Immobilienblase: Vom privaten Kredit zur Staatsverschuldung

Immobilienblase: Der private Kredit von 2008 ist nun öffentliche Schuldenlast

Einem Teilnehmerbericht zufolge musste ein Arbeitnehmer mit 1.800 Euro Netto monatlich sein gesamtes Gehalt für eine 40-jährige Hypothek aufwenden. Seine Eltern versorgten ihn mit Essen und zahlten seine Rechnungen. Dies geschah, bevor die Immobilienblase platzte. Diese Szene kehrt immer wieder zurück, wenn der Wohnungspreis den Löhnen gegenübergestellt wird, und die daraus resultierende Frage lautet fast immer gleich: Ist das Klima dem von damals ähnlich? Die vorherrschende Antwort unter denen, die diesen Zyklus erlebt haben, ist nein. Und zwar nicht aus Optimismus.

Was während der 2008 geplatzten Immobilienblase geschah

Wer zwischen 2002 und 2008 auf die Straße ging, erlebte laut Erinnerungen einen brodelnden Ort voller Menschen und Aktivität. Clubs waren voll. Jugendliche brachen die Schule ab, um auf Baustellen zu arbeiten, und verdienten 2.500 Euro im Monat; Kranführer und Dachdecker kamen auf 5.000 Euro. Banken finanzierten bis zu 120 % und sogar 140 % des Wertes einer Wohnung, und es gab das Produkt Überbrückungskredit, das es ermöglichte, vor dem Verkauf der alten Wohnung umzuziehen, ohne zeitweise Zinsen zu zahlen. Wer in Bedrängnis geriet, nahm eine neue Hypothek auf. „Die Leute packten den BMW, das Motorrad und die Reise nach Cancún in die Hypothek“, fasst ein Bericht zusammen.

Die Aufschlüsselung von drei konkreten Transaktionen aus dieser Zeit zeigt das Ausmaß des Phänomens: Eine Wohnung, die 2001 für 54.000 Euro gekauft und 2004 für 120.000 Euro verkauft wurde; eine andere, die 2003 für 144.000 Euro erworben und 2006 für 240.000 Euro weiterverkauft wurde; und ein Reihenhaus, das 2004 für 240.000 Euro gekauft und 2007 kurz vor dem Platzen für 395.000 Euro liquidiert wurde. Alle mit Hypothek. Derselbe Zyklus führte dazu, dass eine andere Person vier Jahrzehnte lang ihr gesamtes Gehalt an die Bank zahlte.

Privates Geld gegen öffentliche Schulden: Der entscheidende Unterschied

2008 platzte eine Blase, die durch private Kredite getragen wurde: Banken vergaben Darlehen, Bauträger errichteten Gebäude, Privatpersonen unterschrieben Verträge. Der Kreislauf war zwar schädlich, aber identifizierbar und brach abrupt zusammen. Eine These im Diskussionsfaden besagt, dass die aktuelle Blase durch öffentliches Geld finanziert wird: Staatsverschuldung für Infrastrukturinvestitionen, öffentlichen Sektor und Sozialleistungen. Wenn ein relevanter Teil der Bevölkerung von diesem Gehalt oder dieser Hilfe abhängt, erfolgt die Anpassung nicht durch Massenentlassungen, sondern durch Inflation.

Daraus ergibt sich, nach derselben Lesart, eine Konsequenz, die es zuvor nicht gab: Die Kaufkraft sinkt, ohne dass die Arbeitslosigkeit explodiert. Ein zweiter Unterschied beim Rettungspaket besteht darin, dass vor fünfzehn Jahren Banken und große Immobilienunternehmen fallen gelassen wurden; jetzt werden sie mit Geld gepumpt, was zu mehr Inflation führt. Die Arbeitsplätze bleiben erhalten, ja, aber die Kaufkraft geht verloren. Manche fassen das Ergebnis in einem unbequemen Satz zusammen: Nichts kann noch platzen, weil alles bereits aufgeblasen ist.

Wie viel Prozent des Familieneinkommens fließt in die Wohnkosten?

