Mietwohnung in Madrid: 900 € und hunderte Bewerber binnen Stunden

900 € für 55 m² in Puerta del Ángel: Warteschlange von Bewerbern binnen Stunden

Eine 55 Quadratmeter große Wohnung, dritte Etage ohne Aufzug, in einem Arbeiterstadtteil direkt außerhalb der M-30. 900 Euro pro Monat. Kaum inseriert, trudelten innerhalb weniger Stunden unzählige Nachrichten und Anrufe ein. Der Fall wird vom Eigentümer selbst geschildert: Eine vor Jahren erworbene Immobilie, die von Grund auf saniert wurde – es handelte sich um eine zwangsversteigerte Bankimmobilie – und nun mit einer Mietausfallversicherung auf den Markt kam. Die beiden ausgewählten Mieter verfügen zusammen über ein monatliches Einkommen von mehr als 5.000 Euro. Und dennoch war er nur einer unter vielen.

Der Mietmarkt in Madrid hat aufgehört, ein normaler Markt zu sein; er ist zum Nadelöhr geworden. Dies ist nicht nur die Einschätzung einer einzelnen Person: Es ist das Muster, das sich in allen dokumentierten Fällen wiederholt.

Wie viele Bewerber erhält eine Mietwohnung in Madrid?

Die Beispiele häufen sich und deuten alle in dieselbe Richtung. Eine Dreizimmerwohnung in Coslada, bereits im Henares-Korridor gelegen, wurde für 1.190 Euro plus 50 Euro für die Garage angeboten: 250 Interessenten innerhalb von zwei Tagen, und das trotz strenger Gehaltsnachweis-Anforderungen. Eine andere 40-Quadratmeter-Wohnung innerhalb der M-30 wurde für 750 Euro inseriert, obwohl sie zuvor für 600 Euro vermietet worden war; am ersten Tag meldeten sich 50 Interessenten, jemand bot 850 Euro an, und schließlich wurde der Vertrag für 870 Euro mit einem Beamtenpaar abgeschlossen.

Diese Zahlen schmerzen, weil die Mieten nicht nur aufgrund der Inflation steigen. Sie steigen, weil viel mehr Menschen dasselbe Schaufenster betrachten. Es gibt sogar Berichte über Inserate, die ohne Genehmigung des Eigentümers zur Hälfte des Preises neu eröffnet wurden, inklusive Adresse, was Neugierige bis vor die Tür der Immobilie lockte. Ein Spiel aus Angebot und Nachfrage, aber mit gezinkten Karten.

Ist der Mietmarkt eine Blase?

Hier bricht der Konsens. Ein Lager argumentiert, dass der Begriff „Blase“ hier fehl am Platz sei: Eine Blase erfordert reichlich Kredit und Erwartungen an einen Wiederverkauf, während ein Mietvertrag weder kreditfinanziert noch weiterverkauft wird. Was wir sehen, sei reine Verknappung. Das verfügbare Wohnungsangebot schrumpft, und selbst bei sofortigem Baubeginn würde es mindestens ein Jahrzehnt dauern, bis sich das Gleichgewicht wiederherstellt.

Die gegenteilige Sichtweise leugnet das Nadelöhr nicht, benennt aber dessen Urheber. Sie weist darauf hin, dass billige Kaufkredite und die Umwandlung von Wohnraum in Luxusgüter diejenigen, die früher gekauft hätten, in den Mietmarkt gedrängt haben. Und sie warnt: Solange die Preise keine Decke erreichen, wird jede Erhöhung auf das nächste Inserat übertragen, begrenzt nur durch die Belastbarkeit der Mieter. Dieser Nachzieheffekt reicht bis in die Gespräche zwischen Nachbarn: Wenn der Nachbar so viel bekommt, warum sollte ich dann nicht dasselbe verlangen?

Rechtssicherheit für Vermieter: Das Argument, das immer wiederkehrt

Wenn sich eine Idee bis zur Erschöpfung wiederholt, dann diese: Dem Vermieter macht nicht der Mieter Angst, sondern das Gericht. Es wird argumentiert, dass ein Räumungsverfahren wegen Zahlungsrückstands sich über Monate hinziehen kann, wobei der Status der Schutzbedürftigkeit als Joker fungiert, und dass dieses Risiko – nicht die Zinssätze oder die Rendite – Wohnungen vom Markt nimmt. Die vorgeschlagene Lösung ist einfach: Räumung innerhalb eines Monats bei Zahlungsverzug, mit einem vertretbaren maximalen Verlust, und mehr verfügbares Angebot.

Das Problem ist, dass die andere Seite der Gleichung nicht theoretisch ist. Ein Eigentümer erklärt, dass er nicht mehr vermietet, ohne vorher eine Versicherung abzuschließen: Die Versicherungsgesellschaft prüft die Gehaltsnachweise und trifft die Entscheidung, nicht der Vermieter. Die Kosten für diese Sicherheit kommen zur Rechnung hinzu. Und hier liegt der unangenehme Detail: Die Angst des Vermieters und die Verzweiflung des Mieters haben denselben Ursprung.

Schweden, München und Wartelisten als Spiegelbild

Der internationale Vergleich hilft, das Problem ohne Patriotismus einzuordnen. Der schwedische Fall wird beschrieben: staatlich gedeckelte Preise, private Vermieter, die aufhören zu vermieten, weil es sich nicht lohnt, und Geschäfte, die in den Händen von Bauträgern mit ganzen Gebäudekomplexen liegen. Das Ergebnis ist kein günstiger Wohnraum, sondern Wartelisten von mehreren Monaten und eine gebrochene Arbeitsmobilität. Unternehmen schließen Vereinbarungen ab, um ihre Mitarbeiter unterzubringen, denn ohne diese gäbe es niemanden, den man einstellen könnte.

Auf der anderen Seite dient die deutsche Erfahrung mit hohen Mieten und verbesserungswürdigen Dienstleistungen als Erinnerung: Man erinnert sich an Mieten von 900 Euro pro Monat am Stadtrand von München bereits im Jahr 2012. Eingriffe in den Preis ohne Änderung des Angebots haben ihren eigenen Preis. Und keiner dieser Wege ist kostenlos.

Was zu erwarten ist

Bei diesem Niveau der Nachfrage liegt die Versuchung nahe zu glauben, dass die Preise keine Obergrenze haben. Wahrscheinlich tun sie das kurzfristig auch nicht, solange sich das Angebot nicht bewegt und der rechtliche Rahmen für Anbieter auf dem Markt weiterhin so vage bleibt. Man sollte jedoch dem einfachen Narrativ misstrauen: Nicht alles ist eine platzende Blase, und nicht alles liegt an einem bestimmten Gesetz. Das einzig Überprüfbare ist, dass eine Wohnung ohne Aufzug außerhalb der M-30 heute mehr Bewerber generiert als ein qualifiziertes Jobangebot. Und das wird sich früher oder später in mehr als nur der Mietrechnung bemerkbar machen.