen, bis zu Mietern, die bei 650 Euro bleiben, obwohl der Marktpreis im Viertel bereits 800 Euro verlangt. Während der Krise ab 2010 wurde zudem ein Großteil des geförderten Wohnraums schlecht verkauft, so ein Teilnehmer.

Warum stoppt die Preisbindung den Anstieg nicht?

Diese Frage durchzieht die gesamte Debatte. Die Mietpreise steigen seit Jahren, in Spanien und weiten Teilen Europas, und Maßnahmen, die als Heilmittel verkauft werden, haben den Trend nicht gebrochen. Einige erinnern daran, dass die Präsidentin der Europäischen Kommission sechs Jahre im Amt ist, ohne die sogenannte Wohnungskrise gelöst zu haben. Andere kontern, dass das Problem nicht in Brüssel liege, sondern im fehlenden Angebot. Mitten in der Diskussion zitiert ein Teilnehmer Daten: Die Staatsverschuldung der Länder, die geförderten Wohnraum finanzieren sollten, liegt bei rund 140 % des BIP. Man wartet gespannt darauf, welchen Weg Brüssel einschlagen wird.

Der ungewöhnlichste Präzedenzfall in der Diskussion stammt weder aus den Niederlanden noch aus Südamerika. Im August 1964 zwang eine spanische Norm alle Lokale, die Speisen und Getränke servierten, ein Menü mit fester Zusammensetzung anzubieten: Vorspeisen, Suppe oder Creme, ein Fisch-, Fleisch- oder Eigericht mit Beilage, Dessert aus Obst, Süßspeise oder Käse sowie Brot. Regulierung per Dekret hat Geschichte; dass der Markt sich danach richtet, deutlich weniger.