Die von einem Teilnehmer angestellte Berechnung sieht so aus: 2008 wurden bis zu 70 % des Einkommens der Haushaltseinheit für den Hauskauf verwendet. Bis vor einigen Jahren waren es nur 30 %. Heute liegt der Anteil bei etwa 50 %. Das Problem ist nicht der Prozentsatz selbst, sondern dass man mit den verbleibenden 50 % weniger kaufen kann: Man gibt das Dreifache für Speiseöl und das Doppelte für Benzin aus. Theoretisch weniger Belastung als 2008, aber real schlechter verfügbare Einkommen.

Diese Berechnung dient auch dazu, die Obergrenze abzuschätzen. Ein großer Teil des Marktes hat schlicht kein Bargeld mehr, um diese Preise zu bezahlen, und ohne solvente Käufer bleibt das Angebot im Schaufenster: Man sieht dieselben Wohnungen seit über einem Jahr unverkauft. Apartments in benachteiligten Stadtvierteln, die 2008 noch 200.000 Euro kosteten, finden heute keinen Abnehmer mehr, selbst nicht für 70.000 Euro, während gute Lagen stabil bleiben. Der Markt hat sich gespalten.

Wer kauft heute Immobilien? Es ist nicht der Hypothekennehmer von 2008

Das Profil des Käufers hat sich geändert. Damals war es der Privatkunde mit festem Gehalt und Kredit; heute dominieren ausländische Investitionen, touristische Vermietung, Fonds und spekulative Käufe, die laut einer Analyse bis zu 80 % der Transaktionen ausmachen. Hinzu kommt die Knappheit: Fünfzehn Jahre lang gab es kaum Neubau, genau das Gegenteil eines Zyklus, in dem in jedem noch so kleinen Dorf gebaut wurde.

Beim Mietmarkt kreuzen sich zudem zwei Faktoren, die oft mit bitterem Ton beschrieben werden. Einer ist der demografische Druck: Der kontinuierliche Zustrom ausländischer Bevölkerung verknappst das Angebot in gefragten Gebieten. Der andere ist die Besetzung von Wohnungen und die Schwierigkeit, eine Wohnung nach Zahlungsausfall zurückzuerlangen, was laut einiger Eigentümer davon abhält, Wohnungen auf den Markt zu bringen. Dies sind Wahrnehmungen, keine Statistiken, aber sie beeinflussen Kauf- und Mietentscheidungen.

Gehälter, Zinssätze und Steuern: Die Rechnung geht nicht auf

Anfang der 2000er-Jahre funktionierte der Markt trotz Zinssätzen von 4 % und Hypotheken nahe 5 %. Dieselben Niveaus führen heute zu einem spürbaren Stillstand im Immobiliensektor. Auch die Gehälter passen nicht: Manche erinnern sich an Einstiegsangebote in der IT-Branche in Madrid für 18.000 Euro jährlich und an Handwerkerlöhne, die im vorherigen Zyklus dank Überstunden zwischen 2.000 und 3.000 Euro lagen.

Die Abfolge liest sich wie folgt: 2008 endete mit einer Lohndeflation von rund 40 %; der aktuelle Zyklus funktioniert umgekehrt, mit einer Inflation, die die Kaufkraft bis zur Hälfte reduziert. In der letzten Krise stieg die Arbeitslosigkeit um 100.000 oder 200.000 Personen pro Monat, während die offizielle Rhetorik von einer leichten Verlangsamung des Bausektors sprach. Die damalige Reaktion, so kritisieren manche, bestand darin, Steuern zu erhöhen und Freiheiten einzuschränken, mit öffentlichen Investitionsprogrammen in Höhe von 60 Milliarden Euro.

Und dann bleibt die verwirrende Tatsache: Eine Wohnung in Toledo, die 2017 für 14.500 Euro gekauft wurde. Wer den früheren Zyklus erlebt hat und hier geblieben ist, kann es nicht erklären, aber er bemerkt es auf der Straße. Früher gab es rund um die Uhr Menschen und Aktivität; heute ist es kaum noch ein Viertel davon, fast nur am Wochenende. Vielleicht ist das Klima nicht dasselbe wie 2008. Die Debatte darüber, ob dies einen Sturm ankündigt oder nur ein anderer Wind ist, bleibt offen.