Montero: Weniger Bau soll Wohnkosten senken

Montero: Weniger Bau soll Wohnkosten senken

Wie soll etwas billiger werden, wenn man weniger davon herstellt? Diese Frage stellte sich halb Spanien, als Irene Montero ein Expertengremium zur Bekämpfung der Wohnungspreise ankündigte und laut einem viralen, spöttisch verbreiteten Hinweis fallen ließ, das Problem sei, dass zu viel gebaut wird. Die in diesem Message zusammengefasste These ist so kontraintuitiv, dass selbst ihre Verteidiger daran zweifeln, ob die Europaabgeordnete sie erklären kann. Denn die Diagnose hat einen wahren Kern – Boden ist nicht unbegrenzt und Immobilien sind zu spekulativen Assets geworden – aber die etablierte Schlagzeile lautet anders: Weniger Beton, niedrigere Preise.

Was das Expertengremium zum Thema Wohnraum vorschlägt

Der Ausgangspunkt ist eine Paradoxie, die der Markt seit Jahren nicht löst. Manche argumentieren, dass jedes neue Bauprojekt den Bodenpreis schneller treibt als den Preis der fertigen Wohnung: verpflichtende Abgaben, Reservierungen für sozialen Wohnungsbau, Infrastruktur, explodierende Material- und Lohnkosten. Nach dieser Logik verbilligt mehr Bauen nichts, sondern erhöht nur die Ausgangskosten. Dieses Argument hat Anhänger sogar unter denen, die den Vorschlag kategorisch ablehnen.

Das Problem ist, dass diese Logik, bis zum Extrem „nicht bauen“ getrieben, auf unbequeme Daten stößt: Es gibt ein offizielles Defizit von 600.000 Wohnungen, das weiter wächst – eine Zahl, die nicht aus einem verdächtigen Think Tank stammt, sondern von der Banco de España selbst. Wenn die Nachfrage steigt und das Angebot gedrosselt wird, ist das vorhersehbare Ergebnis keine Verbilligung, sondern das Gegenteil. Die häufigste Schlussfolgerung lautet: Die Diagnose trifft das Symptom, versagt aber bei der Therapie.

Warum die Preise steigen, obwohl mehr gebaut wird

Die Erklärung, die am meisten Zuspruch findet, betrifft die Bodennutzung. Wenn der Bauträger errichtet und dem Markt überlässt, ob die Immobilie als Mietwohnung, Tourismusunterkunft oder Zweitwohnsitz dient, sinkt der Preis nicht: Er wird neu positioniert. Wohnraum wird vom Lebensort zum Finanzasset, und hier gewinnt stets der Käufer mit der größten Kaufkraft.

Daraus ergibt sich der Vorschlag, der unter Kritikern den größten Konsens erzielt: Erstwohnungen aus dem Spekulationskreislauf herausnehmen. Öffentlicher Mietwohnraum zu regulierten Preisen in ausreichendem Volumen, damit Eigentümer keinen Anreiz haben, Bestände zurückzuhalten, sowie Obergrenzen für Immobilienbesitz pro natürlicher oder juristischer Person. Das Argument lautet: Wenn Spekulanten Lasten abwerfen, fallen die Preise automatisch, und dann zeigt sich, wie viel wirklich gebaut werden muss und wo. Bevor ganze Blocks aus Beton hochgezogen werden, sollte man wissen, welchen Wert sie haben.

Der Faktor, den kaum jemand bestreitet: Wer fragt nach?

Der geografische Vergleich hält der Prüfung am besten stand. Madrid und Barcelona haben deutlich höhere Preise als Soria, Zamora oder Ciudad Real, und der Unterschied erklärt sich durch reale Nachfrage von Menschen, die dort leben wollen, nicht nur durch Spekulation. Wo keine Lebensnachfrage herrscht, hält kein Boom stand: Egal wie viel investiert wird, der Preis steigt nicht.

Das lenkt den Fokus auf Bevölkerungszuflüsse. Ein Land, das jährlich Hunderttausende Menschen und Millionen Touristen empfängt, kann schwerlich billigere Wohnungen anbieten, so die Argumentation einiger. Andere fügen das Gewicht ausländischer Käufer und politischer Maßnahmen hinzu, die den Immobilienerwerb durch ausländisches Kapital erleichtert haben. Die Debatte wird hitzig, wenn sie sich mit Migration kreuzt; hier gilt es, ökonomische Fakten von Polemik zu trennen: Der demografische Druck auf urbanen Boden ist messbar; die politischen Schlüsse, die jeder daraus zieht, sind es nicht.

Knappheit als Systemfehler, nicht als Marktergebnis

Im Hintergrund taucht ein klassischer Bezug auf: die Ökonomie der Knappheit, wie sie der Wirtschaftswissenschaftler János Kornai bei der Analyse der kommunistischen Systeme Osteuropas beschrieb. Seine These war, dass Knappheit kein zufälliges Versagen, sondern Produkt der Systemimperfektionen selbst sei. Auf den Wohnungsmarkt übertragen lautet der angeführte Parallelismus: Eingriffe ins Angebot ohne Berührung der Nachfrage können genau das erzeugen, was bekämpft werden soll.

Die andere Seite der Medaille zeigt die historische Erinnerung an die spanische Stadtplanung. In der Nachkriegszeit wurden ganze Viertel günstiger Wohnungen errichtet – 60 Quadratmeter, ohne Luxus, aber würdig – am Stadtrand. Dort begann für halb Spanien das Familienprojekt. Heute geschieht Ähnliches nicht mehr, nicht wegen fehlenden Landes um die Städte, sondern wegen fehlender politischer Lizenz.

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Mit diesen Grundlagen hat Monteros Vorschlag ein Kommunikationsproblem, das sie selbst nährt: Wenn die Diagnose lautet, dass der Markt Häuser als Assets behandelt, kann die Lösung nicht sein, das Angebot zu drosseln. Und wenn das Problem darin besteht, dass zu viel gebaut wird, muss jemand erklären, warum das Defizit weiter wächst.