Mietangebote in Madrid fallen um 20 % nach Dekret

Madrid verliert 2.300 Mietwohnungen an einem Tag nach dem Dekret, laut Forendaten

Das Angebot an Mietwohnungen im Stadtzentrum von Madrid ist innerhalb weniger Stunden um 20,46 % eingebrochen, wie tägliche Daten eines Immobilienforums zeigen. Der Auslöser, so die Nutzer des Forums: das Inkrafttreten des Königlichen Dekrets (Real Decreto), das die Preise begrenzt und Verträge unbefristet verlängert. Die Inserate auf Idealista fielen an einem einzigen Tag von 11.815 auf 9.398. Dies sei keine technische Anpassung, behaupten sie: Es sind Eigentümer, die beschlossen haben, ihre Wohnungen vom Markt zu nehmen, bevor sich die Norm festigt.

Der Abfluss setzte sich in den folgenden Tagen fort. Am 8. Oktober war das Angebot in der Hauptstadt auf 8.798 Inserate gesunken, und zum Redaktionsschluss lag es bei rund 8.700. Der kumulierte Rückgang seit dem 1. Oktober übersteigt 6,6 % des gesamten Bestands, so die eigenen Erhebungen der Marktteilnehmer. In Barcelona, mit fast halb so vielen Einwohnern, ist die Zahl der Langzeitmietwohnungen noch extremer: kaum 680 verfügbare Wohnungen.

Wie viele Wohnungen wurden in Madrid aus dem Vermietungsmarkt genommen?

Die genaue Zahl variiert je nach Quelle und Tageszeit, aber der Konsens unter den Forennutzern deutet darauf hin, dass allein am ersten Tag mehr als 2.300 Wohnungen in der Hauptstadt zurückgezogen wurden. Der meistzitierte Datenpunkt ist der Sprung von 11.815 auf 9.398 Inserate auf Idealista, ein Rückgang von 20,46 %. Das ist kein geringfügiger Vorgang: Es entspricht dem plötzlichen Leerzug einer ganzen Reihe von Neubauprojekten.

Auffällig ist, so die Teilnehmer, dass der Rückzug nicht durch einen Nachfrageeinbruch verursacht wird. Eigentümer, die Ruinen renoviert hatten, um sie zu vermieten, haben beschlossen, die Verträge auszusetzen und die Immobilien zum Verkauf anzubieten. Ein illustrativer Fall: Ein 90-jähriger Privatmann kaufte ein baufälliges Haus, ließ es zu zwei 100-Quadratmeter-Wohnungen umbauen und ordnete nach Kenntnisnahme des Dekrets seine Agentur an, diese zu bewerten und zu verkaufen statt zu vermieten. Er ist kein professioneller Spekulant; er ist ein Rentner, der eine Beschäftigung suchte. Das Ergebnis ist dasselbe: zwei Wohnungen weniger auf dem Markt.

Der umgekehrte Sogeffekt: von 11.815 auf 8.700 Inserate

Die Sequenz ist leicht nachvollziehbar. Am 1. Oktober hatte das Stadtzentrum von Madrid 9.400 Mietinserate. Eine Woche später waren es 8.912. Am nächsten Tag 8.798. Und so weiter bis zu den aktuellen 8.700. Der Rückgang ist anhaltend und folgt keiner normalen Saisonalität. Parallel dazu sind die Langzeitmieten — jene für Wohnzwecke, nicht für Kurzzeitaufenthalte — in Madrid auf 5.321 und in Barcelona auf 680 geschrumpft. Die katalanische Hauptstadt mit 1,7 Millionen Einwohnern hat weniger als 700 Wohnungen für stabile Residenzen verfügbar.

Das offizielle Argument besagt, dass Marktinterventionen das Angebot nicht zerstören. Die Daten der letzten Wochen deuten laut den Forennutzern auf das Gegenteil hin. Jeder Tag ohne Korrektur verengt den verfügbaren Bestand. Und die Verlierer sind die Mieter, die gerade einen Vertrag verhandelten: Viele haben die Wohnung verloren, die sie bereits zugesichert bekommen hatten, so ein Teilnehmer.

Was passiert, wenn der Kongress die Dekrete kippt?

Das Königliche Gesetzesdekret (Real Decreto-Ley) hat eine bedingte Gültigkeit. Der Ministerrat genehmigt es, aber der Congreso de los Fruta muss es innerhalb von 30 Tagen konvalidieren. In diesem Fall ist die Konvalidierung auf zwei Tage angesetzt. Scheitert sie, verfällt die Norm und die unter ihrem Schutz geschlossenen Verträge bleiben in einem juristischen Schwebezustand. Eigentümer, die ihre Wohnungen zurückgezogen haben, haben keine Garantie, dass sich die Lage umkehrt: Sobald eine Wohnung verkauft ist, kehrt sie nicht auf den Mietmarkt zurück.

Die Unsicherheit ist total. Manche behaupten, die Norm sei ein Schritt zu einer tieferen Intervention in Privateigentum. Andere glauben, es sei bloßer Wahlkampf und das Dekret werde im Kongress scheitern. Währenddessen sinken die Inserate weiter.

Das Grundproblem: Weniger Angebot, gleiche Nachfrage

Spanien hat seit 2018 mehr als 4 Millionen Einwohner hinzugewonnen, so die im Sektor kursierenden Daten. Im selben Zeitraum hat der Neubau von Wohnungen diese Nachfrage bei Weitem nicht gedeckt. Madrid und Barcelona bündeln den Druck: Zusammen zählen sie mehr als 4,2 Millionen Einwohner. Das Mietangebot verknapp sich genau dann, wenn immer mehr Menschen es brauchen.

Die Paradoxie besteht darin, dass Maßnahmen zur Senkung der Mieten die Anzahl der verfügbaren Wohnungen reduzieren. Kleine Eigentümer, die ein oder zwei Wohnungen vermieten, sind laut den Forennutzern die Ersten, die sich zurückziehen. Ihnen fehlt die Struktur, um die Risiken unbefristeter Verträge und gedeckelter Preise zu tragen. Große Vermieter hingegen haben mehr Spielraum, um durchzuhalten. Das Ergebnis ist eine Marktkonzentration in weniger Händen.

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Der Mietbestand im Stadtzentrum von Madrid hat in einer Woche mehr als 2.300 Wohnungen verloren, so die Beobachtungen der Forennutzer. Hält das Tempo an, könnte die Zahl vor den nächsten Wahlen gegen null gehen, nach einer Berechnung, die im Forum kursiert. Es ist keine Prognose: Es ist die Steigung, die die Daten anzeigen. Und die Wohnungssuchenden warten weiterhin.