Madrid: Wohnungspreise stiegen auf 850.000 Euro

Ríos Rosas-Wohnung: Blase oder neue Normalität?

Ein Freund erfuhr, dass seine 2017 für 300.000 Euro gekaufte Wohnung jetzt 850.000 Euro wert ist. Diese Geschichte dient als Gradmesser für einen hart umkämpften Markt. Die Wertsteigerung von 183% in neun Jahren ist enorm, doch die Details zählen.

Die Zahlen hinter dem Gewinn

Der Eigentümer nahm ein Hypothekendarlehen von 200.000 Euro zu 1,85% auf und investierte 25.000 Euro in Renovierungen. Heute wirkt die Schuldenlast angesichts von 3% Zinsen auf Einlagen gering. Bei einem Verkauf droht jedoch der Fiskus: Laut Berechnungen gehen etwa 56.000 Euro für Einkommensteuer (IRPF), kommunale Grundsteuer (Plusvalía) und Anwaltskosten drauf. Nach Abzug der Inflation – seit 2014 verlor das Geld 40% Kaufkraft – liegt die reale Rendite bei nur 4,8% pro Jahr. Das ist weniger als beim Ibex 35, der zwei Jahre hintereinander über 15% brachte, oder bei zehnjährigen US-Staatsanleihen ohne Risiko.

Blase oder strukturelle Knappheit?

Hier spaltet sich die Gesellschaft. Befürworter der Blasentheorie erinnern an 2008: dieselbe Rhetorik, derselbe Glaube, „diesmal sei alles anders“. Sie warnen vor panischer Nachfrage und einem möglichen Crash. Doch die Angebotsdaten sprechen eine andere Sprache. 2006 wurden in Spanien 650.000 Wohnungen verkauft; 2025 waren es kaum noch 87.000. Gleichzeitig wächst die erwachsene Bevölkerung jährlich um eine Million. Wenn die Nachfrage das Angebot dauerhaft übersteigt, steigen die Preise. Es ist keine Blase, sondern ein chronisches Ungleichgewicht, das keine Regierung korrigieren wollte.

Feind im eigenen Land: Steuern und Ausländer

Manche argumentieren, der Staat sei der einzige Gewinner: Jeder Kauf erhöht die Kassen durch die Grunderwerbsteuer (ITP) um 6%. Wer verkauft, um neu zu kaufen, findet den Markt oben genauso teuer vor. „Nur wer verkauft und nicht kauft, gewinnt“, heißt es. Auch ausländische Käufer drängen stark auf den Markt: Für sie ist die finanzielle Belastung ein Drittel geringer als für Spanier. In Vierteln wie Ríos Rosas werden Wohnungen mit Euros bezahlt, die im Ausland weniger wert sind, was eine Preisuntergrenze schafft, die für Einheimische unerreichbar wird.

Wann kommt die Korrektur?

Skeptiker bezweifeln eine baldige Preiskorrektur. Solange nicht genug gebaut wird und die Inflation anhält, bleiben Sachwerte wie Immobilien, Gold und Aktien attraktiv. Einige prognostizieren einen Rückgang von 10%, gefolgt von einem Anstieg von 80% – ein großer Inflationszyklus. Vielleicht hat der Freund von 2017 den Deal seines Lebens gemacht. Oder er sitzt in einem Karussell, das irgendwann stoppt. Bis dahin dreht sich das Rad weiter.