Madrid und Lissabon: Weniger Einwohner, teurere Wohnungen

Weniger Einwohner, höhere Preise: Der Mythos der Nachfrage

Lissabon hatte 1980 663.000 Einwohner. Heute sind es 504.718. Die Stadt hat fast 100.000 Bewohner in vier Jahrzehnten verloren, doch ihr Immobilienmarkt ist teurer als der von Madrid. Dies stützt die zentrale These: Der Preisanstieg resultiert nicht aus einem Mangel an Wohnraum, sondern aus ausländischem Kapital und Fonds, die Grundstücke als Wertspeicher kaufen. In der Hauptstadt Madrid wuchs die Bevölkerungsdichte in 40 Jahren um weniger als 30 %, und die Zahl der Einwohner änderte sich in den letzten vier Jahren nur um etwa 50.000.

Der Widerspruch ist erheblich. Zwischen 2004 und 2008 schien die Nachfrage unersättlich. Dann verschwand sie wie durch Zauberhand bis 2017. Wo war dieser dringende Bedarf an Immobilien während der Jahre, in denen die Preise fielen und die SAREB (spanische Bankenaufsichtsbehörde für Problemimmobilien) toxische Assets anhäufte, die Banken nicht loswurden?

Was geschah mit der Nachfrage zwischen 2010 und 2016?

Das am häufigsten wiederholte Argument zur Rechtfertigung der Preise ist das Bevölkerungswachstum. Doch die Zahlen deuten auf etwas anderes hin: Die Autonome Gemeinschaft Madrid wuchs von 4.777.938 Einwohnern im Juni 1983 auf 6.921.267 im Juni 2023. Das ist ein reales Wachstum, betrifft aber die Region, nicht die Hauptstadt. Im Gemeindebezirk Madrid ist die Entwicklung bescheidener, in Lissabon sogar negativ.

Wenn die Nachfrage der Motor wäre, müsste sie linear verlaufen. Das tat sie nicht. Sie fiel fast ein Jahrzehnt lang und stieg dann wieder an, ohne dass die Bevölkerung einen entsprechenden Sprung machte. Manche argumentieren, dass die Meldezahlen die reale Bevölkerung nicht widerspiegeln – Gesundheitskarten, nicht registrierte Residenten, Personen, die aus steuerlichen Gründen ihren Wohnsitz nicht angeben –, was jede Vergleichbarkeit erschwert.

Das Argument der Single-Haushalte

Die stärkste Gegenargumentation zur ursprünglichen These kommt nicht von den Bevölkerungsdaten, sondern von der Haushaltszusammensetzung. 1980 war eine Familie mit mehreren Kindern und oft einer verwitweten Großmutter üblich. Heute haben sich Einpersonenhaushalte vervielfacht. Bei gleicher Bevölkerungszahl werden viel mehr Wohnungen benötigt. Dies widerlegt teilweise die Logik, dass weniger Menschen automatisch weniger Nachfrage bedeuten.

Die Entgegnung dazu hat ebenfalls Gewicht: Die Wohnungspreise haben sich verzehnfacht oder mehr, während die Löhne seit den Neunzigern stagnieren. Ein Single sieht sein Einkommen nicht proportional steigen. Daher dominiert das WG-Leben statt des Alleinwohnens. Die Serie Friends als soziologischer Vorgeschmack auf diese Entwicklung ist eine Ironie, die in der Debatte auftaucht.

Tourismus, Ferienvermietung und Fonds: Die üblichen Verdächtigen

Billigflüge und die einfache Online-Vermietung von Privatpersonen haben ganze Viertel zu Tourismusprodukten gemacht. In Lissabon wird argumentiert, dass manche fünf Wohnungen kaufen, um sie an Besucher zu vermieten: Bei 1.000 Euro pro Woche lohnt es sich, sie im Winter leer stehen zu lassen. Digitale Nomaden treiben die Preise weiter nach oben.

Die genaue Berechnung, wie viele Wohnungen die Ferienvermietung absorbiert hat, aufgeschlüsselt nach Zonen, fehlt offiziell. Man schätzt mehrere Tausend, die Spanne reicht je nach Quelle von 500.000 bis zu mehreren Millionen. Ohne harte Daten bewegt sich die Debatte zwischen Intuition und unvollständiger Statistik.

Das Angebot, das existiert, aber unsichtbar bleibt

Ein weiterer Ansatz kritisiert die Manipulation von Immobilienportalen. Dabei würden fiktive Wohnungen oder Fondsassets zu aufgeblasenen Preisen inseriert, um eine psychologische Preisuntergrenze zu setzen: Wer darunter verkauft, wirkt naiv. Das Ergebnis ist, dass Transaktionen tatsächlich zu diesen künstlich hohen Preisen abgeschlossen werden, und Fonds, die günstig kauften, multiplizieren ihre Rendite.

Hinzu kommen leerstehende Wohnungen bei Eigentümern, die nicht vermieten müssen, sowie rechtliche Unsicherheiten, die vom Markt fernhalten. Der Vergleich mit den USA wird herangezogen: In New York oder San Francisco gibt es schnelle Zwangsräumungen, doch die Blase ist noch größer. Das deutet darauf hin, dass nicht Mieterschutz, sondern die Freiheit der Fonds zur Spekulation das Problem ist.

Wo die Analyse ins Stocken gerät

Mit diesen Fakten wäre die logische Schlussfolgerung, dass es genug Wohnungen gibt, aber lokale Käufer fehlen. Doch neue Gebäude füllen sich sofort nach Fertigstellung, Tiefgaragenplätze sind ausgebucht, und in der Peripherie gibt es keine Leerstände. Jemand kauft. Die Frage ist wer, mit welchem Geld und warum – und keine verfügbare Zahl beantwortet dies vollständig.