Kleine Vermieter sind nicht schuld an Spaniens Mietpreisen

Kleine Vermieter sind nicht schuld an Spaniens Mietpreisen

Eine vor zwanzig Jahren gekaufte Altbauwohnung, vermietet an Zimmer zu denen, die sich nichts anderes leisten können. Dieses Bild hat sich im kollektiven Bewusstsein verankert, wenn über den spanischen Immobilienmarkt gesprochen wird. Die Debatte beginnt mit einer direkten Anschuldigung: Kleine Eigentümer, die zur Spekulation kaufen, seien verantwortlich dafür, dass das Mieten zum Inferno geworden ist. Die These ist griffig. Das Problem ist jedoch, dass die in der Diskussion genannten Zahlen auf etwas anderes hindeuten.

Wer vermietet wirklich in Spanien?

Die Daten, die die anfängliche Anschuldigung entkräften, betreffen die Eigentumsstruktur. Laut zitierten Studien gehören rund 90 % der vermieteten Wohnungen in Spanien natürlichen Personen, und die meisten dieser Eigentümer besitzen ein oder zwei Immobilien, oft geerbt oder aus dem alten Familienbesitz. Investmentfonds und Großvermieter existieren, beeinflussen bestimmte Viertel in Madrid und Barcelona, machen aber nicht den Hauptteil des Marktes aus. Den traditionellen Vermieter als Bösewicht darzustellen, ist bequem, erklärt aber wenig.

Manche argumentieren, das eigentliche Problem sei das Verhältnis von Haushalten zu Wohnungen. In den letzten Jahren wurden deutlich mehr Haushalte gegründet als neue Wohnungen fertiggestellt. Die genannte Spanne spricht von einem Defizit zwischen 600.000 und 700.000 Wohnungen, das sich in der jüngeren Vergangenheit angesammelt hat. Wenn die Nachfrage schneller wächst als das Angebot, tun Preise das, was sie können: steigen. Ohne Vermieter wäre das Ergebnis gleich, nur mit weniger verfügbaren Wohnungen.

Ländliches Land und die Regulierungsfalle

Die zweite Analyserichtung zielt auf die Bodenregulierung ab. Etwa 99 % des spanischen Bodens sind als ländlich klassifiziert und praktisch nicht bebaubar. Die Klassifizierung folgt keinen transparenten technischen Kriterien: Sie hängt von Verwaltungsentscheidungen ab, die Stadtplanungsstadträte zu faktischen Grundherren machen. Wer kontrolliert, welcher Boden baureif ist, kontrolliert den Bodenpreis und damit auch den Preis fertiger Wohnungen.

Das Argument wird durch die Langsamkeit der Bautechnologien und den Dschungel der Genehmigungen ergänzt. Es fehlt nicht an physischem Boden in Spanien, sondern der größte Teil davon ist durch Verwaltungsentscheidungen blockiert. Jede ernsthafte Diskussion über Mietpreise, die diesen Punkt ignoriert, bleibt an der Oberfläche.

Migration als Variable, nicht als einzige Ursache

Ein Teil der Debatte lenkt auf die Rolle der Migration beim Druck auf den Wohnungsmarkt. Es wird argumentiert, dass der Zuzug ausländischer Bevölkerung die Mietnachfrage im unteren Marktsegment erhöht und die Verwaltungen die wohnungspolitischen Auswirkungen dieses Flusses nicht vorhergesehen haben. Dies ist eine Variable in der demografischen Analyse, doch die gesamte Schuld darauf zu schieben, ignoriert andere Faktoren: fehlende Neubauten, blockierten Boden und die Dynamik der Haushaltsgründung.

Die optimistische Berechnung geht davon aus, dass Mieten ohne Migrationsdruck günstiger wären. Das pessimistische Szenario geht davon aus, dass das Angebot weiterhin nicht wachsen würde und das Ergebnis identisch bliebe. Keine der beiden Positionen hält allein mit den verfügbaren Daten stand.

Was passiert, wenn Mieter nicht zahlen?

Die Eröffnungsnachricht feiert es, wenn Eigentümer Zahlungsausfälle oder Hausbesetzungen erleben. Dies ist der emotionale Teil der Angelegenheit und am schwersten haltbar, wenn man das Gesamtbild betrachtet. Ein Eigentümer, der keine Einnahmen mehr erzielt, senkt nicht die Preise im restlichen Markt: Er reduziert das zukünftige Angebot. Jeder Vermieter, der beschließt, seine Wohnung nicht wieder zu vermieten, entfernt eine Einheit aus dem Bestand und treibt die Preise in die entgegengesetzte Richtung.

Die Regulierung konkreter Missstände – zwanzig Personen in einer Wohnung, kettenweise Untervermietung, drakonische Bedingungen – ist eine andere Sache. Hier gibt es Spielraum für Intervention. Aber Kritik an Missständen mit der Beseitigung kleiner Eigentümer zu verwechseln, ist ein Diagnosefehler mit praktischen Konsequenzen.

Der Abschluss, der nichts abschließt

Wäre das Problem ausschließlich der Vermieter, würden Enteignung oder ein Vermietungsverbot genügen. Keine autonome Gemeinschaft ist diesen Weg gegangen, und jene, die in den Markt eingegriffen haben, sahen das Angebot schrumpfen. Mit einem Defizit von Hunderttausenden Wohnungen und dem größten Teil des Bodens behördlich blockiert, werden die Mietpreise weiter steigen, unabhängig vom Eigentümer. Die unbequeme Frage lautet nicht, wer vermietet, sondern warum Spanien so wenig und so teuer baut.