Neubau senkt Spaniens Immobilienpreise nicht bei steigender Zuwanderung

Mehr Neubau senkt die Preise in Spanien nicht, solange die Zuwanderung anhält

Der Ansatz ist unbequem und widerspricht dem gängigen Menschenverstand: Wenn Häuser im Akkord gebaut werden, fallen die Preise nicht. Das ist die These, die diese Tage mit mehr Vehemenz als Daten diskutiert wird. Die Argumentation besagt nicht, dass das Angebot irrelevant sei, sondern dass der Effekt jedes neuen Angebots verpufft, wenn der Zuzug von Menschen, die ein Dach über dem Kopf brauchen, im gleichen oder schnelleren Tempo wächst. Wohnraum wird dann nicht zum Problem des Baustoffs, sondern zum Problem der Einreisezahlen.

Ausgangspunkt der Analyse ist, dass das spanische Wirtschaftsmodell der letzten zwei Jahrzehnte auf der Addition von Bevölkerung basierte: mehr Menschen, mehr Konsum, mehr Beitragszahler, mehr Bauaktivität. Bei den aktuellen Immobilienpreisen drohte dieser Motor ins Stocken zu geraten oder sich zumindest stark zu verlangsamen. Die Diskussion dreht sich daher nicht darum, ob Wohnungen fehlen, sondern was passiert, wenn man baut, ohne die andere Variable – die Migration – anzutasten.

Was passiert, wenn viel gebaut wird und weiterhin Menschen zuziehen

Die dominierende Antwort lautet, dass die Preise nicht nachgeben. Es wird argumentiert, dass es eine enorme Zahl von Menschen außerhalb Europas gibt, die bereit sind, nach Europa zu kommen, und dass solange die Tür offen bleibt, jede Angebotsausweitung absorbiert wird, ohne die Preise zu drücken. Die im Diskurs genannte Zahl liegt bei 480 Millionen Menschen in Südamerika mit Interesse an einer Ansiedlung in Europa. Dies ist keine Prognose für tatsächliche Ankünfte, sondern beschreibt das Potenzial des Zuflusses.

Daraus folgt die unbequemste Schlussfolgerung des Ansatzes: Mehr Wohnungen zu fordern, ohne die Migration zu steuern, könnte den sozialen Zusammenhalt eher beschleunigt zerstören als reparieren. Nicht weil Bauen schlecht wäre, sondern weil Bauen ohne Kontrolle der Einreise bedeutet, den Speisesaal eines Hauses zu erweitern, in das immer mehr Menschen durchs Fenster klettern.

Das Angebot-Nachfrage-Argument auf dem Prüfstand

Der klassische Einwand kommt schnell: Wenn es mehr Angebot gibt, sinkt der Preis. Das ist das ABC jedes Lehrbuchs. Das Problem ist, dass dieses ABC eine begrenzte Nachfrage voraussetzt, hier aber behauptet wird, die Nachfrage werde nicht durch den Binnenmarkt begrenzt, sondern durch die Auswanderungsbereitschaft eines halben Kontinents. Unter diesen Bedingungen konkurriert das neue Angebot nicht mit der bestehenden Nachfrage, sondern mit der zukünftigen, noch nicht eingetroffenen Nachfrage.

Manche treiben das Argument auf die Spitze und erinnern daran, dass der Wohnungsbau in Spanien fast zwei Jahrzehnte lang praktisch stagnierte, während die Bevölkerung wuchs, und die Preise nur stiegen. Dieser Fakt allein beweist nichts: Das Angebot kann fallen und die Preise aus anderen Gründen steigen. Aber er widerlegt die vereinfachte Version, dass es reiche, Kräne aufzustellen, um alles zu lösen.

Das Mietgeschäft und das Vermögen der Familien

Hier taucht das Argument auf, das kaum jemand schriftlich festhalten möchte: Der Großteil des Vermögens spanischer Familien steckt in Immobilien, nicht in Aktien oder Fonds. Würden die Preise stark fallen, wären diese Haushalte buchhalterisch ärmer. Zudem liegt der Großteil des Mietbestands in Händen von Privatpersonen, nicht großen Investoren, sodass ein Mietausfall sie direkt treffen würde. Es gibt also ein diffuses, weit verbreitetes Interesse daran, dass die Preise nicht fallen.

Das macht Wohnraum nicht problemfrei, erklärt aber, warum keine Regierung bisher konsequent gehandelt hat. Es betrifft Eigentümer, Mieter, Bauträger und Wähler gleichermaßen. Jede ernsthafte Maßnahme verärgert jemanden mit Stimmrecht.

Bauen ja, aber mit Filter: Der Vorschlag gewinnt an Boden

Gegen das Motto „Nicht bauen, um keinen Anreiz zu schaffen“ setzt sich eine mittlere Formel durch: Bezahlbaren Wohnraum für junge Leute und hiesige Arbeitnehmer bauen, Grenzen kontrollieren und die Einreise ordnen. Die Idee ist, dass das Problem nicht der Beton ist, sondern die Kombination aus Beton ohne Migrationskontrolle. Es wird argumentiert, dass wenn man für 100 baut, aber 200 Personen eintreffen, das Ungleichgewicht zunimmt; wenn man für 100 baut und nur 90 reinlässt, atmet das System auf.

Der zweite Teil dieses Vorschlags ist rechtlicher, nicht städtebaulicher Natur: Sicherheit für Vermieter, Vertragstreue und weniger Nachsicht bei illegaler Besetzung (Ocupación). Mit klaren Regeln, so das Argument, würde zurückgehaltenes Angebot auf den Markt kommen und die Preise würden von selbst sinken. Dies ist die weniger interventionistische Version der Debatte und zugleich die, die politische Entscheidungen verlangt, die niemand unterschreiben will.

Die physische Grenze, die kaum jemand erwähnt

Es gibt einen Faktor, der in die Diskussion einfließt, aber selten Schlagzeilen macht: Strom. Immer wieder neu bauen setzt voraus, dass genug Elektrizität vorhanden ist, um all diese neue Nachfrage anzuschließen, und es gibt berechtigte Zweifel, dass das Netz diesem Rhythmus standhält. Halbernst wird angemerkt, dass als Nächstes vielleicht nicht mehr ins Netz investiert wird, damit nichts Neues angeschlossen werden kann. Der Scherz hat einen ernsten Kern: Der Engpass könnte am Ende nicht beim Boden liegen, sondern beim Kabel.

Was wirklich entschieden wird

Es geht nicht um Kräne. Es geht darum, wie viel Bevölkerung ein Gebiet aufnehmen kann, ohne dass der Zugang zu Wohnraum zum erblichen Privileg wird. Wenn man baut, ohne die Einreise zu steuern, halten sich die Preise; wenn man die Einreise stoppt, ohne zu bauen, chronifiziert sich das Problem für die bereits Anwesenden. Die vernünftigste Vorhersage angesichts der bisherigen Entwicklung ist, dass weder das eine noch das andere mit der nötigen Intensität getan wird und die Anpassung über Erschöpfung erfolgt: weniger Geburten, mehr Druck auf Neuankömmlinge und ein zunehmend alter Bestand. Niemand hat bisher einen Plan vorgelegt, der beide Variablen gleichzeitig balanciert.